民間買房高手是如何判斷房價的

作者 | 真叫盧俊團隊

來源 | 真叫盧俊（zhenjiaolujun0426） 已獲授權

昨天凌晨，一位認識了9年的老朋友，火急火燎髮語音給我，帶著滿腔憤怒和無助。

原來是他要買房，但是不知道哪個時間點買，比較合適，所以就想看看有關房價波動 市場動態的文章。

但是隨手一搜，漫天都是什麼央行數據，什麼M2，什麼康波周期。

朋友一臉委屈說：

「對我們這種初級買房人，真的是太晦澀難懂了，我看了3遍都沒看懂，直接就崩潰了。

你們能不能跟我說一些，普通人能看懂的信號啊？」

那麼，我們今天就不從宏觀視角、房產大數據、政策紅利去鋪陳；

而是觀察挖掘一些：普通人日常生活中，輕輕鬆鬆就能夠捕捉到的細節知識

雖然看起來微不足道，但這些信號卻正在告訴你，房價的變化……

01

中介微信運動步數

先跟大家說下微信運動步數的大體概念，從這個數據還能推導出職業屬性。

＜50步：在家宅著

在家躺著、打遊戲、追劇，或者自由職業者，偶爾去下洗手間；

50-500步：在家附近活動過

可能只是下樓買個東西、出門取個快遞、或者在家幹家務；

500-8000步：上班族的常態

這是日常活動的正常步數，上下班 辦公室走動 出門辦事，普通白領基本在這個區間。

8000-30000步：戶外工作者聚集

排除健身、逛街和旅遊的情況，還有外賣、快遞小哥，主力人群就是銷售屬性居多，尤其是房產中介。

而一個正常工作狀態的房產中介，每天的步數應該是5000步 ，如果行情好的話，基本就是10000 ，如果市場火熱，步數飈到20000 也是有的。

以上截圖均來自真實的微信運動步數

這是我昨天中午的手機截圖，不難發現

房產中介們（包括鏈家 Q房 房友）近一周（4月11日-4月17日）以來：

日平均步數是6000-7000之間，周末帶看集中，周末步數基本都過萬了，甚至還有的很猛，在上周日步數到了26888

步數多，說明中介帶看勤，說明目前市場活躍，有樓市回暖的跡象。

02

門口有沒有中介開始擺攤

行情好的時候，不同的中介門店就開始搶生意了：

有的在小區門口支個攤位，有的開始在社區門口擺大海報，爭奇鬥豔要多精彩有多精彩；

行情不好的時候，你會看到中介愁眉苦臉在門店門口抽煙，哪怕這個時候是大雪紛飛天寒地凍的深冬。

這時候你千萬不要回頭看！因為，一旦你回頭駐足了一秒鐘，他就會對你面露微笑：

誒，哥，房子了解一下嗎？

誒，姐，要不要看下房子啊？

從此你和他結下了解不開的緣分：

只是因為在人群中，多看了你一眼

03

樓下中介門店，開張VS關門的數量

去過「小吃一條街」，可是你聽說過「中介一條街」嗎？

當房價上漲的厲害，中介門店如雨後春筍一樣，紛紛冒出來了，一夜之間「滿城盡帶中介店」。

所以當中介門店擴張的時候，差不多也是行情來的時候了。

我17年去廣西北海旅遊的時候，連銀灘旁邊的海鮮餐廳老闆，都兼職中介賣房

而且每家中介開店的時候，都要來一波「鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴」的陣仗，紅紅火火的勢頭，像極了火爆的樓市。

