綠城「抹去」宋衛平
綠城過往興衰，皆與宋衛平息息相關。當屬於他的時代就要結束時，綠城又將何往？
文｜郭亦非
編輯｜張慶寧
來源｜稜鏡（ID：lengjing_qqfinance）
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創始人宋衛平之於綠城的痕迹正在被「抹去」。
香港聯交所披露，4月25日至5月16日，宋衛平家族連續減持11次，合計減持約935萬股，套現約5935萬港元，其在綠城中國的股權比例從10.75%降至10.35%。
綠城對外回應，此舉為規避監管部門同業競爭限制，宋衛平家族持股比例擬降低至10%以下，減持動作正在繼續。
2014年底，中交集團斥資60億港元獲得綠城大股東地位和多數董事會席位，基本控制綠城。宋衛平帶領老部下另起爐灶，二次創業藍城集團，以小鎮業務為主，宋衛平持股70%掌控。
儘管藍綠徹底分家，但雙方圍繞小鎮業務的同業競爭一直存在。宋衛平家族此番減持綠城股份，幕後深意不只是規避同業競爭，更像是中交集團「去宋衛平化」的終局性符號。
宋衛平創辦的綠城，一度是中國地產行業的品質清流，最近五年，卻迷失在房企高周轉模式的大潮之中，合約銷售額和權益金額排名分別跌至行業第17位和第41位。
綠城過往興衰，皆與宋衛平息息相關。當屬於他的時代就要結束時，綠城又將何往？
1.
/去宋衛平化/
關於去宋衛平化這一點，中交集團從未掩飾過。
「綠城是一個家族企業發展起來的，有著很鮮明的宋衛平特色，這種文化有著有利的地方，也有一定的負面影響。在事權管理，特別是市場戰略、業務發展戰略、內控方面沒有達到中交的標準。」2015年5月，入主綠城不久，中交集團董秘劉文生對《稜鏡》等媒體表態，「有了足夠的投票權，我們要改造董事會，強勢進入管理層，保證我們行使決策權。」
作為入主綠城的資本操盤手，劉文生與宋衛平一併是董事會聯席主席。目前綠城6名執行董事中，中交佔據四席，擁有主導話語權，包括劉文生、張亞東、李青岸、李永前，老綠城只剩宋衛平和李駿。
此前披露的綠城2018年年報顯示，中交集團持股28.81%，是第一大股東；九龍倉持股24.93%，是第二大股東；宋衛平家族持股10.8%。2018年1月，綠城聯合創始人、宋衛平最重要的搭檔壽柏年將持有的8.06%股份全部出售，徹底離場。
控制董事會決策權之後，中交集團展開組織架構和人事布局調整。
2018年6月，綠城打破此前「一體五翼」架構，調整為「11 5」，組織架構愈發扁平化。同時，中交背景的張亞東空降綠城，並在兩個月後取代曹舟南，擔任行政總裁一職。
曹舟南是綠城重臣，一度被視為宋衛平接班人，和宋衛平「用眼神就可以實現交流」。
此次調整僅過半年，綠城架構再次變化，由「11 5」調整為「8 3」，分為8個重資產板塊及管理（代建）、生活、科技三個輕資產板塊，「改善機構協調性，提高效能」。
對於內部來說，連續架構調整的另一番意思是中交集團在關鍵崗位繼續收權，削弱原先綠城人馬的權重，尤其是曹舟男的出走，被視為老綠城人悉數出局的標誌。
2018年8月的綠城行政總裁換帥溝通會，宋衛平現身回應，「江山代有人才出，宋衛平當然要被歷史所淘汰，不淘汰時代就不會進步。不要人家『去宋衛平化』，我自己『去宋衛平化』就好了。」
綠城房地產開發主業同樣在「去宋衛平化」，2018年中悄然施行高周轉模式。在宋衛平時代，他對產品質量的執著近乎偏執，因此在業界留下極好口碑。
財經作家吳曉波曾在2014年撰文舉例，記得交房那天，原本已鋪設完工的大堂地磚突然被挖去一大片，管家苦笑著說，「昨天宋總來過了，說這片地磚不對頭，強令換掉」。
不過，布局多在一二線城市、改善及合作代建項目居多的綠城，並非高周轉模式的最佳實踐者。
一位綠城內部人士表示，雖然公司發文要求加快銷售去化，加速回籠資金，但大量代建合作項目並沒有主導權，另外，自主項目同樣缺少碧桂園「4568」這種具備明確時間要求的高周轉實施細則。
正如2019年3月張亞東所說，他本來期望綠城可以做到「5912」，即5個月拿地，9個月開盤，12個月現金流回正，實際呈現的結果卻是「61220」（6個月拿地，12個月開盤，20個月現金流回正）。
克而瑞地產研究數據顯示，2018年，綠城中國合約銷售額為1563億元，在房企中排名中從2017年第11位下滑至第17位。如果把代建項目剔出後，其權益銷售金額僅554億元，排名落至第41位。
但從財務數據來看，中交入主直接改善了宋衛平時代的高負債局面。
2014至2018年，綠城凈負債率逐年下降，分別是76.7%、73%、58.1%、46.4%、55.3%；融資成本也在降低，從2014至2018年分別是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%。
截止2018年年底，綠城賬面現金482億元，當前總有息負債815億元，其中1年內到期、1-2年到期和2年以上到期的債務佔比為22%、36%、42%，債務結構健康。
2.
