投資學區房，可能越來越不是一個好選擇

作者 | 真叫盧俊

來源 | 真叫盧俊（zhenjiaolujun0426） 已獲授權

前段時間我們談及有關老破小的問題，所引發的碰撞超出了想像。而細看回復的評論，就很玩味，老破小擁躉們投資的執念，都很整齊的落在學區。

而昨天深夜，我把粉絲累積的投資問題都回復後，哪怕不用統計，全憑印象，詞頻中最高的那個，學區房。

看來大家對投資學區房這件事，很執念啊。

這在樓市投資上，從任何角度，都顯得很政治正確，就像我們去任何一個售樓處買房，開口詢問的權重，排序上差不多都是學區，地鐵（看城市能級），生活配套三個遞次立面，而如果有一個好學區的光環，那麼成交基本就算完成了九成九。

其實這樣一個很魔性的話題，模稜兩可才是安全的，但直接點，在我眼中，投資沒必要執念學區房。

01

先和大家分享一次我對學區房的投資經歷，是失敗的那種。

本質上這沒什麼避諱，所有對樓市投資最成熟的認知，必有一面是來自你深刻的學費，這點上，犯過錯誤的人比那些完美無缺的，會更有價值。

早年在一個能級還不錯的城市尋找標的，城市正處於急速擴張期，所以最好的標的板塊，一定是這個城市全力投資的新城區。

初始基本面上，大家都差不多一窮二白，選籌沒那麼糾結，水位差也很平衡。而市政府的遷來，把這個板塊切成兩塊，西面名牌商業，地鐵上蓋，東方，只能說「生態良好」。

我不知道各位會怎麼選擇，想必也有讀者猜到，為了平衡新區布局，緊張的優質學區資源，確實配給東面。所以，站隊西面的我，在這些年，收益率上完美跑輸東面了。

沒錯，這個錯誤不是買了學區房怎麼慘烈，而是沒買學區房跑輸了走勢。

也許我的孤例比較偏頗，但拋開肉身的感知，來自騰訊財經的數據統計，學區房和非學區房在漲幅上差異，達到27%，並且隨著時間軸的拉長，趨勢是擴大的。

說起來，是不是還挺打臉的，尤其是用事實打臉，還真沒脾氣。

02

我記得聖經說過，左臉被打了，請把右臉伸過來，學區房除了房價跑的快，還在樓市的熊市中非常抗跌。

去年的上海樓市由於調控介入最深，在全國的大池子中，水溫是最寒的那塊。但拿出這段艱難時刻，最真實的上海二手房價格的恆星指數，以學區為切割，分化的就很有意思。

這段時間上海樓市開啟了回調，是市場公認的事實，二手學區房卻有點倔強，站位到上漲那邊。

好，我們再拉長一點，再真實一點，一房一萬幫我們統計了，從2017年5月到2019年2月的上海樓市二手房態勢，整體下降了13.3%，而與之對應的學區房的跌幅僅為6.0%，也就是說，在抗跌這件事上，有學區的至少更具有穩定性。

圖片來源：一房一萬

坦白講，除了那次失敗的學區投資外，我本身也是個學區房的受益者，所居住的蘇州工業園區，現在是全國樓市只漲不跌的「妖股」。但很少有人知道，園區由於調控比較早，回調盤整甚至還早於上海。

那段日子，大家日子不好過的時候，但我發現我家漲了。

後來，為了這個事，我還和周邊好幾個中介聊了下，理由也簡單，我們板塊的學校雖然新，但起點還算高，頭兩年考試排名還挺靠前，這樣市場就認可了。加上，當時園區房價態勢很平坦，換過來壓力不算大，這樣平靜的水池找到缺口，紛紛這邊涌。

說白了，樓市的熊市本質上就是盤整市，上學的需求是一直存在，和周期不重疊的，既然優質的學區現在能夠的上，那幹嘛不夠一夠，上更好呢？這樣子，優質學區的二手房換手頻率就會很高，不斷有活水注入，水位反而會抬升。

好了，左臉和右臉都打紅了，漲的快，耐得操，如此的投資品簡直完美，那還有什麼不滿意呢？

03

越完美的投資品，往往命門越致命，不過在聊聊學區房的命門前，我想和各位分享最近一件投資趣事。

這個五一，我應邀去拜會一位私募大佬，夠籌交錯間，這位大佬很是惆悵。理由聽著有點無厘頭，就是當他發現八百多清倉茅台股票後，市場上很難找到同樣確定性的替換標的，局面就很尷尬了。

實際上，這也是之前資本市場的真實業態，從北上資金入局開始，如今大量優質藍籌籌碼被牢牢掌握在機構手中，還不輕易吐出來，這樣能在散戶手中流通的籌碼就越來越少。反過來，又把這些藍籌價格和估值越推越貴。

