沒人能夠倖免：澳大利亞房價瘋漲55年，終於崩了

作者 | 正解局

來源 | 正解局（zhengjieclub） 已獲授權

樹不可能長到天上去。

有幾篇關於澳大利亞樓市暴跌的文章火了，光我看到轉載的公眾號至少不下20個。這些文章，給人一種印象：房價暴跌，炒房客巨虧，有種大仇得報的快感。

但實際上，就像《復仇者聯盟》里，滅霸一個響指，就無差別消滅宇宙中的一半人口，不論是誰，都有可能被無限寶石攻擊，消失湮滅。

房價暴漲暴跌，也是一場無差別攻擊。

我希望我的讀者，了解信息不僅比別處更早，還要比別處更深刻。

今天，就以澳大利亞樓市，正在進行的這場樓市暴跌實驗，來看看樓市暴漲暴跌到底是怎麼一種後果。

01

漲了50多年，崩了

澳大利亞，幅員遼闊，礦產豐富。來自全世界各地的人希望移民這個美麗的國家。

2004年以來，每年平均有35萬名留學生和技術勞動者前往澳大利亞。在去年，澳大利亞總人口比預計提前33年，突破2500萬。

這些都是綠油油的「韭菜」。

移民成為澳大利亞人口增長的主要驅動

也正因為這樣，澳大利亞即便在2008年金融海嘯之後，經濟仍然保持正增長。

其實，近50多年來，澳大利亞經濟在絕大部分年份里都保持著穩健發展。

這一度被稱為「經濟奇蹟」。

同樣，在這期間澳大利亞房地產更是走出一個超級大牛市：房價持續上漲55年，漲幅高達66倍。

在眾多經濟發達國家地區中，澳大利亞是獨樹一幟的。

但澳大利亞房價漲幅遠遠快過澳大利亞人收入增長，租金回報率也沒有絲毫起色。

從2017年底開始，牛氣的澳大利亞樓市終於精氣衰竭，露出頹勢。2018年，房價整體下跌5%，悉尼、墨爾本兩個最主要城市房價不僅沒有逃脫下跌的命運，而且跌幅還更大：悉尼下跌9%，墨爾本下跌7%。

今年以來，下跌速度更快、幅度更大。悉尼、墨爾本房價年度跌幅已經超過10%。

40年來，悉尼房價最大跌幅產生在1989—1991年，跌幅9.6%；墨爾本是在1989—1992年，跌幅10%。

數據顯示，悉尼目前平均房價為88萬美元，相比高點2017年7月的近105萬美元，已經下跌16.1%。

墨爾本現在是71萬多，相比高點2017年11月的83萬多美元，下跌14.3%。

所以，澳大利亞房價下跌，不僅超過2008年金融危機期間，更可能是澳大利亞幾十年歷史上最嚴重的。

奶茶妹妹虧本拋掉3年前

劉強東送給她的澳大利亞豪宅

而且，澳大利亞樓市暫時還沒有企穩的跡象，下跌還會持續下去。

02

銀行，雨天收傘

周期規律，沒有誰能逃過。

瘋狂的樓市徹底完全透支了澳大利亞的購買力。澳大利亞中青年人住房擁有率不斷下降，35—44歲澳大利亞人住房擁有率在26年前高達75%，到2017年已經下滑到60%。

