房子，又不能投資了？

作者 | 子木

來源 | 子木聊房（zimuliaofang） 已獲授權

大概從中國第一次房改開始，「房子能不能投資」就成為民間最受爭議的話題了。

你會發現，這個話題每隔一段時間就會被拿出來熱炒一番，而且關注度絲毫不減。

之所以有如此鮮活的生命力，一是剛需和投資客一直水火不容，對於房子用來住還是炒的各執一詞。二是如果未來房子不能投資了，那中國還有什麼東西可以對抗通脹？這又源於老百姓對保護財富缺乏投資渠道的焦慮。

這不，最近網上又掀起了一股風浪，說2019年之後，房子的投資價值基本為0。

這個話題我之前用歷史、經濟、人口等角度論述過，但我認為還有必要以最近一年市場上所發生的事情為依據，幫大家還原一下背後的真相。

01

辯證

首先我們用辯證思維，來解剖一下「未來房子投資價值為0」這個結論的主要依據。

宏觀看貨幣，近期央行收緊貨幣政策，意味著流到房地產的資金少了，房價不可能再漲；

中觀看政策，4月多地加碼出台調控政策，政策不放鬆，房價漲不起來；

微觀看槓桿，目前居民槓桿率高企，買房的人負債太多，也就少了購房慾望，房子無投資性。

那麼事實是如此嗎？這三個依據是否能站得住腳呢？我們逐一來看。

1、近期央行收緊貨幣政策

4月份的貨幣的確是緊縮的，有數據支撐，這點毋庸置疑。但這會證明接下來的貨幣政策還是緊縮的嗎？未必。

4月貨幣為何要緊縮，是因為2019年第一季度貨幣供應量超過了預期。數據顯示，一季度通脹率是2.1%，GDP名義增速是8.5%，但M2（貨幣）的增速，在3月份達到了8.6%。M2高於GDP的名義增速，這屬於貨幣寬鬆，對當下經濟發展是不健康的。所以4月份要調整，讓M2重新回到名義GDP下方。

而且今年無論在大小會議上，央行一直在強調，要堅持穩健的貨幣政策。何為穩健，就是M2增速等於名義GDP的增速，這樣既可以保證貨幣對民營經濟的刺激，又可以有效防範過度貨幣供應對其他市場的不利影響。

而且未來的貨幣政策，對於房地產市場的作用正在逐步減弱。不像之前，貨幣一旦供應充沛，基本都流向了房地產，而現在又是嚴控資金流向開發商，又是嚴禁企業買房，又是對個人買房提高審核力度。種種措施都在遏制貨幣對房地產的直接影響。所以以貨幣一時趨勢作為判斷房地產的盛衰，偏為薄弱。

2、房地產繼續嚴控

文章說近期各地又在出台政策嚴控房地產，政策不放鬆房價就沒有上漲的由頭。

例如網紅城市蘇州，升級了限售令

深圳、合肥、青島等城市收緊房貸或上調房貸利率

西安、鄭州等城市限制公積金購房

住建部點名預警十城，強調調控政策不會鬆綁等

如果以此為例，就說當下全國都在嚴控房地產，有些片面了。因為近期我們還看到：

珠海放鬆了限購

杭州大專即可落戶購房

東莞調整了交易個稅

佛山、阜陽等城市取消限價

多個城市搶人大戰如火如荼等

前者是冰，後者是火，當下市場只能用冰火兩重天來形容，而且這些城市之間毫無關聯性，既不能說調控收緊是大趨勢，也不能說放鬆是大趨勢，只能證明目前的樓市是分化型市場，正在踐行「因城施策」戰略而已。而且要知道，調控政策的根本是「遏制房價過快上漲」，絕非打壓房價。

3、居民槓桿率

提起居民槓桿率，就讓我想起了中國樓市的「螺旋上升理論」，在這個理論中，

金融加槓桿—地方借貸—基礎建設—房地產開發—房地產加槓桿—向居民轉移—居民收入提高—居民自身槓桿降低—房地產泡沫消失。

所以說中國樓市這十幾年的上漲是和居民收入提高是同步的，而在金融政策下，這就是一個吹大泡沫，然而再把泡沫填實的過程。在這過程中，居民槓桿率起到了推動經濟發展和社會進步的作用。

中國目前的居民槓桿率是54.28%，相對於美國79%、英國88%這些發達國家來講，我們處於低位，相對於發展中國家我們處於前列。但根據我們的劃分，從居民相對較高的儲蓄率的絕對值來講，目前我們償債能力較高，這個槓桿率還有一定的空間。

