下一個倒下的會是優客工場嗎？

2019年3月7日，在自己生日當天，毛大慶前往曼谷跑了一場馬拉松。

雖然陽光熾烈灼燒，熱帶季風濕重，他還是順利跑完全程，結束了自己第96次長跑。他已不是萎靡不振，每日服用6劑葯對抗抑鬱症的病患；而是精力豐沛，孔武有力，偏偏若天海之間一追風少年。

不過那只是一種錯覺：毛大慶畢竟不是少年，已是年逾知天命，今後會有更多人，用「老當益壯」描述這樣的奔跑。這樣的錯覺，也出現在優客工場身上，也一樣深刻的烙在整個聯合辦公行業。

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」。懷著創業的理想，搭著共享經濟的東風，聯合辦公成為一類全新的生命體，茁壯且柔韌，風雨不侵。只要創業精神不退，聯合辦公就能成長。憧憬、試錯、調整、進化……時間那麼多，還有條件揮霍，這讓質疑都顯得非常多餘。

只是質疑一直都在，它一直滋生在聯合辦公的好故事上面：

如果以wework視為聯合辦公的起點，聯合辦公模式已立於世9年；國內優客工場最先試水，如今也已經4歲。

外部環境不斷改變，滌盪創業企業優勝劣汰，聯合辦公模式能否在不斷更新的客戶面孔中，找到雋久堅固的供給鏈條？

某種意義上，聯合辦公與共享單車相似，均可視為共享經濟的分支。如今共享單車逐漸消沉，聯合辦公如何自證強悍？

……

不年輕、不穩定、不確定……聯合辦公依然挺立，守衛著創業者功成名就的理想，只是自己已然處在風雨飄搖中。

01 | 焦慮

2018年春節，毛大慶過得平靜祥和。

已經有3年的時間，毛大慶不用再去關心地產業的政策導向、市場波動，以及輿論喧嘩等，只要管理好優客工場，守住聯合辦公的田地，也就不會再有曾經焦慮的生活，何況與地產行業的多變相比，優客工場顯然更加「溫順」。

第三方數據顯示，2018年聯合辦公會突破600億元，短期內增長趨勢不會改變。到2020年，聯合辦公的市場規模將突破2300億元。這是一個坐在火箭上發展的行業，體現的不是長跑的耐久性，而是短跑的爆發力。

已經進入發展平流層的行業，斷不會存在如此形勢，因此在公司內部，所有人都認為，聯合辦公市場尚未觸碰到上限。這裡有豐沃的土壤，足以輔佐萬物生長。所有企業都在跑馬圈地，不過誰都沒能觸碰到行業的邊緣。

迎著行業的風口，聯合辦公的運營商們自由飛了一年。公開數據顯示，2018年優客工場共與客戶簽訂1.5億美元的租賃合同，2018年上半年營收是2017年同期的2.5倍；之前還在身後追趕的納什空間不斷開疆拓土，擴充運營面積達到100萬平方米。

「聯合辦公行業現在還談不上競爭，尚處於市場培育階段。」優客工場首席運營官關心表示，雖然資本主要集中在部分頭部企業，市場活力與流動性下降，但是這不會妨礙新鮮力量繼續入場。「我們仍然不需要用絕對的競爭來形容我們所處的環境，會有不同特色的品牌聯合推動這個市場的發展。」接受媒體採訪時，關心憧憬著更大的繁榮。

資本的匯聚與版圖的遼闊，成為支持這樣觀點的有力佐證。經過自我審視，巨頭總覺得青春不老，風華正茂。

不過拓寬視角，全方位檢索聯合辦公，這與事實嚴重不符，市場並未欣欣向榮。

在年末舉行的全聯房地產商會2018年會上，全聯房地產商會聯合辦公分會研究員、好租聯合創始人匡健鋒公布數據顯示，全年聯合辦公品牌減少了40家，這些年輕的品牌從生到死還不到2年時間，行業尾部生命垂危的品牌，已經佔據共享辦公總數的28.1%。

