真的是白菜價？美國的學區房到底多貴，如何選購學區房

新聞 04-23

都說北上廣深房產價格漲到天上去了，學區房都是純金建造的，賣了一個廁所就夠在美國買一套大HOUSE了。作為現代教育制度與房地產市場發展的衍生物，學區房可不只是中國特色，美國也有學區房。

美國也有學區房！

學區房是現代教育制度和房地產發展的衍生物，在美國，學校有公立和私立之分，私立學校跟學區房關係不大，昂貴的學費就已讓大部分家長望而卻步。為了保障公平，免費公立學校一般都規定學生就近入學。市政府將轄區劃分成不同區塊，每一條街、每一個門牌號，每一所房子都有一個附近學區相匹配的學校。

紐約曼哈頓及布魯克林威廉斯堡地區房價地圖

由於公立學校因師資、設施、升學情況等等因素被分了三六九等，對許多支付不起私立學校昂貴學費的家庭而言，生活在一個優秀的公立學校的區域之內是孩子和家族未來發展的必要條件，美國學區房也因此「誕生」。

美國實行的是 K-12 教育，也就是從大概幼兒園大班算起一直到高三或者高四的教育階段，教育階段之間的轉換都是通過「擇校」來完成的。每個城市都會有 Public school 網站，裡面列有公立學校網站鏈接方便家長了解這個學校的師資情況、種族比例等等信息，除此之外，在比較權威的 Greatshools 網站上都能夠查到「學校評分」這一重要指標。

Greatschool 網站主頁

對於許多亞裔家庭而言，附近有一個7分以上（10分制）的學校是居住必備。所以，在美國買學區房的過程就會變成先通過各種數據對比擇出滿意的學校，鎖定學區後再尋找符合預期的房子。許多網站都具備「學區房」查詢服務，外居樂 (www.waijule.com) 美國房產網上提供的海量房源就包括了學校信息、社區信息等指標在內。

在每套房源裡面，你還可以找到分配學校的評分，可以根據學校的分數來篩選這些房源。

美國的學區房都是白菜價？

一些華人提起美國的學區房都一臉「趕快去白撿」的表情，真的有這麼便宜嗎？

網上瘋傳的二百萬人民幣就能買到的那種小別墅的確是有的，地理位置大概是在那種廣袤的田野上，方圓五十里大概就一個3分學校。

如果你想在繁華地帶選一個學區房就沒那麼輕鬆了，在舊金山、聖地亞哥、洛杉磯和紐約，稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上，在紐約曼哈頓區這種寸土寸金的地方，一個兩居室更是賣到了300~500萬的價格。

紐約普通住宅的平均房價走勢

除了並不友好的房價，你還得為「好學區」多支付20%~30%的費用，在華人最為集中的紐約皇后區，不同學區之間的差價甚至能多買一套同樣的房產。所以美國的大城市，家長最難過的事情就是：一街之隔房價天差地別。

在紐約，好的公立學校大多分布在近郊區。數據顯示，華人在這些地段購買四居室的價格大概在200萬美元左右，約合人民幣1300萬人民幣，著實不便宜。除此之外，家長們每年還要支付1%~3%的地稅，紐約周邊的地稅就在2.5%左右。

即便如此，中國家長還是對美國的學區房十分關注，畢竟與國內動輒十幾二十萬一平米的學區房相比，美國的學區房更具性價比。

像下圖這個市值1600萬人民幣的房子，坐落在加州最好的學區 palo alto之中，學區內有十幾所八分以上的公立學校，不算院子的面積大概是人民幣10萬一平，算上院子是2萬多一平。這樣的均價大概能讓在宇宙中心五道口附近買房的家長們哭出聲來。

一個palo alto學區房的房屋信息，斯坦福和矽谷就在附近

當然，大幾百萬甚至上千萬的美國學區房還是離我們十分遙遠，這種所謂的「性價比」也只是針對能在五道口買得起學區房的家長，對於普通老百姓來說，美國的學區房再便宜也還是三個字——買不起。

美國學區房性價比的底氣是什麼？

首先，美國的「頂配」中學大多是私立中學，例如奧巴馬的兩個女兒所就讀的西德維爾友誼學校就是美國的頂級私校之一，私立學校雖然需要每年十幾萬美元的昂貴學費，但是並不存在學區限制。如若學區房價格過高，家長們大可為孩子選擇私立學校，讓孩子享受更多元的教育。

西德維爾友誼中學的相關信息

其次，美國的學區制度要求家庭在學區擁有居住資格即可，並不強求家長在學校附近買房子，家長可以自由選擇到底是在學區內買房還是租房，再加上美國較為規範的租房市場，學區房很難產生炒作熱潮。