至於接下來居民槓桿率能不能降下來，還得看中國接下來的經濟增長是否能讓居民收入提高。在這個層面上，我還是十分堅信的。

畢竟我們的經濟能在短短几十年成為全球第二，這不是偶然。我們有巨大的內需市場，宏量的人口基數，高速的城鎮化建設速度，這些因素完全可以推動下一個十年的經濟增長。

只能說近期居民槓桿率對房價是利空的，但過幾年呢？房地產投資可不是短進短出的生意。

02

兩個問題

其實無論宏觀中觀還是微觀，要想看清中國房地產的短期趨勢，首先要弄清楚幾個問題。

1、首先是房價能不能大規模的降下來？

不知道大家有沒有發現，近段時間網上很少出現打砸售樓處或售樓處拉橫幅的維權事件了，為什麼？是因為小陽春市場交易量攀升，大部分城市房價止跌反彈了。

一直以來，房價漲了，大家會罵街，但房價跌了的話，大家會動手，售樓部剛一降價，就把售樓部砸了。如果全國的房價都要降，又該砸誰呢？

所以可以肯定，房價是不能降太多的，因為目前中國房產價值佔到家庭總財富的62%，且中國主要城市對土地財政的依賴度依然維持在30%以上，為了穩定及經濟增長，房價只能穩住。

縱觀房地產發展史，過去的房價趨勢大體表現為「台階式上漲」。而當下這個階段正是剛上了一個新台階的初期。至於下一個台階何時跳，幅度有多大，還要看國民負債率的去化情況。

2、其次是房地產市場能不能停下來？

答案很簡單，目前階段是不允許的。因為房子，以及房地產連帶家電消費、傢具家居消費是中國消費市場的大類目，是經濟增長的重要組成部分。

據統計中國還有5億人沒用過馬桶，那麼怎麼讓他們去消費馬桶呢？只能讓他們去城裡買房子。而且現在正是加速城鎮化建設階段，很多城市建設新區做基建配套需要財力，這部分財力從哪裡出呢？

綜合以上兩個原因，理想情況下，房價需要維持在一個合理的緩漲區間內。當然這個度是很難把握的，因為跌了有風險，橫盤了剛需不買單，漲得多了還容易招惹投機客，催生資產泡沫。可見當下房地產調控的壓力是巨大的。

於是我們就看到了中央徹底拋棄了之前的一刀切做法，開始從微觀入手，給城市設定增長紅線，讓地方自主調控市場：跌了給空間讓放鬆，漲得多了啟動問責機制，要求房價回穩。

只要城鎮化建設還在路上，只要人口流動還在聚集，房價就會上漲，房子的投資屬性就永遠存在。

03

變化

以上我用辯論法告訴大家未來房地產投資還是很好的投資品，但不證明之前房地產的規律還適用於未來。

我曾經說過，2018年是中國房地產的歷史性轉折點，是上下半場的分界點。那麼2019年的房地產市場到底發生了哪些改變，而這些改變對你我又有什麼影響呢？這是我們必須看懂的。

我認為大概分為兩個方面。

1.房地產的錢不那麼好賺了

這個從地產商近期的行為可以看到。從2018年開始，我們發現了一個很重要的事情，就是房地產對於土地開發造樓賣房的熱情大不如之前了。例如碧桂園開始布局科技研發機器人，萬達開始做文旅搞足球，恆大開始做能源電動車投資未來……

改名的改名，多元化的多元化，房企們的行為證明房地產這個行業已經褪去金色光芒，落入了白銀時代。同理房地產投資，要想得到20年前那麼高的回報率，是很難的。未來房價所跳的台階可能更低一些，更慢一些。

2.房價開始加速分化了

前段時間發改委宣布「大中城市要放開戶籍制度」，再加上今年第二波搶人大戰，甚至人口流入量巨大的深圳都開始搶人……

種種現象證明，未來人口將會加速流動，直接的結果就是房價同步加速分化，人口流入量大的城市和人口流出量大的城市呈現兩個極端。那些有價無市的城市，會更快地暴露底色，如果供給遠大於需求，房子多於人口，房價便會發生踩踏效應。

所以在未來的房產投資上，並非是所有城市都可以有回報的，一定要選好城市，否則不單是回報率為0，很可能被套死虧損。

至於哪些城市該買，哪些城市不該買，我在之前的文章里都提過，大家可以去翻一翻。

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