/誰該為頹勢負責/
資本市場是清醒的。
截止2019年5月24日，綠城中國、綠城服務的總市值分別約110億港元、160億港元。這意味著，綠城地產這一主營業務市值不及物業服務，投資者用腳投票，表達對綠城中國的失望。
誰該對此負責？
2010年「國十一條」的最嚴樓市調控之前，綠城憑藉高負債、高成本擴張兇猛，銷售額一度僅次於萬科，排名全國房企第二。
此後的調控政策，加劇綠城資金危機，該公司凈資產負債率一度達到163%，破產傳聞風起。被指「一個月一個月赴境外豪賭」的宋衛平尋求外部資金救援，香港九龍倉旋即入股。
2014年，又一個白衣騎士融創出現，擬以62.98億港幣的代價收購綠城中國24.313%股份，一度接管綠城，此後宋衛平反悔，改嫁綠城予中交集團，並最終失去綠城控制權。
2015年，房地產行業迎來黃金期，包括碧桂園、融創、新城控股等公司提前高負債拿地，抓住二三線城市紅利，實現規模上的彎道超車。對於綠城來說，內部股權、人事動蕩不安，外部拿地踟躕不前，錯過五年紅利。
現任綠城管理層尚未力挽狂瀾。
2019年，張亞東給綠城定下銷售目標1800億元，「爭取衝刺2000億」。運營數據顯示，2019年1-4月，綠城權益及代建合計銷售額383億元，不及去年同期的413億元。
「2019年一季度我們最痛苦，因沒有貨賣。沒有貨就沒有營銷、沒有回款，也就沒有投資。現在的貨基本都是兩年前拿的地，現在的利潤得靠三年前的項目。預計上半年我們銷售額完成約30%，70%集中在下半年，根本的原因是手上沒有項目。」3月20日，張亞東對媒體表示，投資拿地是綠城當下最關鍵問題。
綠城財報顯示，2014年至2018年五年間，土地儲備不足，以建築面積計算，分別是3489萬平米、3124萬平米、2912萬平米、3032萬平米、3247萬平米。
與綠城規模相當的央企金茂、民企旭輝2018年土儲分別是6420萬平米、5500萬平米。
進入2019年，綠城加快搶地節奏，遺憾錯失最佳價格區間。
一季度綠城拍下9塊土地，斥資242億元，其中四個浙江地塊拿地成本頗高。比如其溢價近50%，以19.7億元拍下的杭州蕭山地塊，實際可售樓麵價約3.5萬元/平米，與周邊在售高層項目相當。
主業困頓，小鎮業務被張亞東寄予厚望。
張亞東特意提出，將從綠城2019年投資額中撥出50億元，計劃投資20個小鎮，因小鎮業務雖然僅佔10%的營收，但「在我們的利潤盤子中，貢獻了三分之一的利潤」。綠城2018年財報並未單獨公布小鎮業務的財務數據。
不過，張亞東這一規劃與宋衛平的藍城小鎮正面衝突不斷。
《稜鏡》自業內人士處得知，張亞東曾計劃在2018年召開綠城小鎮業務主題發布會，主持人、酒店、邀請函等準備都已就緒，最後未能召開。「原因在於，宋衛平不允許綠城打小鎮這張牌，極力反對綠城召開發布會。」
3月20日，張亞東的綠城小鎮發布以小範圍媒體溝通會的形式得以進行。
宋衛平與中交在業務層面的衝突不止於此。
早在2016年，中交地產的前身中房地產豪擲45億元，拿下重慶北部新區中央公園地塊；綠城則苦於進入重慶市場而不得。兩家同為中交集團旗下地產公司，決定共同注資項目公司開發。
熟悉該項目的綠城人士告訴《稜鏡》，宋衛平頗為看重，劃為綠城直管項目，等綠城把前期規劃設計完成，辦公場所裝修完畢，新員工到崗辦公一個多月後，項目合作不了了之。
3.
