嘉銘投資何春興：房企過度注重規模，容易形成「路徑依賴」
鳳凰網房產 作者：王亞靜
在住宅市場高速增長時期，各家住宅開發企業競相追逐規模的快速擴大，並取得了快速的成長。在市場放緩的2018年，仍然有30家房企衝進千億行列，新增千億房企數量再創新高。
但是，也有一些住宅開發企業判斷住宅的需求很難維持持續的高成長，甚至到了頂點之後必然進入下降階段。因此，有些住宅開發商在謀求轉型，部分公司在維持住宅開發與銷售的同時，進入商業物業的投資、開發與運營管理。
對此，鳳凰網房產在北京嘉銘中心對嘉銘投資集團執行總裁何春興進行了專訪。據了解，何春興曾就任美國知名商業地產投資與管理公司漢斯地產(Hines)中國執行董事，有超過20年地產的投資、開發和管理全周期的資深經驗。同時，他還深入研究了中美兩地的地產市場與運營模式差異和住宅物業開發和商業物業的投資和管理的核心差異。
「現在國內的開發商非常依賴住宅市場，但擺在開發商面前的是，住宅市場到底能有幾個15萬億呢？」何春興認為，「有機」增長的規模是好的，但是當規模與市場周期、企業的槓桿之間出現不匹配的時候，有些企業會被架著向前走，從而形成「路徑依賴」。「對於一個企業而言，應該是跟隨市場變化調節發展節奏，而不是被規模『綁架』」。
當下，開發商察覺到市場的變化，已在考慮轉型或正在轉型中，商業地產也重新成為焦點。「商業物業有很大的發展空間，有市場需求。商業領域很寬廣，企業主要是找准自己的定位和細分市場。當商業物業的租金成為企業收入的重要來源之後，公司的穩定性也會更好。」
商業地產的前景也可從外資的持續加碼中窺得一二。世邦魏理仕統計數據顯示，2019年一季度，國內大宗物業投資交易金額超過人民幣530億元，其中外資佔比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。
以下是專訪實錄：
鳳凰網房產：您怎麼看待住宅開發商對規模的追求？
何春興：「有機成長」的規模是好的。在住宅市場需求高速增長的年代，開發商規模的增長能使企業快速擴大營收和利潤，快速佔領市場。規模同時也能為開發企業帶來融資、拿地、控制成本以及品牌等效益。在住宅市場增長放緩的時候，優勢企業還可以通過收購兼并來擴大市場份額而獲得規模的增長。
但是，規模的擴大一定會遇到瓶頸的。企業應該要提前為此準備，特別要防範當規模不再增長時，企業的周轉速度下降時，流動性沒有問題。所以說，規模的把控應該和地產的周期和負債率相匹配。但是當企業出現錯配、槓桿特別高的情況時，規模反而成為企業的負擔。為了保證流動性和償債能力不出問題，有些企業會被規模架著向前走，從而形成『路徑依賴』。」
鳳凰網房產：現在，住宅開發企業察覺到市場的變化，大多都在考慮或進行轉型，商業地產也重新成為焦點，轉型能起到什麼作用，轉型的制約條件是什麼
何春興：商業物業指的是商業用途，並且能產生租金回報的物業，主要是指辦公樓和零售物業等。與住宅的開發和銷售模式的不同，商業物業的租金收入是比較穩定和受到市場的波動影響較小的。相對於住宅受政府的調控影響較大，商業物業的租金收入受政府的調控也較小。所以，當開發企業投資、開發並持有一定比例的商業物業，其租金收入達到總收入的一定比例後，其抗周期的能力就會明顯加強。
硬幣的另一面是，企業將有大量的資金沉澱在商業物業中，企業的增長是緩慢的。要解決這個問題需要有發達的資本市場。
在國際市場中，商業物業的整體產業鏈有精細的分工。商業物業的投資人主要是大型養老基金、主權基金、公募的房地產信託以及一些知名的私募基金等機構投資人。商業地產的開發商和運營商主要是服務於機構投資人，提供投資交易、開發管理、資產運營管理等服務，收取管理費用和投資收益的分成。
現在，在中國市場部分已經轉型進入商業物業的開發商主要是使用自有資金和與一些國際投資人合作獲得資本，規模還不能做的很大。只有當國內的公募房地產信託推出、保險資金和養老基金等投資房地產的比例更高，中國的商業地產的發展才會加快。
鳳凰網房產：您覺得轉型的核心是什麼？
何春興：轉型的核心是建立並提升商業物業的運營管理能力。住宅的價值創造或利潤創造在完成開發建設和銷售後就實現了。商業物業不一樣，其價值創造貫穿從設計、開發建設和後期的運營管理整個過程，運營管理是很核心的一個環節。在滿租並進入平穩運營的商業物業的價值遠遠高於剛完工的一個空的新物業的價值。
之前，市場上也有進入商業物業的開發商的模式很像住宅的開發銷售模式，他們開發商鋪或辦公樓，分拆單元銷售，在特定時期實現好的銷售。但是，買家在後期持有期間由於沒有一個良好的統一的運營管理，持有的物業的價值沒有得到很好的保持和增長。現在，由於政策的限制，這種情況也就沒有了。
根據國際的估值方法，商業物業的價值就是其將來產生租金收入的折現。良好的運營管理是提升客戶滿意度進而提升租金最核心的能力，因而也是商業物業保值增值保障。
鳳凰網房產：剛才您提到外資進入中國的商業物業。近期我們觀察發現有加快的趨勢。世邦魏理仕統計數據顯示，2019年一季度，國內大宗物業投資交易金額超過人民幣530億元，其中外資佔比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。外資投資中國商業物業的邏輯是什麼？
何春興：儘管中國經濟目前是一個調整轉型時期，但仍然是新興市場中發展最好的，所以中國的商業物業市場對於境外機構投資人具有資產配置的價值。同時，境外資金的投資周期比較長，可以從更長的時間看市場。中國的市場很大，以發展的眼光看，一線城市的核心資產具有長期增值的潛力。」
鳳凰網房產：嘉銘投資是一個成功從住宅開發企業轉型成優秀的以辦公樓投資、開發和運營管理為主的商業地產資管企業的案例，可以分享一下你們的經驗嗎？
何春興：嘉銘投資曾經也是住宅開發商，我們是逐漸轉型至商業地產領域的。我們一直在提升自身的商業物業產品開發能力和運營管理能力。
在產品開發上，我們採用國際標準、新科技和新技術，我們對接國際知名建築師和顧問公司，我們精細化管理開發過程，使我們的寫字樓達到超甲級的品質。比如我們所有的寫字樓都有防霧霾的新風過濾系統，室內的空氣始終是非常潔凈的。但是運營管理能力的提升相對於這些樓宇硬體的提升要難很多，並且需要更長的時間。我們採用國際的標準和最佳實踐，並完成各項認證，我們派團隊去國外參加到國際知名公司實際工作中，得到培訓。我們按照國際標準做好客戶服務和物業服務。
隨著90後成為職場的主力，員工對辦公環境和體驗的要求越來越高。入駐的公司對員工滿意度的重視程度也越來越高。所以，我們也在辦公樓的公共和商業配套空間打造開放的社交空間，健身和健康管理業態，健康餐飲和其他配套內容，為辦公人群提供一個健康、舒適、精緻的社交和生活空間。
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