再者，美國的學區分布較為均勻，無論是在市區還是郊區均有水平相當的學校分布，教育資源相對平均，市區和郊區學區房的價格也相距不大，家長們也並不會因為「要送孩子去城裡上學」而去擠占那一畝三分地兒。

新教育部長的上台引發美國教育界震動，無論是其大力推行擇校制還是對學費相對低廉的特許學校發展的支持，都有可能在未來影響到美國的學區房市場。

家長：學區房投資回報率高

華人家長最捨得投資孩子教育，因此買學區房，讓孩子上好學校成了很多美國華人移民家庭的目標。

全加州排名第一的公立高中惠特尼高中

除了孩子上學，一些家長購買學區房還有一個考慮就是投資回報。華人張先生說，在兩個小孩還在上學年齡的時候，他們購買了一套頂級學區的房產，一個3居室的房屋，除了為小孩子上學之外，還有一個考慮就是將來的投資回報問題，孩子上大學之後他們將房屋賣掉，已經翻了一倍的價格，這樣還可以有錢在附近的城市購買一棟5居室的房屋。

他說，在2008年全美經濟危機期間，房屋價格大幅下降，但是學區房的房屋價格都沒有降，在房屋價格漲價的時候，普通學區的房屋價格漲幅很小，但是好的學區的房屋價格會漲得很快，因此投資學區房是非常穩定的投資。

張先生說，上學受教育很大一部分取決於家庭的教育和孩子的努力，上好的學校不一定有好的結果，但是畢竟在學校受到的影響不一樣，因此他人為地讓孩子去比較好的學區上學以及在好學區購房是很明智的。此外，他認為好的學區治安、環境都比較好，這樣小孩子也比較安全。

在美國如何挑選學區房？

1. 了解自己所在學區

基本上每個家庭地址都會被劃分到一個學區（School District），並且通常會有Assigned Schools（指定的公立K-12學校），直接報讀指定學校肯定是最容易的。但同一個學區里通常並不止一家小（中）學，想要選讀同學區的其他學校（intradistrict transfer）一般也會相對容易；但是想選讀其他學區的學校（interdistrict transfer）的話就要看學區要求了。要報讀非指定的公立學校肯定要看人家學校還有沒有空位，好的學校一般都搶手，所以在人口密度大的城市想轉校可能就會比較困難。打電話諮詢學區在區內或者跨區轉校容不容易，或者打電話給想報讀的學校了解報名要求都是比較直接的方法。

想知道自己到底被劃在哪個學區？被指定了哪些學校？

上GreatSchools.org網站，輸入詳細的家庭住址，就能看到assigned schools（建議向具體學區再查詢確認），以及周圍的其他學校列表。

在Great Schools網站上還能看到學校評分（GreatSchools Rating），這個評分是基於學校學生在州標準測試里得到的分數跟本州其他學校學生得分的比較，能夠在一定程度上反映出老師的教學水平。

所以想選學區房的建議綜合考慮住宅地址指定的小學、中學以及高中，尤其高中的分數更為重要。當然，不介意搬家的話也可以到時候再換地址。建議選住宅或公寓的時候一定要先查清楚這個地址到底劃分在哪個學區里，指定學校怎麼分配，有時候一街之隔可能就完全不一樣了。

點進具體學校以後，可以看到更多的詳細情況，例如學校類別，所在學區，聯繫信息，具體學分分析，學生情況，用戶評論等等。

知道學區名字以後，就可以直接搜索學區官網，在官網上能看到更多關於學校和報讀等等的詳細信息，甚至可能會有學校的官方排名等。

2. 如何判斷學校好壞？

Great Schools網上主要是學校學生的測驗水平分析，可以分別查看全校或者各個年級學生近幾年的測驗水平，又或者按學生組別查看測驗水平。所以有些時候，除了看整體分數還要看具體的，例如如果學校有較多的非英語母語學生的話，在低年級時英文閱讀分數可能會差點，繼而拉低整體水平。

GS網站關於學校和師生情況可能沒有例如PublicSchoolReview.com上面公布的那麼詳細，不過通常也可以參考一下學生族裔比例，男女比例等等。

而判斷一所學校好壞，學生的分數只是其中一個標準，千萬不要以偏蓋全，GS網上也提供了一些判斷思路很值得參考：

假設同學區有兩所學校，其中Teach Strong Academy的GS評分是6，而Greener Pastures的GS評分是8，那麼TSA一定比GP差嗎？我們來看看吧。

第一步，比較兩所學校不同年級的成績，看有沒有進步？TSA 6年級有70%的學生表現超過一般水平，7年級有86%的學生超過一般水平，而8年級則有94%，可以看出隨著年級增長學生的表現是越來越好。而另一方GP，則是6、7、8年級都保持在92%的水準，可以看出起點高，然而也就一直保持那樣的水準了...到了8年級還被TSA的學生反超。