地庫設計：管控的三重境

地庫設計的重要性越來越被重視，主要原因是在建安成本中佔比過高，常規住宅類項目地庫造價占項目建安成本25%以上，但在實際項目操作過程中地庫設計管理精細化程度普遍不夠，核心原因是由於設計管理人員的意識和專業度不足導致。可以根據人員能力劃分出三種不同境界。

規劃總圖中各樓棟位置穩定前的設計階段是地下車庫設計管理中最重要階段！是否在該階段進行設計管控是區分專業與否的基礎門檻。

總圖穩定前一般有以下四方面工作：

一、確定地下車庫平面輪廓

1、首開示範區是展現設計理念、產品品質以及保證快速銷售的道具，追求快速開盤的項目首開部分不設置地下車庫，高端項目為了保證地下停車入戶可通過連通道與大範圍地庫相連；

2、結合地上各類產品所需配置的車位數量（如別墅戶型一般設置兩個以上車位）、車位售價以及停車後入戶的便利性確定各樓棟周邊停車數量，根據分期開發情況及施工組織確定地下車庫整體輪廓；

3、國家規範10層以下、埋深不超過3米的地上樓棟所需配建的人防面積不需要按照首層投影面積，有條件的項目應儘可能規避10層以下建築埋深超過3米。（人防面積的配建根據地上總建築面積比例取值的不受此限制）；

4、人防及地下二層區域應儘可能往項目後期設置，節約前期開發資金成本；地下二層退界應結合紅線退讓間距、首開樓棟放坡安全距離綜合考慮。

二、確定合適的柱網開間尺寸

1、常規項目地下車庫的經濟性（同樣的凈高、管線預留高度時）排序為：小柱網（每個柱跨開間停兩輛車）的經濟性優於中柱網（每個柱跨開間停三輛車，背靠背車位之間設三根柱子）優於大柱網（每個柱網開間停三輛車，背靠背車位之間設兩根柱子），而視覺感官反之。一般中高端項目採用三車位柱網較多，低端項目（成本敏感型項目）採用小柱網居多。

2、不同城市、不同區域車位驗收規則不同，導致各地柱網尺寸各有差異，如杭州停車位尺寸為2.5*6米、車道凈寬6米，

天津車位尺寸為2.5*5.5米，

南京三車位柱網開間凈寬需7.8米，

上海車位劃線的150mm寬線條不能碰到柱子、排水溝集水井等要求均會導致軸網尺寸不同；柱網開間每增大0.1米，地庫單車位面積指標約增加0.27㎡/輛，按照2500元/㎡地庫造價，摺合每輛車造價增加675元。

三、地庫設計排布技術要點

沿著長邊布置車道，垂直長邊布置車位；先排車位再布置設備用房！後續案例詳述。

四、地庫精細化設計要點

地上樓棟一般根據規劃建築間距及日照要求設計，地庫排布根據車道、車位尺寸排布，兩者之間難免產生浪費空間。精細化設計的核心需要根據地庫設計微調總圖各樓棟位置，達到地上樓棟與地庫柱網之間「親密無間」！

三重境界

1、能控住以上一、二點為第一重境界：大方向不出錯！

2、能管控住第三點的為第二重境界：大成本可控！

3、能管控住第四點的為第三重境界：無浪費！

舉例說明如下：

某三線城市城郊的全高層剛需住宅配底商的項目，原土地所有方測算項目凈利潤-10%以上。總圖排布詳見圖1，北側和東側含有部分商業，兩次開盤一批次交付，首開區為北側高層住宅，方案設計階段地庫設計排布詳見圖2。

1）成本敏感型項目地庫採用小柱網節約成本，當地車位驗收劃線允許盡端車位方式，考慮項目虧損較多接受盡端排布車位；

2）商鋪下面避免排布地庫，以免增加人防面積；

3）人防區域布置在後期，節約資金成本；人防區域借用車庫坡道作為口部，節約成本（圖2陰影所示區域為人防區域）；

4）主樓地下作為非機動車停車區，多出部分作為儲藏室提升項目效益（劃分小隔間銷售提升溢價或者贈送提升去化速度）。

方案階段地庫排布至此為第一重境界：大方向不出錯！

技術要點落位提升

1、圖3中A處，該範圍扣除周邊主樓輪廓以後形成的長方形地庫區域，數量最大化的排布方式為「沿著長邊布置車道，垂直長邊布置車位」，調整方式見圖4中標號1處，僅此調整可以增加16輛車；

2、圖3中B處，應該按照「先排車位再布置設備用房」的原則，調整方案見圖4中標號2處，僅此調整可以增加17輛車，設備房可分散布置在不影響停車經濟性的邊角位置。

通過圖4調整，可以比圖3增加33輛車。

完成以上調整可達第二重境界：大成本可控！

如果地庫設計排布到圖4，是不是已經很精細了呢？由於地上主樓位置及間距按照規劃及日照要求排布，與地下車庫柱網之間的關係如果沒有整合，往往存在不經濟的區域。如圖5中三處紅色標記和兩處黃色標記處，地上樓棟與地庫柱網之間沒有做到「親密無間」。

如圖5中a、b兩處放大後如圖6及圖7所示：

主樓主體結構與地庫軸網之間的空間屬於浪費空間，優化調整後成果詳見圖8，主樓結構與地庫軸網之間「親密無間」。

在車位數量保持不變的情況下，地庫面積減小1200㎡（按照單方2500元/㎡，可節約造價300萬）。

總圖樓棟位置穩定前地庫排布到此達到第三重境界：無浪費！

以上三境，與諸君共勉！

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