上一篇，移民幫專家、日本民宿管理及地產開發專家肖先生為大家介紹一下日本的民宿新法對房產市場的影響（相關閱讀），此次介紹2019年日本不動產投資有哪些機遇以及面臨的風險。

為何選擇投資日本房產

每年日本都吸引了全球大量的投資人赴日本進行房產投資，為什麼呢？

因為安倍政府上台後提出了兩條新政，就是安倍經濟學的核心。第一條是金融緩和，指投資人可在日本購買金融產品，例如股票、債券、虛擬貨幣等，都是合法的但是稅收極高，最高可達50%，換言之投資人收益的50%需交給政府，因此很多在日本的投資人放棄了金融產品，轉而投向更加穩定的不動產市場。

安倍政府的第二條是觀光立國，這四個字非常重要，帶來了大量的海外遊客，部分遊客旅遊觀光後喜歡上了日本，因此也會對日本房地產進行投資。例如以粉雪聞名的北海道，從2016年到現在，土地和不動產的價值每年超40%上升幅度，最高達到70%。

日本房產投資的機遇

2019年投資日本房產的機遇與上文提到的觀光立國有很大的關係。安倍政府提出，到2020年日本要接受全球4000萬的遊客。截止到2018年，日本接收的外來遊客已經超3200萬人次，加上東京奧運會的帶動，到2020年安倍政府4000萬遊客的目標是可以實現的。

日本政府也做了明確的規劃，2018年通過賭場合法的條約，2024年大阪的賭場即可建成，目前就已經吸引了來自全球各大賭場的開發商。2025年，世博會將在大阪舉行。

有了這些國際大型峰會賽事的帶動，日本的觀光旅遊業呈現出不斷向上、蓬勃發展的趨勢。觀光旅遊業的發展，必將會帶動觀光不動產的發展。觀光不動產中很多項目與個人投資人沒有關聯，例如大型酒店、莊園等，那麼更適合投資人的項目就是民宿。

日本房產投資的挑戰

日本房產投資除了機遇，同時也面臨著風險。

首先是自然災害。想必大家都知道，日本處於地震帶，是一個地震頻發的國家，偶爾也會伴隨著海嘯。

因此在選購日本房產的時候，首要考慮的便是房齡。選擇1981年之前建成的房產比較危險，日本在1981年推出新耐震基準，根據這個基準建造的房產可防禦七級地震，但是在1981年之前建造的房產並不是按照此標準建造，遭遇地震就比較危險。

另外保險也是規避地震風險的有效方法。在日本，地震險包含在火災保險之內，保費便宜，一年1000-2000人民幣左右即可。

相對地震而言，海嘯帶來的傷害要大得多。因此喜歡海景房的投資者購買海邊房產，一定要注意房產的防汛措施，以及離海平面的高度是否能夠達到要求。盡量避免潛在風險。

除了自然災害，日本當地的地方性政策以及土地性質也是一大風險。

第一風險是借地權，主要是針對於公寓類型的房產。例如在網上看到的東京40萬、京都30萬等便宜房產均屬於借地權的範圍。借地權，顧名思義就是借用土地，每年需要付給土地所有者一定的租金，這就產生了另外的支出。所以購買日本房產，一定要選擇永久所有權的房產。

日本大部分房產都屬於永久所有權的，購買之後，房產和土地即歸個人所有，這也是購買日本房產的優勢之一。

第二風險是建築不可土地，主要是針對京都及奈良的古屋。日本的大部分古屋價格便宜，20-30萬就可買到戶型很大的房產。根據上文提到，1981年日本政府出台的新耐震基準法規定，大量不沿道路的土地不能建造房產，只能用做公園、停車場以及後花園等，這些地區就屬於建築不可土地。

假如購買了這些土地上的古屋（古屋建築年代久，在法律出台前就已建成），若要用於民宿出租，需進行改造裝修等，但古屋位於建築不可土地，政府不允許對其進行改造，只能對室內進行簡單的粉刷等措施。