當市場冷淡下來，大型連鎖中介機構還挺的過去，小中介、小夫妻店可能就綳不住了：

關店的關店，轉讓的轉讓，被收購的收購。

04

中介門店上下班情況

行情好的時候，店面下班會很晚：

我有幾次加班到快11點回去，還有中介門店亮燈，在簽各種手續；

或者帶你出去看房子途中，他一會就會被叫走，很有可能就是之前客戶要簽約。

業務員臉上混合著雞血 疲倦。

行情差的時候，天黑差不多20：00就關門了，冬天比較常見。

而且店長會要求業務員在店裡拓客 找房源，這時候帶看就不是最緊要的了。

比如規定每天要最少打80個電話，向房東挖掘可能的房源；

上班時候員工看起來比較閑散。

05

房產交易中心早晨的人數

比如上海房地產交易中心是早晨9：00開門，看看6-7點這個時間段有沒有去排隊，

在市場行情好的話，大清早天蒙蒙亮的時候，就有好多人去排隊了；

而如果行情不好的話，交易中心開門後，大廳也沒幾個人，冷冷清清的。

06

看中介發朋友圈的內容

如果行情好的話，內容一般都是：

急急急！！！快快快！某某房源馬上售罄！

恨不得擺出著火的態勢，沒命的催你……因為，他其實也挺急的，他也害怕你買不到。

或者在朋友圈曬【銷售戰報】截圖，給你看成交數據多麼漂亮。

如果市場觀望期的話，內容一般都是：

某某項目資料和基礎信息，而且一天會發好幾次。

07

看看你身邊的中介朋友做什麼

行情差勁的時候，他們有時候會去做做代購啊，直銷各種跟房產廣告無關的行為；

甚至還會出現難得的生活化的一面，居然也開始說什麼「唯有愛與美食不可辜負」，再配上美食的照片；

去年的行情大家都懂，那叫一個凄凄慘慘戚戚：

我有幾個中介朋友，還是資深老手那種，分別轉行去了汽車、古董、和裝修創業；

甚至還有的離開了原來奮鬥的城市。

我問他，你為什麼一定要走啊，等一等明年就好了，在這座城市已經6年了你捨得嗎？

他回答：

現在的情況是半年不開張，開張吃半年的狀態，我要去更有潛力的城市找飯吃啊……

之前去無錫找朋友，躲避大雨的時候，我鑽進了旁邊的鏈家門店

剛好聽到他們新到任店長在聊天，聊天內容差點沒把我笑死：

-哥，你這麼厲害，為啥要來無錫啊

-一把辛酸淚，傷疤我都不想撕開給你看

-說說，說說（店裡員工都湊過來聽，八卦的小眼神恨不得撲出來）

-我去上海的時候，我們店業績不好，撤了；我去杭州時候，錯過了杭州最猛的那波行情；就去了南京，結果南京的市場在我剛到的第三個月，冷凍了；然後來了無錫，結果發現無錫的行情也過去了

-哥，我發現了，你就是那種，學生時期，複習完美錯開重點，寫題完美繞開所有正確選項的倒霉學生。

而行情好的時候，中介朋友一定是不遺餘力、鋪天蓋地跟你宣傳房產，無孔不入，把房子誇上天。

08

地鐵上人們討論的話題

當地鐵里的話題是什麼：

「996」「婆媳矛盾」「吐槽同事」「出軌八卦」…的時候，還沒什麼，畢竟都是一些生活話題；

但是當大家都開始討論「房子」的時候，就說明真的是炙手可熱的，就要引起重視了。

09

房東跳價毀約

這種情況主要出現在二手房裡面，二手房其實是更容易反應市場真實情況的。

當房東看到幾個人同時要自己的房子的時候，就知道房源搶著要，要往上跳價格。

我聽過的比較誇張的一次，前一天說好了要簽約，可是當天晚上房東就反悔要上漲30萬，否則不賣了；

於是憤怒的買家就放棄了，沒想到，漲價30萬後，次日房子就被別人簽掉了。

還有一種情況，就是房東看到奔流涌動的行情，他就毀約不賣了，待價而沽，寧可賠付違約金。

房東的這種行為，基本已經可以說明，房價在上漲了。

房產中介，是你買房路上非常重要的角色，這個定位很微妙，有黑心坑人的，也有規規矩矩做生意的；

中介說的話一定是對的，也一定是誇張了的。

如果用得好，會讓你在買房途中順心省事很多。

某中介朋友圈截圖

你要相信好的中介真的會幫到你，所以有事沒事多交幾個中介朋友，坐地鐵時候，不妨留意一下，他們的朋友圈都發了些什麼內容。

這些年，你經常會聽到這樣的抱怨：

別人是生在了好時代，趕上了好時候，為什麼其他人就抓住了機會，走在大勢的風口上，賺的缽滿瓢滿，而偏偏不是我；

可能有點時候並不是你運氣不行，也不是你實力不夠

或許，就是少了這一點點的洞察力。

就像每個房產投資客都有自己一套閉環的邏輯一樣，他們也是靠自己敏銳的洞察力去判斷房產行情。

前幾年還冷門的「小學入學人數」「晚上亮燈比率」，現在已經基本變成了大家熟悉的判斷標準。

其實抓住機會並不難，面對很多小現象，只需要你多問一句為什麼，只需要你多一步的deep thinking

洞察，就在你身邊。

內容已獲獨家授權，如需轉載請聯繫原作者

還在為各種保險諮詢眼花繚亂？

關注T博士公眾號，教你更專業地買保險~

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！