重磅！國家發文：這類房，免徵房產稅！

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來源：中國經濟網、財政部官網、每日經濟新聞、上游新聞

近日， 財政部網站發布《關於公共租賃住房稅收優惠政策的公告》(下稱公告)明確，對公租房建設期間用地及公租房建成後佔地，免徵城鎮土地使用稅；對公租房免徵房產稅。執行期限為2019年1月1日至2020年12月31日。

公告全文

公告稱，為繼續支持公共租賃住房(以下稱公租房)建設和運營，現將有關稅收優惠政策公告如下：

一、對公租房建設期間用地及公租房建成後佔地，免徵城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建築面積佔總建築面積的比例免徵建設、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。

二、對公租房經營管理單位免徵建設、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建築面積佔總建築面積的比例免徵建設、管理公租房涉及的印花稅。

三、對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免徵契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免徵簽訂租賃協議涉及的印花稅。

四、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。

五、企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，准予在計算應納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，准予結轉以後三年內在計算應納稅所得額時扣除。

個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，准予從其應納稅所得額中扣除。

六、對符合地方政府規定條件的城鎮住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免徵個人所得稅。

七、對公租房免徵房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免徵增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免徵增值稅、房產稅優惠政策。

公告同時規定，享受上述稅收優惠政策的公租房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批准的公租房發展規劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批准建設(籌集)，並按照《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》(建保〔2010〕87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。

此外，公告指出，納稅人享受本公告規定的優惠政策，應按規定進行免稅申報，並將不動產權屬證明、載有房產原值的相關材料、納入公租房及用地管理的相關材料、配套建設管理公租房相關材料、購買住房作為公租房相關材料、公租房租賃協議等留存備查。

誰將是受益者？

早在2015年底，財政部和原國家稅務總局就曾聯合印發《關於公共租賃住房稅收優惠政策的通知》（簡稱《通知》），有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》與此前的《通知》在主要內容方面並無明顯差異，可以說此次《公告》是上述《通知》的延續。

稅收優惠對住房租賃行業來說無疑意味著政策紅利，但在微領地研究院院長鬍峰看來，作為住房租賃行業的絕對主力，長租公寓運營機構卻無法享受到上述政策紅利。

「公租房的相關稅費一直都是免徵或有優惠的，因為政策都有有效期，這次的政策只是之前優惠政策的延續。」胡峰告訴《每日經濟新聞》記者：「但長租公寓運營機構目前還享受不到上述優惠政策，因為它們的房源不屬於公租房範疇。」

上述《公告》對享受稅收優惠的公租房進行了明確界定，「主要範圍為納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批准的公租房發展規劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批准建設（籌集）,並按照《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。」

顯然，以在市場上「採購」商品住房，進而再改造出租為主要模式的長租公寓運營機構，其房源並不屬於上述公租房範疇。

那麼，哪類企業將享受到上述稅收優惠的政策紅利呢？根據運營主體的不同，目前長租公寓主要由房企系、酒店系、長租公寓運營機構系等。而此次稅收優惠政策紅利，主要的受益方是房企系。

稅收優惠力度又有多大呢？

記者梳理髮現，上述稅收優惠主要涉及的城鎮土地使用稅、房產稅、增值稅中，城鎮土地使用稅年應納稅的標準為0.6元至30元每平方米土地；房產稅稅率為按房產余值計征的年稅率為1.2%，按房產租金計征的年稅率為12%；一般納稅人出租不動產的增值稅稅率為11%。

顯然，對受益方而言，上述稅收優惠幅度「相當給力」。

以上海為例，底價摘得租賃住房用地的上海本地國企將是上述政策紅利的最大受益方，其盈利壓力不僅遠遠小於傳統長租公寓運營機構，還明顯低於土拍時須自持配建租賃住房的房企。

政策利好後續公租房加快發展

「稅收減免的政策利好，有利於降低公租房房源的籌集、運營等成本，增加企業的盈利機會，有利於吸引更多市場化機構或資本參與到公租房建設、運營過程中來，並最終促進租賃住房市場的持續健康發展。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似稅費減免和免徵政策主要體現在供應端、交易端、經營端和需求端等領域。

從供應端看，政策明確包括公租房項目和其他配套建設公租房項目，都可以享受免徵城鎮土地使用稅的內容。同時對於類似舊房轉讓來充當公租房房源的，也可以享受相應的土地增值稅免徵等效應。類似政策利好降低相關房源籌集成本和用地成本。

從交易端看，政策提到，對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免徵契稅。考慮到契稅成本相對比較高，所以這也可以理解為後續公租房經營機構經營過程中，其相關稅費壓力減少，這利好房源的籌集和公租房事業的推進。

從經營端看，政策提到，公租房將免徵房產稅。這其實也是保障了公租房的相關經濟收益。尤其是公租房本身盈利點不多，若是稅費壓力大，那麼往往會挫傷此類公租房經營的積極性。類似減稅，利好增加公租房的盈利機會。

從需求端看，政策規定，住房租賃補貼免徵個人所得稅。類似規定其實也是進一步促進住房租賃補貼政策的推進，有助於實現相關住房租賃群體降低租賃成本，也更為積極地去申請相關公租房服務等。

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