所以，各位投資者在選購古屋的時候，一定要注意房產是否位於建築不可土地上，以及古屋的新舊程度。

有人說，到日本購買一整棟樓或者別墅，沒有業主委員會，去申請酒店或旅館牌照，對房子簡單翻新之後就可用作民宿。其實，有的房產是不能申請酒店或旅館牌照來全年用作民宿出租的。因為日本的土地用途法規定，在住居專用土地、工業土地不能建造酒店或者旅館。

因此，如果投資人購買了上述兩類土地上的房產，是不能申請酒店業的相關資質，換言之房產不能全年出租，只能做180天的民宿。所以投資人在選購房產的時候，一定要注意其土地性質以及地方性政策。

京都伏見酒店民宿項目

有了上述的詳細介紹，相信大家都對都買日本房產的類型有了一定的了解，今天小幫為大家推薦京都伏見地區的酒店民宿的項目，持有酒店牌照，可全年出租。

本項目就是位於京都府伏見區，京都府是大阪都市圈的組成部分，作為世界知名的古都有許多世界遺產，每年有大量的遊客到此，因此近年來京都府的酒店入住率非常高。

2017年京都府酒店平均入住率到達了88.8%，在4月的楓葉季和11月的紅葉季都到達了94.8%和94.1%。伏見區作為京都府的觀光區，是遊客最喜歡停留的地區之一，有數十個觀光景點，其中又以伏見稻荷大社、十石舟等最為知名。

本項目是酒店式公寓，位於京都府南部的觀光地伏見區，單價大約在100萬人民幣/套，購買後作為旅遊區民宿出租即可獲得出租收益。

項目距離伏見車站2分鐘，伏見車站到京都站地鐵9分鐘。項目土地面積233.43平方米，建築物施工床面積729.48平方米，一共有27個客房，全部自帶衛浴及廚房，還有一個管理室。

外觀效果圖

室內效果圖

此項目有三種運營方案，第一種包租方案，第二種不包租限定管理方案，第三種不包租全管理方案。大部分投資人會選擇包租方案，即由運營公司來管理、承租房產，無現地管理費、清潔費、維修基金等，每年凈收益率7%，連續給五年，五年後投資人可選擇繼續包租協議，或者可選擇自己運營。

小幫來幫您算筆賬，一套房產單價100萬人民幣左右，年收益為7%則為7萬人民幣。若達到18萬人民幣的營業額要求，則需購買三套房產，年收益達到21萬人民幣。因此，購買房產申請移民的話則需300萬人民幣左右。

您只需購買房產，開發商承諾包租，購房後即可申請投資經營管理簽證。

日本距離中國很近，是亞洲為數不多的發達國家之一，又有著很強大的經濟地位，差異不大的文化環境吸引著一些人想要投資日本房產。只要房產持續出租，獲得收益，就能全家獲得日本永駐身份，享受日本福利。

關於日本投資經營管理簽證，可參考上一篇律師介紹日本的移民政策（相關閱讀）時的詳細介紹。

• 「日本投資經營簽證」申請條件

1、無年齡、無語言、經商背景、資產來源等要求；

2、無犯罪記錄；

3、在日本成立公司，註冊資本金500萬日元以上（約合人民幣30萬元）；

4、在日本有固定的辦公場所設立的在日企業每年營業額至少為300萬日幣。

註：配偶和未成年子女可以隨行。

• 項目優勢：

快審批：辦理快速，要求低，申請周期約6個月；

易申請：項目政策穩定，歷史悠久，成功率高；

低風險：投資金額合理、經營形式豐富，投資不動產回報高；續簽要求低，保持每年公司營業額達到300萬日元；

高福利：醫療、教育福利好，離中國近，往返便利；入籍要求低，無明確居住要求。

護照高性價比：投資滿五年之後申請入籍獲得日本護照。而日本護照是全球最好用的護照之一，在2019年亨利護照指數排名中，日本免簽/落地簽189個地區排名全球第一。

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