再說一次，不要碰老破小

作者 | 真叫盧俊團隊

來源 | 真叫盧俊（zhenjiaolujun0426） 已獲授權

再和大家說說老破小。

前陣子寫了不要碰老破小，有人說不同意，不過說來說去都是老破小有需求價格低有市場，這特么不是廢話么，市場總是正態分布，誰是賺最多的，誰最划算的，對應的就是誰最妥協，誰最無奈的。你要做誰你自己選。

今天再和大家聊聊老破小的命門。

01

先和大家說我最近跑市場下來的幾個感覺。

我去到了嘉定新城的西郊金茂府，西郊金茂府應該算最近近郊區域賣得還不錯的項目，我問了第一批售罄的用戶，發現一個有趣的現象。上一次的成交用戶中，70%居然是嘉定新城本地的置換客戶。

這說明了什麼，說明了對於一個很多人常規意義上一個剛需板塊里，經過10年的發展，已經到了置換的階段，而這樣一次的置換很明顯不是地段置換，而是生活品質提升的置換。

然後我追問了一句，那他們是怎麼置換的，得到的答案很讓我意外，他們都是賣掉2005年前後類似於盤古天地這樣的次新房項目過來到金茂府。換句話來說，板塊經過十年的發展之後，第一批的商品房也快跟不上用戶的需求了。

第二個項目是在靜安的靜安府，靜安府是去年上海的銷冠，在這樣的位置性價比是比較高的，最近靜安府出了一批1500-2000萬的疊加產品，因為也推了好幾輪了，我問了客戶的情況，得到的反饋都是，很多用戶本來準備買3房的高層用戶，多拋一套老破小，加一點錢就買了疊加。再問問為什麼這樣，得到的回復也很有趣：拋掉一套沒什麼用的，就可以給自己居住品質帶來本質性改變，為什麼不做。

這是兩個獨立的個案，不知道各位能否從中咀嚼出一些邏輯出來。

就是在相對溫吞的市場里，用戶更加理性的階段會傾向於盤整自己的房產資源。而在盤整的過程中，老破小是第一個被拋棄掉的，第二為了住的更好，之前相對舒適度不強的商品房也會被替代掉。

02

好了，這個是不是趨勢，還是我市調下來的個別情況。別著急，我們來看具體的數據。

有一個基本前提，進過20年的城市發展，已經基本解決了百姓的居住問題了，有一個大數據顯示，如今整個中國的人均房子套數擁有是1.12套，哪怕是在金貴的上海，80%的用戶也解決了居住的問題。所以在整個大池子里，大家都不缺房子。

好，我們再想下，在這個大盤子里，老破小有多少比例呢。

再來看一個數據，落差大的驚人。

市場上大部分的房子都是老破小，而且是破的不能再破的老房子。好，面對這樣一種情況，用戶會有什麼樣的轉變，我們發現這個轉變在2017年至今變得越來越明顯。

越來越多的城鎮家庭會想要去購買第二套房產，這樣的客群比例幾乎要接近一半，另外一塊下滑明顯的是首次購房的用戶比例縮減的很明顯。換句話來說，現在買房的，都是有房子的人。

所謂的剛需在市場里越來越少了，並且對應的是這個。

我們發現，熱點的19個城市，最近幾年的二手房掛牌數量在明顯增多。大家可以看下整個數據結構，一邊越來越多的比例的人在買二套，然後也有越來越多的人把自己的房子要賣了去掛牌。

所以我們大概可以想像這是什麼樣的畫面，就是越來越多的人想要拋掉一些不好的房子，然後嘗試著努力擁有更好的居住環境和更好的資產。而拋掉的產品類型有兩個，一個是遷移過程中老家的房子，一個就是土著自己的老破小，這一點是毫無疑問的。

這是史無前例的換房時代，被換掉的就是老破小。而被換掉並不是說明他不好或者沒有價值，更主要的是老破小已經不符合現在這個時代的主流趨勢。

03

2000年上海房地產為什麼可以快速發展，為什麼樣板段樣板房的模式開發商屢試不爽，道理出奇的簡單，就是之前深受老破小之痛，老破小並沒有給到用戶生活，而是簡單的寄居的空間。

這也是為什麼市場上有一陣子流行鳳變冰的派系，道理也太簡單了，因為老破小的空間根本不是人能住的，所以稍微內部改善下就可以起到本質的改變。這也是後來有人問老破大怎麼樣，通過內裝的改變是可以讓一些老破大具備居住可能。

但是老破小還有一個命門就是社區規劃極其不合理，不論是車位規劃還是綠化還是配套幾乎完全跟進不了這個時代，更別說5年後了，而這一塊不是換一個物業公司就可以徹底解決的。

所以伴隨著行業的發展，產品交付的越來越多，大家眼界越來越開，老破小被拋棄的可能性也就越大。

本質上非商品邏輯開發的房子，當初就是為了解決寄居功能而建造的，供應方也不是來自房企，這樣的產品本質上和這個時代和客戶幾乎是完全脫離的，就像液晶電視取代那種大屁股電視，平板取代液晶電視的趨勢是一樣的，老破小未來就是被淘汰的產品。

啥，你怎麼知道。

數據告訴我們的啊，看看老破小的價格和價格波動就知道了，在上海如今300萬從陸家嘴到新天地依然可以買到房子，而且可以挑挑揀揀的那種，但是關鍵是這種房子你還願意要麼。

老破小的定價體系已經完全脫離這個賽道了，未來只會越來越遠。

04

好了，這個事只發生在一線城市么。和你說，三四線城市拋棄老破小的速度比我們想像的都要快。

我們來看下中梁的數據。

四線之王的中梁2018年整個成交結構的用戶一半以上都是來自置換，而且整體的節奏和碧桂園、新城、旭輝、中南一模一樣，這就是如今四線城市裡發生的場景，置換的節奏更加強。

為啥，因為便宜啊，商品房本來就不貴，那誰還住老破小啊。

所以這樣的產品結構調整並非發生在單點城市裡，是全國範圍內都在產生的，消費升級不是空話，美好生活不是口號，這是房地產如今最大的賽道，也是最大的市場。

05

最後說一句，老破小要買買你的，這個市場是慢慢在變化的，接盤俠接著接著慢慢發現不對勁了，然後直到徹底賣不掉為止。

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