到了2019年2月，有消息指出，氪空間已關閉旗下6個空間，共計3萬平方米的辦公區，整個2月關閉15個空間；已經準備簽約的上海吳中路與蘇州協鑫等項目，也開始重新商定租約——處於聯合辦公頭部的企業也在萎縮。

死去與將死的品牌，已經佔據總量的1/3，連行業頭部企業也在下墜，這不應該是一個處在上升期行業的本來面目。它理應有更高的吸附性與包容性，隨大勢冉冉升起，可惜都沒有。

於是，整個行業進入焦慮狀態，誰都未能倖免。

毛大慶年初非常愜意，到了年底又開始焦慮。長跑幫助他學會與焦慮和平共處，並沒有消滅焦慮。「我覺得創業者如果不會焦慮，你就不要當創業者。」到了2019年3月，毛大慶只能學著安於焦慮。

02 | 資本的態度

「腦袋裡什麼事情也想不起來了，就是跑步。」內心深處，毛大慶是一個積極追求自由的人。他到全世界參加馬拉松，只為尋得4小時沒有外界打擾的人生留白，放任精神愉悅。

某種意義上，這與他設想的聯合辦公模式很相近。

一旦被貼上「共享辦公」的標籤，空蕩蕩的樓宇，就變成了人際關係和頭腦風暴交匯的平台，雜糅成為一類生態。信息和創意恣意碰撞，讓企業獲得意想不到的啟發，才是體現「共享」價值的關鍵。在此過程中，優客工場通過經營社群服務盈利，才是獲得最理想回報的正途。

這理應是聯合辦公長遠發展的正常思路。在物理空間之上，聯合辦公廠商需要嫁接各類服務，逐步建立成熟的商業邏輯。畢竟場地租賃、人工、日常運營等各類成本非常高昂，只依靠客戶們的租金顯然不足。

還好資本足夠慷慨：國際上獲得來自軟銀的支持後，WeWork將2018年融資總額提升至72億美元；在國內優客工場先後完成16輪融資，融資額度約40億元。

資本的順從，甚至是迎合，讓眾多公司堅信，市場仍然願意繼續培養聯合辦公，資本願意等待整個行業找到理想的盈利模式。

不過得到錢之後，聯合辦公運營商們更在意規模，於是啟動了「掃蕩式」的擴張。

以優客工場為例，2018年1至5月，優客工場完成了對洪泰創新空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom四家公司的併購，規模迅速膨脹；經過下半年的開疆拓土，全年優客工場新增運營管理面積達到18萬方，管理總面積達到73萬方。

據第三方數據，由於經濟下行壓力加劇，2017年到2018年7月，共計1790家創業公司倒閉，聯合辦公主要客戶來源正在壓縮。億歐調研數據顯示，聯合辦公出租率只有達到85%，才能實現盈虧平衡，不過業內多數企業根本無法達到該標準。

面對這樣的局面，潘石屹也很無奈：近三年里SOHO3Q中的創業公司頻繁新陳代謝，改變面孔，其出租率只能達到88%，維持在盈虧平衡的警戒線上。顯然，聯合辦公並不景氣。

無奈之下，市場只好自行啟動優勝劣汰機制，眾多聯合辦公平台隕落。為了避險，資本迅速向頭部企業集中。因此整個2018年，頭部7家企業融資總額高達66.15億元——它們不差錢。

以納什空間為例，2018年其大肆採購樓宇資源，新增運營面積31萬方，甚至超過優客工場，成為當年最先邁入「運營面積突破百萬方」行列。

「行業合併潮加速，頭部力量逐步顯現。」正如標準排名城市研究院院長謝良兵所言，頭部企業已經成為資本保值的關鍵，因此它們變得越來越龐大；還沒有加入第一梯隊的小平台，或許很快就會死在2019年。

03 | 規模無效

在資本的支持下，優客工場依然健康茁壯，不過他的成長未能將風險排除在外。

優客工場仍在努力籌辦服務生態：為建立一整套智能辦公系統，以提升服務價值，優客工場花了2億元併購火箭科技，後聯合騰訊、聯想規劃ucomOS，只為嫁接新的服務模式，提升利潤空間。如此新穎獨特的操作模式，讓這家公司顯得與眾不同。

