當購物中心迎來「聯合辦公」，新模式能否助力商業地標重塑？

新世界城、南方友誼、上海商務中心、第一百貨淮海店、錦江國購……近兩年來，隨著打響「上海購物」品牌，重塑商業地標從一紙規劃不斷照進現實，滬上一大批有著20歲以上「高齡」的商業項目的調整改造開展得如火如荼。最近， 曾經歷了數次易主的淮海中路上海廣場（此前稱「上海無限度廣場」）對外正式宣布，其商業裙樓的室內裝修工程已經啟動，預計到今年年底可以完成總體改造。招商工作也在同步開展：除地下一層的娛樂業態繼續保留，餘下的商戶將被替換。

開業以來三度易主，商業地產價值翻番

上海廣場商業裙房改造項目外觀效果圖

上海廣場的商業裙房共有6層，面積4萬平方米，在商業體量上屬於一家中型購物中心。根據調整方案，未來裙樓部分用於辦公的面積約2.5萬平方米，地處3-6層，用於商業的面積約1.5萬平方米，地處1-2層，「如果進展順利，我們將近期引入在聯合辦公領域領先的品牌，還會在6樓拿出一半面積作為改造後商業綜合體的活動空間，比方說藝術沙龍、音樂派對、讀書會或者藝術展等。」

上海廣場自問世以來，幾度易主。2005年，摩根士丹利花了9.28億元獲得了上海廣場的全部股權。2007年，摩根士丹利又投資5000餘萬元進行改造，項目更名「無限度廣場」；2009年，浙江民營企業紅樓集團以約14.2億元收購上海廣場。2017年4月，紅樓集團又將上海廣場注入旗下上市公司蘭州民百。2018年，上海廣場再次被轉手，由融創、星坤Collab（原BU）聯合另外兩家股東方共同完成本次收購。

購物中心「一半是海水，一半是火焰」，倒逼轉型須另闢蹊徑

第三度易手，緣何上海廣場選擇將「聯合辦公」作為主打業態引入，業態比例也變成以商務為主？

據相關業內人士分析，原因之一是目前滬上的購物中心領域出現了「一半是海水，一半是火焰」的發展態勢，倒逼上海廣場這樣「高齡」、體量不大、地處中心城區經營成本又相對要高的購物中心在轉型中須另闢蹊徑。此前，上海市商務發展研究中心（上海市商業信息中心）發布的《上海城市商業綜合體（「購物中心」）發展情況報告（2017-2018）》顯示，截至2017年底，上海城市商業綜合體數量達到225家。《報告》指出，「儘管目前上海城市商業綜合體整體處於發展黃金時期，但從出租率來看，2017年有20.3%的城市商業綜合體實現滿租，還有12.2%的城市商業綜合體出租率小於80%；從坪效來看，2017年有9.4%的城市商業綜合體坪效大於100元/平方米/天，但還有4.3%的城市商業綜合體坪效小於10元/平方米/天。」這些數據表明，能夠精準把握市場脈搏、運營管理和創新能力強的城市商業綜合體還有很大的增長空間，反之，運營乏力的城市商業綜合體將面臨諸多挑戰。

上海廣場商業裙房改造項目內部效果圖

而今年又是一個購物中心的「生育高峰」年，華東地區以372個項目，3263萬平方米體量位居全國大區第一，其中擬開業量最大的是江蘇，山東排第二位，上海排第五位。據不完全統計，2019年上海的商業項目供應量將維持在高位，與以往不同的是存量項目改造佔比攀高，約38個存量升級項目將由核心商圈延伸至全市各大小商圈。一位業內人士告訴記者，目前，上海的人口正在向中環、中外環間乃至郊環導入，這些地區的新建購物中心，動輒10萬、20萬平方米，加上軌道交通優勢，各項商業設施先進，經營得風生水起。而與之相反，中心城區那些20歲以上的「高齡」購物中心，特別是一些體量較小、設施相對落後的購物中心，隨著中心城區的人口遷移，若再經營傳統的商業業態，勢必舉步維艱。

引入「聯合辦公」的「香餑餑」的同時，需考量「良性生態鏈」

原因之二未來中國的辦公需求依然強勁，尤其是新城市運動的大背景下，起初紛紛向外遷移的辦公人群，特別是創意、設計、媒體等領域，有著回歸中心城區的願望。據高力國際發布的《2017年靈活辦公空間展望報告》預測，隨著租戶對辦公空間靈活性的要求日益增強，聯合辦公空間將保持每年30%的增長率。到2030年，30%的辦公空間將是聯合辦公。在這一大趨勢下，如今，國內外同行正在紛紛掀起將「聯合辦公」引入購物中心的潮流，如美國聯合辦公品牌Bespoke的全球第一家店，便坐落於舊金山當地最大的購物中心之一WestfieldMall；日本大阪著名的 Grand front購物中心中，也入駐有聯合辦公空間品牌「知識之都」。

再看國內，近幾年，「聯合辦公」入駐各大購物中心也已然成為趨勢，比如龍湖上海虹橋天街引入了龍湖旗下自有聯合辦公品牌「一展空間」；南京西路上的金鷹國際廣場，在歇業調整近兩年後，引入聯合辦公運營商「方糖小鎮」，將商場7-9層改造成一個自由定製的辦公空間；位於普陀區長壽路的「西康·189弄」項目，同樣把購物中心的兩個頂層空間租給聯合辦公空間運營商；靜安晶品的七樓，引入總面積5500餘平方米的聯合辦公空間「米域·晶品」，並配有1200平方米超大開放花園露台；優客工場與上海證大集團合作，在喜瑪拉雅藝術中心打造商場里的聯合辦公項目等……「我們覺得儘管中心城區商務成本在不斷增加，但一些設計、時尚、媒體行業仍希望留在市中心，上海廣場北靠新天地，淮海中路東段又集聚了一大批大牌旗艦店、首店，我們引入聯合辦公的商業模式可以滿足這些人群低成本留在市中心的需求。」上海廣場項目相關負責人士介紹道。據了解，此次更新改造的上海廣場將目標客群鎖定在25-35歲富有創作、創業的年輕人身上。為了盤活市中心年輕客流保持商業活力，除引入聯合辦公、提供商業服務外，項目還將在辦公與商業銜接處開闢多個社交場所，通過外部資源和辦公資源的導入，組建成長期的社群活動。

當然，也有業內人士提醒，聯合辦公進駐購物中心儘管看上去能夠雙贏，但二者結合過程中存在的問題依然不可忽視。比如辦公空間有安全、私密需要，要與商場人流有隔離；第二，商場進深都很深，很多商場的外立面又不是玻璃幕牆，辦公採光的通透性會有折扣；第三，初創企業有註冊辦公地址的需求，商場不一定全部能滿足，還需要政策支持。「另外，聯合辦公、眾創空間如今也是熱錢競相追逐的領域，購物中心在選擇合作夥伴的時候，需頭腦冷靜，選擇能夠與商業部分構成匹配的社群鏈接，商務促進商業發展的品牌，這樣才能形成良性發展的生態鏈。」

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