恩施房價「止跌令」背後：中小城市患上房地產依賴症

在中小城市的樓市成交回落、價格鬆動的情況下，一些地方對房價的干預日漸增多。

恩施房地產協會「止跌令」

近日，一份名為《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上熱傳。這份由湖北恩施州恩施市房地產協會發文，主送恩施市各房地產企業的「紅頭文件」顯示，針對社會反映比較強烈的房價斷崖式下降問題，該協會對部分樓盤進行調查核實，並列出降價現象的十條主要表現和相應的四個措施予以引導和糾正。

這些降價現象包括但不限於：有的樓盤高價備案，低價開盤，降價幅度在備案價基礎上下調800~1200元每平方米的價格開盤銷售；

有的樓盤採取分期預售和銷售，前後價格形成巨大的反差，降價幅度在300~500元每平方米；

有的樓盤不按市場價格規律辦事，所開發樓盤整體價格與去年同期相比大幅度下降，降價幅度同比下降200~500每平方米。

部分余盤採取甩賣價格拋售，成交價格在4000~4500元每平方米之間，對整個市場預期形成不良影響。

……

根據媒體報道，恩施市房地產協會周姓會長10日下午表示，該通知是協會內部的自律性要求，號召房地產開發企業自覺遵守相關的規定，不能陡然地把房價降得太低。

不過，從文件內容來看，該通知並不僅僅是一份「內部的自律性要求」。因為在文件中的「下步舉措」里提到：從即日起，恩施市房地產協會將派出專人對全市已開盤銷售樓盤進行專項暗訪和調查，其調查結果將向主管部門和市人民政府報告。

同時，對自查自糾不力、造成市場影響嚴重的樓盤，恩施市房地產協會將提請業務主管部門採取相關措施予以遏制，協會將協助主管部門分地價、分區位對備案價格的下限底價進行制度性約束。

恩施是湖北省恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，是全州政治、經濟、文化中心和交通樞紐，位於湖北省西南部，武陵山北部，整體經濟發展相對滯後。去年恩施州GDP增速為6.2%，在湖北各地市州GDP增速排名中墊底，亦是該省唯一一個GDP未過千億的市州。

在房地產方面， 2018年度，恩施州全州完成房地產開發總投資130.76億元，同比上漲27.14%；完成交易面積336.55萬平方米，同比上漲9.98%。

根據中國房價行情平台的數據顯示，近一月恩施市的房價均價在每平方米6598元左右，環比下跌1.12%。

中小城市頻頻干預房價

恩施州房地產業協會發布的2018年度恩施房地產市場報告顯示，隨著持續三年的調控政策逐漸顯現效應，相比2017年的漲勢，全州樓市逐漸顯露疲態，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，庫存進入上升通道。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，恩施只是全國一個欠發達地區樓市發展現狀的代表，對房地產有一定依賴度。恩施房協出台的「止跌令」，不是孤例。

例如，今年3月，江西省贛州市贛縣區住房和城鄉建設局向房企下發一份「停止特價房銷售」的通知，要求特價房銷售前必上報住建局和物價局審批，3月3日起住宅成交單價不得低於該項目2月份同類型商品房成交均價。

去年11月，安徽碭山某樓盤降價後，當地政府組織召開了一次「降價未遂事件」約談會，停辦相關樓盤預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。

今年2月，江蘇邳州市房地產商會也曾就降價給出過相關文件，並稱「對於以地價擾亂市場的房企，房地產商會將建議政府相關職能部門，按照近期成交價格為依據批複下次該盤的備案價」。

張大偉告訴記者，中小城市頻繁出台樓市「止跌令」，一大原因在於去年下半年以來，隨著棚改力度的減弱，這些中小城市的樓市出現明顯降溫。另一原因在於，在前兩年三四線樓市火熱的過程中，不少城市一邊賣房，一邊拚命賣地。現如今，一旦去化速度放緩，就會造成樓市庫存快速增加，房價面臨較大下行壓力的局面，進而影響到土地出讓和當地經濟的發展。

數據顯示，2019年我國各地棚戶區改造任務約285萬套，低於外界此前預估的450萬套，與2018年的626萬套相比，今年棚改開工計劃目標更是大幅減少。

今年以來，一二線城市與三四線城市樓市呈現明顯分化。三四線城市的成交降幅居首。

房地產依賴症待解

張大偉分析，很多三四線城市近幾年城市建設日新月異，城市面貌、環境堪比一二線大城市，這都是建立在土地財政的基礎上。一旦土地市場冷卻，這些城市的財政壓力就會凸顯，進而影響到地方經濟的正常運行。也正是如此，不少地方都把房地產行業當作重要的支柱行業來抓。

以恩施市為例，今年3月26日下午，2019年恩施市房地產工作大會吸引了當地一位市委常委到場，該人士在會上表示：「房地產行業在未來的30年、50年，將繼續作為恩施的朝陽行業。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，很多中小城市本身外來人口不多，甚至還存在一定程度的人口外流，一旦樓市降溫，市場影響還是比較大的，也容易導致後續幾個月房屋銷售市場快速降溫，進而影響到土地財政。

據中指院統計數據，全國300個城市各類用地成交3.8億平方米，同比下降14.3%。其中，三四線城市成交8089萬平方米，同比下降25.8%，降幅在各線城市中最大。

尤其是在我國經濟發展進入到轉型升級的新階段後，中心大城市的帶動引領作用日益凸顯，人口也在進一步向大城市轉移。

今年4月，國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，要繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

在大城市戶籍放開放寬的同時，遠離大城市、大都市圈的中小城市，如果沒有足夠的實體產業、特色產業支撐，人口外流將難以避免。

嚴躍進認為，中小城市未來應結合當地實際，做緊湊型城市，同時做好土地節約和部分建設用地的盤活。這樣的三四線城市仍然會有發展機會，同時也可以防範房價上漲過快或下跌過快等風險。

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