學區房「賭徒」：花1000萬買80年代的老破小住上12年
8號樓工作室 文 | 劉雪玉
為了孩子能上「牛校」，王潘決定換房。他泡了一個月論壇，跑了海淀、西城看房，發現擺在眼前的只有兩個方案，都不完美，並且充滿風險。
2019年1月1日起，海淀施行「學區房」新政，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，不再對應一所學校，實施多校劃片。此前，朝陽區、丰台區、東城區先後實行多校劃片。
這讓原本想孤注一擲買學區房，按步把孩子送進「牛校」的家長，亂了陣腳。
「目前的政策是一輪學區房洗牌。學區房政策多變，砸鍋賣鐵買『老破小』，風險太大。」在家長買房交流群里，家長將海淀打頭的「學區房新政」稱為「海淀911」，每天發布幾百條分析、討論怎麼選房、怎麼避坑。
「學區房」成了一場賭博
王潘要賣掉自己位於朝陽區70平米左右的房子。當初結婚時，他和妻子看上這裡通勤方便和環境舒適。等到有了孩子，才發現這裡是朝陽區相對較弱的學區之一。
他要換一間能稱得上「學區」的房子。
在仔細研究完西城、海淀的各個學區後，王潘鎖定了兩個學區，一個是海淀上地學區，另一個是海淀西三旗學區。
「上地學區的綜合實力比較強，片區內有上地實驗小學、清華大學附屬小學、北京大學附屬小學等等，初中也有上地實驗初中、清華附中、清華附屬實驗學校中學。」這些「牛校」都在王潘腦子裡轉。
但根據北京最新的義務教育入學政策，從2019年1月1日起，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。
這意味著即便買了海淀的房子，孩子入學當年，本著就近入學的原則，也有可能因為學校學位不足，被調劑分配到劃片區域內的其他學校，包括所謂的「渣小」。
上地學區是王潘經過反覆考量後，認定的風險最小、綜合實力最強的學區房。即便如此，新政加上王潘的非京籍，即便入住上地學區，上「牛校」這條路的前方沒有「一定」，只有無限可能。
他要為此付出的代價是，降低現有的居住品質，購買90年代老樓「上地東里小區」。
這片小區位於上地實驗小學附近，目前單價12萬元，想要買這裡60平米的房子，總價格在730萬左右。
「我們即便舉全家之力付首付買這套房子，如果學位不足，依然會被調劑到其他學校。」王潘和家人至今也在猶豫，「到底值不值得？」
同樣想要買學區房的杜澤原本打算在海淀翠微小學附近買一套房子給孩子上學。
杜澤說，翠微小學附近的房子以老樓為主，樓齡老、戶型不好，但是多點劃片後，並不能保證孩子能上翠微小學。
「加上買翠微小學房子的業主多，孩子多，能不能派上入學真是不好說。「杜澤認為，如今買『老破小』，不再像過去一樣，買了就對應對口學校，孩子上學的保障。多校劃片政策後，老樓失去了學區性質，加上本身就不適合居住，房子不保值，很有可能賣不出去。」
「動輒幾百萬一套的房子，如果不能上學，這就成了一場賭博。」
「老破小」貶值 有學區房每平方米直降2萬元
距離海淀學區房新政實施過了半年，家長們對學區房的觀望態度，也反映在了市場的實際成交量上。
根據中原地產研究中心統計數據顯示，2019年4月，北京學區房集中度較高的二手房成交量對比同期3月下調8%，整體二手房市場依舊非常冷清。
細分到各個小區上，能夠感受到學區房在退燒，成交量在下跌。某房屋中介平台顯示，以王潘想要買的海淀上地東里小區為例，自政策出台後的5個月時間內，上地東里小區僅成交了5套房。
但在政策出台前，2018年11月，一個月的時間內，上地東里小區的成交為11套。
負責海淀西三旗學區的中介對8號樓表示，以前買房能夠對口直升的小區，降價比較明顯。以世華龍樾小區為例，政策出台前買房可以直升北京十一學校龍樾實驗中學，單價最高的時候每平方米11.2萬元，而目前的價格在9.2萬元，直接降了2萬元。
一名長期負責海淀片區的中介則表示，海淀現在根本就沒有所謂的學區房，受新政策影響，現在諮詢購房的客戶多數考慮購買相對片區教育資源平均的學區，在學區劃片範圍內的優質小學和初中多，渣小少，綜合比較起來風險係數就會有所降低。
此外，易居研究院研究總監嚴躍進對8號樓說，目前學區房的降溫與房地產市場總體的調控也有關係。
他認為，房地產市場預期有所調整，這個階段的學區房價格也會有所下調。另一方面，學區房實際上在房源的掛牌和定價方面也有比較明確的管控，往往也不允許將學區資源作為營銷手段。
不論學區房降溫或是大洗牌，王潘已經將自己現有的房子進行了掛牌。「半個月過去了，依然沒有中介打電話過來說有客戶看房。」
王潘的中介告訴他，現在樓市成交量總體慘淡，如果王潘掛牌的房子總價格不低於同戶型，很難有成交。
看得見的焦慮：「海淀911」和「雞娃」的未來
觀望只存在於還有時間準備的家長，對於馬上面臨幼升小的家長，依然在加緊看房。
8號樓發現，除了論壇和app上討論以外，家長們組建「海淀911後買房交流群」、「海淀911前買房交流群」等，根據政策和討論內容的不同分群。其中的一個群里約200多人，每天滾動著幾百條信息，每天都有新家長入群。
所謂「海淀911」，指的就是海淀區2019年1月1日實施的學區房新政。
「目前的政策是一輪學區房洗牌。如果沒有購房的，還是要先考慮住宅品質，學區房政策多變，砸鍋賣鐵買老破小，風險太大。」一位家長勸其他家長，「千萬別賭，力所能及，儘力就好。」
另一位家長表示，家人替她去實地考察了一下學區房，看完樓齡和實際居住環境，幾天心情都不是很好。
一位還在看房的家長吐槽說：「家長們都是楷模，花1000萬買80年代的老破小住上12年，等孩子上大學了，家長也老了，十年後又輪到孩子買老破小。」
群內最主要的討論，還是討論如何「避坑」買到相對優質的學區房。
在家長購房群里分享著不同版本的「購買學區房指南」，一些有購房經驗的學生家長將各個學區的學校羅列出來。比如，海淀區比較受歡迎的學區海淀區，小學有萬泉小學本部、中關村三小萬柳校區，初中有八一學校本部等牛校，因此受到家長的追捧。還有萬壽路學區、中關村學區、上地學區都是家長心中海淀綜合實力很強的學區。
論壇上有家長總結，對於願意拼娃的家長來說，海淀是最好的區，學習好在海淀意味著有無限可能。對於不願意拼娃的家長來說，海淀是最差的區，因為這裡的可能性都與娃無關。但沒有最好的路，只有自己願意選擇的路。
意思是學習不好的話，在海淀也考不上好學校，而且大家都是那種「雞娃」，如果孩子學習不好，考不上好學校，在那個學習氛圍里也很難受。
「雞娃」是家長們對「打雞血的娃」的簡稱，意思是每天上各種補習班，瘋狂學習的孩子。
王潘已經做好了降價換房子的準備，即便風險重重。
他有兩個選擇，方案一是降低居住環境和品質，買一個90年代的老樓，孩子有機會上一所「牛校」。
方案二是，接受孩子上「渣小」的可能性，買一個樓齡較少的三居室二手房。
但不換房上學，從來沒出現在選擇項中。