那麼不是好事嗎？但從歷史復盤看，每一次這樣現象出現，下面劇本就是藍籌泡沫膨脹，然後破滅。

其實就是投資中最底層的邏輯，首先，你投資的標的價值，估值是否合理。

從這個視角，我們來看學區房，買學區房就是買教育資源和成長圈層，房子的本身才是附屬品，這樣的認知某種意義上，已經深入骨髓的固化了。

因此，當你在上海的市中心看到即使一街之隔，這樣的老破小300萬賣家還要讓價。

但對面好學區加持的老破小，500萬買家爭著接盤。

先不說這樣的學區房，在我市調過的很多城市中，大量真實的存在，也不談父母為了孩子在生活上付出了什麼，這樣的學票溢價，市場是真實買賬的，這點上，有大把願意接盤的人，估值也稱不上不合理。

更重要的，就像討論藍籌，對於學區房，市場的共識是非常單向的。在投資界有個極其的經典的術語，叫「戴維斯雙擊」。

什麼意思？簡單說，當時以低估值買入潛力股時，隨著股價提升，估值也水漲船高，市場也更加認可，這樣收益是倍乘效應，就是名利雙收。

這樣子，市場對學區房的預期是穩定，理解這個模型，就能明白學區房價格被不停助推的的底層邏輯。

可市場往往有分歧才是好事，最怕的，就是預期太過一致，而越一致，風險越大。

04

說實話，最近看到一張照片，看著有點唏噓。

圖片來源：大鬍子說房

背景是這麼回事，這些都是深圳福田區東海花園業主，而這小區是個13萬每平的學區房，讓事情本身更耐人尋味。

就在4月，小區對口學校由「外國語學校東海附屬小學」改名為「深圳外國語小學」。然而，就在業主們躊躇滿志準備用這個概念去中介那調房價時，結果，第二天政策宣布「東海花園一二期不再有學區房資格」。

也就是說，學區房沒了，這種場景也就不難想像了。不過，學區房命門也基本鋪開了。

首先，先考慮下學區房的接盤者是誰？我們看到很多天價的學區房存在，讓人覺得這是個有錢人輪傳的遊戲。也不能說他錯，但實話說，真正富人基本不會參與到這樣的賽道中，他們早已為孩子備好了其他跑道。

我曾見到一個豪宅扎堆的學校真事，一個學生的父親覺這學校國產的空氣凈化器不好，就出錢全部換成進口的了。

而那些知道自己短期夠不上的，也就不折騰學區了。所以，「中產」這個詞雖然彆扭，學區房基本上就是他們之間輪換的遊戲。

實際上，我身邊朋友們很大程度狀態是這樣的，天價學區房，犧牲生活品質咬咬牙也能夠的上，但更能支撐他們的是，未來可以加價賣給下一個讀書的家長，補償回來。

而這樣就很明朗，強勢的群體，不在這個遊戲中，有能力的不會去維護這個體系，而依靠這個體系的，面對體系的政策操盤，基本是無力的。我至今對有一年的園區學區變動記憶深刻，再委屈再不滿再鬧，最後該接受還是接受。

05

但這樣的政策操盤本質也沒錯，並且教育公平化的勢頭也不是一天兩天了。

從北京「多校劃片，搖號入學」打響第一槍，到這次深圳龍崗區實行學區積分制，本質上都是面對越來稀缺教育資源，進行燙平，操盤改變預期。

反過來，與前文的「戴維斯雙擊」對應的，是「戴維斯雙殺」，過高的預期沒有兌現時，跌幅也是乘數效應，你也不難想像那些被划走學區房子的房價下場，當初漲幅有多歡快，跌起來就有多痛苦。

而相比同為有著示範效應北京和深圳，上海做法也許更值得咀嚼。

眾所知周，上海是中國民辦教育最發達的城市，這背後是教育市場化做的很好結果，雖然凱撒歸凱撒，上帝歸上帝，但雙軌制並沒有更好扭轉學區的稀缺性。

但我看到一個很有意思數據，就是印象中統治級地位的內環學區房，佔比已經不足45%。而這原因倒不是上海怎麼把內環的教育資源往外遷，而是產業外遷升級。

圖片來源：住在上海

這樣的大量的新興產業在內環外崛起，更好的前途和待遇必然帶來更多的人才，而人才聚集實際上就帶來教育圈層的抬升。比如像上海的張江，北京的西二旗的「碼農子女」，就開始反過來推動學校能級。

這樣通過產業升級的手法，帶動學區房變遷。

06

總之，這樣一股勢頭已經開始在一線漫延，也許其他城市覺得很遠，但未來總比我們想到要快。

這點上，投資學區房以前是「戴維斯雙擊」沒錯，但長期看，各種不確定性在累積，而任何一項黑天鵝，學區房回報大概就是「戴維斯雙殺」了。

當然，投資房產是綜合因素考量的箱體，學區房只是一個切面，但至少投資上，我不會再放到第一的位置。

最後，拋開冰冷的投資，說點人情味的。最近看巴菲特的年會，有點感慨，看到11歲孩子在股東大會上向股神提問，揮灑自如。

最後，祝各位的孩子都能上到心儀的學校，也期待我們以後不會再問出這樣的問題。

時間會改變一切，但事實上，一切必須由你自己來改變。

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