/宋衛平押寶藍城/
宋衛平目前唯一的事業是藍城小鎮，這是他反對綠城主打小鎮業務的原因之一。
2014年綠城計劃易手孫宏斌之時，宋衛平將綠城未上市業務由綠城建設更名為藍城，包括代建、小鎮等業務，其中代建業務利潤最高，稅後凈利潤過億，毛利率超過60%，凈利潤超過30%。
中交入主之後，2016年6月，藍城分拆為兩家公司，即新藍城（杭州藍城致信建設管理有限公司）和藍城集團（藍城房產建設管理集團有限公司）。綠城斥資9.49億元收購宋衛平等股東持有的全部新藍城股權，這意味著藍城代建這一優質資產全部整合至綠城旗下。
宋衛平斥資1.17億元買下綠城持有的藍城集團股權，綠城老部下許峰、傅林江實際操盤。
藍城集團執行總裁傅林江曾表示，小鎮的盈利模式里有三塊，一是居住空間的出售，二是小鎮運行中商業運營的收入，三是在小鎮配套服務內容當中，大健康管理、金融服務、資產管理等增值服務的收入。
綠城及旗下新藍城和宋衛平的藍城集團，都在操盤小鎮業務，構成同業競爭。宋衛平家族此番擬減持綠城股份至10%以下，即為規避同業競爭，藍城集團亦不再束手束腳。
藍城集團是宋衛平的二次創業，自身定位是「美好生活綜合服務商」。他還在2016年提出的「百鎮·萬億」計劃，計劃10年打造100小鎮，實現萬億元的銷售額。
自杭州西湖驅車約70公里，在杭長高速安吉出口不遠處，可以看到一個Hello kitty主題樂園，這裡即宋衛平打造的首個藍城教育主題小鎮。
5月中旬，《稜鏡》實地探訪該項目，目前除酒店、主題樂園、商業街少量門店開業外，核心的養老中心、學校等項目仍在建設當中。
現場工作人員介紹，規劃住宅項目合計約8000套，目前在售小高層住宅價格在1.9萬/平方米左右，3.8萬元/平方米左右的中式別墅已經售罄，客戶多以杭州省內為主，住宅項目陸續在2019年底交付。
上述工作人員介紹，宋衛平每隔一兩個月會來項目視察一次，從項目設計到施工，事無巨細都會過問。
近期拜訪過宋衛平的人士告訴《稜鏡》，宋老闆現在深居簡出，不太愛見人，不太願意說話，不再接受媒體採訪，行業內部會議也不再出席。
藍城官方回復《稜鏡》問詢時表示，「宋總的想法是，等把小鎮做好了，再發聲。」
根據藍城截止4月底的數據，目前已建 在建 規劃的小鎮項目為80個，代建項目為252個，暫未公開銷售金額。
隨著以小鎮之名行房地產開發之實現象頻發，特色小鎮業務正受到政府嚴格監管。業內人士對《稜鏡》表示，現在小鎮業務最核心要素是，如何將農業用地變更為商業用地，這也是宋衛平所思考的問題。
和君產城發展研究中心2018年一份報告指出，由於低密度和低入住率，藍城小鎮的生活配套無論是農業、商業還是健康，基本沒有找到盈利模式，目前在靠地產利潤進行貼補（藍城小鎮一般有銷售額2%的小鎮基金補貼小鎮商業）。
「宋衛平解決了美好小鎮生活的『形』，卻並未很好解決『魂』的問題。」這份報告寫道。
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金八傳媒往期獲得獎項
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