不少工薪階層甚至連租房的房租都難以支撐。在悉尼，一間卧室每周租金需要600澳元，但工人周薪只有700—800澳元，付了房租，他們連口糧都買不起了。

一些無家可歸者，在澳大利亞央行門外搭起帳篷，有流浪者在帳篷上寫道：「對於許多人來說，這才是他們在悉尼買得起的房子真正的樣子。」

民怨沸騰之下，澳大利亞官方推出政策，限制外資進入房地產市場。比如，增加海外印花稅，增加針對海外買家的「幽靈稅」（房屋空置）……

澳大利亞地廣人稀，增加房屋供應量也是件簡單的事。像悉尼所在的新南威爾士州，就計劃在2021年前，每年新建6.1萬戶住宅。

還有一個重要原因是：中國買家迅速減少。

去年，中國買家海外置業投資創下近四年新低，同比下降63%。其中，對澳大利亞投資下降到13億美元。

有悉尼當地房地產從業人員就認為，2018年以來，澳洲房價下跌的最大原因是中國買家少了。

但最直接一擊，來自銀行。

樓市瘋狂時，銀行是推手。牛市裡，澳大利亞銀行推出一種只還利息貸款：房貸最長可以在5年里，「每月只還利息，不還本金」。

5年後，換家銀行，可以繼續這種遊戲。

這種方式有一個明顯「漏洞」，幾年前有人專門道出其中奧妙：

以60萬元貸款本金為例，只還息不還本，每月月供在2920澳幣左右，比等額本息的月供少600多澳幣，摺合成人民幣在3800多元，5年下來就能省23萬多元人民幣。

如果5年內房屋升值選擇賣掉，那麼這23萬元是結餘下來的，等於以最小的投入，獲得最大的回報。

可以說，這是銀行專為炒房客量身推出的服務。

澳大利亞瘋狂增長的房貸

正所謂，晴天借傘，雨天收傘。

看到搖搖欲墜的樓市，澳大利亞各家銀行迅速反應過來。

從2017年年中開始，澳大利亞大銀行Westpac、NAB、CBA等大銀行，陸續提高只還利息貸款利率。

2018年，有銀行推出更「絕」的招：撤回房貸。

澳大利亞房貸市場佔有率第2的Westpac向部分房貸客戶發出了一封簡訊，要求在一個月內終止貸款合同。因為，風險太高。

買房人仔細一看貸款合同，銀行不光可以提前終止貸款，還可以要求提供更多抵押物……

03

沒有人能逃脫

銀行提前終止貸款合同，房貸貸款人只剩下三條出路：

一是找家銀行繼續貸。但下家不是傻子，一般利率都會趁機上漲。

二是找不到下家接著貸款，只能把房子賣了。但在下跌的市場環境下，賣房肯定會虧損一大筆錢，尤其是急售。

三是沒有下家，沒有接盤者。徹底違約，只能讓銀行回收房屋，再被銀行以低價拍賣出去。

實際上，澳大利亞房貸違約超過90天的貸款，越來越多。

一家研究機構估計，如果房地產平均價格跌20%，那麼全澳大利亞將有超過35萬戶家庭陷入負資產。

面對著下跌的房價，澳大利亞的房奴們也焦躁起來。

澳大利亞人房貸壓力趨勢圖

今年2月，Tate夫婦就將Westpac銀行告上法庭。

他們表示，從銀行借了5筆錢，總共150萬，當上房奴後節衣縮食。今天淪落到這步田地，完全是因為銀行當初批下了他們本無力償還的巨額貸款。

這件事，澳大利亞舉國轟動，一時間房奴們準備聯合起來，集體訴訟。

這種操作雖然奇葩，但背後是買房人的辛酸。

其實，房價下跌不只是有房人應該關心的事，實際影響要大得多，廣得多。

首當其衝的就是建築市場。澳大利亞招聘網站Service Seeking數據顯示，澳大利亞建築相關崗位在2018年減少了20%。悉尼、墨爾本部分城區建築技工工作崗位減少幅度高達六七成。

澳大利亞建築業就業人數，佔總就業人數的10%。這就意味著大量勞動力不得不另謀出路。

因為樓市下跌，2018年四季度三個月里，澳大利亞家庭財富蒸發掉1700億美元，家庭總的可支配收入環比下降了2.6%。

澳大利亞建築許可證審批量大幅下降

更可怕的是，樓市下跌的通道一旦打開，將一發不可收拾。

就像2008年美國次貸危機中早已經發生過的那樣，因為房價下跌，衝擊經濟，還貸人主動斷供，或者銀行要求追加保證金，大量房子被銀行收走拍賣，反過來推動房價下跌。

加速下跌的房價又衝擊經濟，越來越多人丟掉工作，被動斷供……

在那場危機中，美國失業率從4%增長到10%，5萬億美元財富蒸發、800萬人失業和600萬人無家可歸。

樹不可能長到天上去。

《創世紀》里說，7個大豐年之後，緊隨著會有7個大荒年。

持久上漲的樓市，一旦崩潰，就像引爆核彈，帶來一場大規模的無差別殺傷。

復甦，那將是一個痛苦而漫長的過程。

*本文授權轉載自：正解局（ID：zhengjieclub）。正解局，一個有見識、有深度、有誠意的時勢財經大號，華爾街見聞、雪球、螞蟻金服、世界經理人等10多家主流財經社區特邀入駐。每天全網閱讀超過100萬人次，在這裡，穿透信息的迷霧，在這裡，發現真實的中國。

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