然而即便如此，優客工場的收入仍然高度依賴租金。公開數據顯示，其長租收益佔比一度達到總收益的90%；其他產生服務收益的項目，也只有會議室租用等傳統會員服務，佔比也未超過10%。如此比例，可以視為聯合辦公領域的「標配」，如此看來，優客工場與其他品牌商沒有什麼不同。

既然如此，大家都在關心的問題，也將成為優客工場需要面對的問題：公開信息顯示，近期全國寫字樓供應量每年維持在500萬套的恆定水平。不過主流區域租金維持增長趨勢，廣州租金甚至以接近5%的空置率，帶動11.1%的增長。擴張規模的成本仍在提升，這將成為所有人必須面對的問題。

成本的壓力，是否要轉接給下游租客呢？是，租客承擔成本，運營壓力增大，市場新陳代謝速度加快，用戶群勢必繼續壓縮；否，自己承擔成本，就得繼續割肉，割更多更大的肉，這很疼。

做大事，就要對自己狠一點。於是運營商們高擎屠刀，最終都揮向自己。相關信息顯示，2018年6月之後，廠商們不僅沒有提升租金，而且將一線城市定價普遍在2000-3500元/工位/月的產品，集體下調價格至1000-2000元/工位/月。顯然，廠商們仍然堅持「流量至上」。

一方選擇犧牲，另一方也給予回報。雖然創業型客戶增長有限，但大企業客戶數量有所增加，亞馬遜中國、bilibili、今日頭條等成為優客工場的新客戶。毛大慶表示，此類租客已有約60家，客戶佔比為42%。

即使如此，風險並未解除。世上最無奈的，就是錢已經花了，結果仍然不理想。

《中國經營報》記者曾走訪了優客工場多處場區——位於CBD核心區域的陽光100、西大望路外企大廈、中關村方圓大廈，出租率分別只有87%、75%與75%。按照「出租率達到85%才能盈利」的標準，優客工場的前景並不樂觀。

如今，優客工場的「燒錢遊戲」仍在繼續，其也傳來即將上市的消息。只是一年前，毛大慶還堅持要在香港和上海之間二選一，不過當前傳言只有「在納斯達克上市」一個版本——相比之下，美股對燒錢的態度，比其他區域寬容多了。

「目前，在中國成體系、規模化、連鎖型運營的公司少得可憐，有國際有影響力的品牌連鎖企業更是沒有，優客工場的目標就是做成這樣的企業。」參加各類活動，毛大慶仍然對理想充滿信心。不過面對這樣的事實，似乎也只能祝他好運了。

04 | 結語

為了流量不斷燒錢，之後通過融資或上市籠絡熱錢繼續燃燒，賺的越多，虧得更多，這樣的模式，與共享單車有異曲同工之妙。

缺少獨創的盈利模式護佑，聯合辦公運營商們保持安全感的方法，只能是對規模的無限崇拜。為獲取海量用戶，資本迅速入場並瘋狂燃燒，不計代價，最後換來營收與凈利潤倒掛。

以摩拜單車為例，2018年4月該公司的營收達到1.47億元，可是成本虧損已經達到4億元。這樣的瘋狂已經無法停止，直至倒下。

相比之下，辦公空間因為其物理屬性，不會像敗落的共享單車企業一樣，空留自行車骸骨于田野鄉村，可是翻滾雪球的體積已然非常龐大，燒錢的熱情也非常高漲。在共享經濟的範疇中，聯合辦公已經有了轟然倒下的條件。

下一個倒下的會是優客工場嗎？筆者不敢妄下判斷，畢竟仍然有企業在湧入其共享辦公區，16輪融資應該可以繼續支撐一段時間。不過不改燒錢本質，優客工場就無法排除有一天會「坍塌」的風險。

來源：一點財經（yidiancaijing）

作者：劉亞傑

編輯：秦 卓

審校：蘇慕凝

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