德國物流地產憑啥吸引中企？
【環球時報駐德國特約記者 青木】「中國人發現了德國的物流地產!」德國財經網近日報道稱，德國房地產市場幾年來持續火熱，深受中企等亞洲投資者青睞。在「一帶一路」和「電商潮」的推動下，物流地產正成為中國投資者繼住宅、商務辦公樓後，在德國新的投資熱點。
區位優勢吸引亞洲投資者
「近5年，德國物流地產蓬勃發展。」德國法蘭克福大學地產經濟學者霍勒里斯對《環球時報》記者表示。房地產顧問服務公司高力國際的數據顯示，儘管2018年全球經濟遭遇貿易爭端等不利因素影響，但德國的物流地產湧入了近70億歐元資金，僅次於英國的87億歐元，位列歐洲第二。這些投資資金中近一半來自海外。德國房地產諮詢公司布爾維格薩的報告顯示，2015年亞洲投資者在德國物流地產中的份額僅佔總投資的4%，到2017年已躍升至1/3。2018年，有中資背景的基金在德國物流地產上的投資高居第一。
「在國際比較中，德國在物流方面表現最佳。」霍勒里斯說。世界銀行近年來公布的物流績效指數就證明了這一點，德國一直佔據最前列。德國位於歐洲中部的中心位置，各種基礎設施完善，房地產標準高，且擁有多個空運、陸運、海運交通樞紐，吸引眾多投資者。國際地產及物業諮詢公司世邦魏理仕的調查顯示，33%的受訪者表示希望投資物流地產領域，領先於住宅、商務辦公樓。原因在於物流地產管理成本低、且租金收益高。
「一帶一路」催生多個投資圈
對於中國投資者來說，在德國等西歐國家進行物流投資還有特殊的優勢。在德國港口城市漢堡開設物流、貿易公司的華商陳日清對《環球時報》記者表示，最大的利好就是「一帶一路」倡議在歐洲影響越來越大。
德國是中國在歐洲最大的貿易夥伴，是「一帶一路」倡議在歐洲重要的中轉中心，多個德國城市積極與中國城市開通中歐班列，如從鄭州、哈爾濱到漢堡，從重慶、長沙到杜伊斯堡，以及從瀋陽到萊比錫的中歐班列線路等。
在海運上，漢堡港、不來梅港等也與中國各大港口建立頻繁運輸線路。尤其是漢堡港，1/3的集裝箱來自中國。在空運上，德國法蘭克福機場、慕尼黑機場、柏林機場、萊比錫機場等開通了連接中國的貨運線。中國公司甚至還買下了法蘭克福哈恩機場、帕希姆國際機場。
「中資企業可以在『一帶一路』沿線落戶，包括中歐班列火車站點、港口和機場周邊，設立倉庫及貨物集散中心。」陳日清建議，這樣可以優化企業的供應鏈，使公司在歐洲的業務更具有時效、價格等優勢。
「一帶一路」沿線物流地產價格有所不同。高力國際的數據顯示，德國金融中心法蘭克福排在第一，其次是漢堡。不過柏林是最受歡迎的投資點，去年柏林物流地產投資額達6.45億歐元，同比增長179%：其次是法蘭克福，獲得約5億歐元投資。未來科隆、萊比錫等城市有望成為新的投資熱點。
德國魯爾工業區重鎮杜伊斯堡也是一大投資熱點。杜伊斯堡港是歐洲最大的內陸港，杜伊斯堡港負責人斯塔科對《環球時報》記者表示，目前中歐班列每周有約35-40趟班列往返於杜伊斯堡港和中國的十餘個城市之間。2018年集裝箱吞吐量達410萬標準箱。中德雙方還建造了面積2萬平方米的新倉庫，中國的鐵路公司能夠在新倉庫中存放2000個集裝箱。
隨著電子商務的發展及對海外商品的需求增加，中國幾大電商巨頭也開始在歐洲直接或間接建立了物流、倉儲中心。數據顯示，亞馬遜德國有1/4的賣家來自中國內地和香港，共計2400多家，eBay上也有3500多家。
投資德國物流地產的路徑
實際上，外國投資者已成為西歐各國物流地產投資的先鋒。德國科隆經濟研究所的數據顯示，目前德國20家最大物流地產投資者有15家來自外國。其中中投公司(CIC)是其中的佼佼者。
德國慕尼黑物流地產顧問貝恩德對《環球時報》記者表示，物流地產主要包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等。中國公司要投資德國的物流地產，門檻並不高。與投資住宅和辦公樓一樣，德國物質地產也對外國公司和個人開放，甚至還可在德國銀行貸款。
中國公司投資德國等西歐國家的物流地產有多種方法。第一種選擇是併購，比如中投公司2017年收購黑石公司所有的物流地產公司Logicor。該收購金額高達122.5億歐元，是歐洲不動產交易歷史上第二大規模的收購行動。Logicor在歐洲擁有600多處地產，倉儲面積達130萬平方米。該公司在德國投資重點是萊茵-魯爾地區，慕尼黑等德國內陸和海港物流地產。
第二種選擇是向德國公司租用或購買物流地產。德國格爾貝公司目前正在慕尼黑周邊建造一個面積達3萬平方米的物流基地。該公司總經理赫佩爾對《環球時報》記者表示，物流基地毗鄰高速公路，距離慕尼黑機場約20公里，有火車線路連接。現在，已經有多家中國公司正在向公司洽談租用倉庫。他告訴記者，物流地產每年的租金回報率目前在5-10%。去年底，比利時南部的列日機場與阿里巴巴的菜鳥簽署「數字中樞」項目協議，項目建設面積超過22萬平方米，首期預計2021年投入使用。該項目將與西歐密集路網和倉儲網路連接，提升物流效率，建成後商品進入歐洲有望實現「秒級通關」。
第三種選擇是買下德國的土地建造物流基地，或者買下德國設施進行改造。陳日清就與其他多位華商在漢堡附近買地建造了一個大倉庫，用於存放從中國進口的各種電器、鞋帽等產品，在德國的網店出售。同時，這裡也存放從德國購買的奶粉等出口到中國。陳日清認為，買地建造特別適合長期投資。
中國海航集團2017年買下德國法蘭克福哈恩機場82.5%股權。該機場擁有上萬平方米的存儲容量，可作為轉運倉庫、重新包裝區等。法蘭克福大學地產經濟學者霍勒里斯指出，由於德國房地產項目價格控制等較為嚴格，因此在德國投資物流地產，也應像投資住宅和辦公樓一樣，進行長期投資。
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