現金為王時代將來臨，中國買家或提前撤離，10城房價或將下跌

近段時間來，美股、美債收益率和油價均跌至數月低點，被視為全球增長的先行指標韓國5月出口更是意外下降，而以上這些都表明目前碎片化的經濟趨勢正在給全球經濟造成巨大壓力，另外，歐元區和美國的製造業PMI和ISM數據也幾乎同時出現疲軟，這再度引發市場對全球經濟失速的擔憂。

與此同時，部分投資者也在拋棄美元，加持避險硬通貨資產的比例，比如，美國地產界泰斗級人物，億萬富翁商人山姆·澤爾近日在接受彭博電視採訪中說，"這是我生命中第一次購買黃金，因為它是一種很好的避險工具",Degussa的分析師在6月6日發表的最新的市場報告中表示，從1970年到2018年，剔除通脹因素的黃金實際價格平均每年上漲5.9%，與此同時，美元的購買力卻下降了85%。

Degussa進一步補充說，美元面臨風險，在美國債務達到危機水平的環境下，美元已變得相當容易受到任何進一步的金融或經濟衝擊。如果經濟增長和就業出現問題，美國的高債務負擔可能會導致經濟崩潰，這可能成為未來的路線圖，且似乎沒有盡頭，因為美聯儲的寬鬆貨幣政策和負債券收益率。

對此，全球最大對沖基金橋水的創始人在接受彭博採訪時指出，現在的美國金融市場和世界經濟環境都和上世紀30年代經濟大蕭條時期相似，現在的市場數據情況似乎看起來更加糟糕和隱蔽。

《華爾街日報》也在近日報道稱，在華爾街，投資者正以十年來最快的速度增持現金，現金為王的時代可能已經來臨；知名投行高盛稱，是時候該加大現金配置了，因為，現金正在提供經通脹調整後的正回報，降低風險或許是明智之舉，根據路透社在5月27日發布的一項調查顯示，全球基金經理第一季的現金配比平均為6.4%，為2013年有記錄以來的最高水平，另據瑞銀資產管理的一項客戶調查顯示，3月，百萬富翁們將多達三分之一的財富以現金形式持有，高於去年底的不到四分之一。

我們注意到，雖然，市場預期美聯儲可能會在6月降息，但目前抵押貸款利率均值已經觸及七年高點，且升勢為近50年來最快，這將令房地產和住房兩大行業遭受損傷；同時，還正處於零售商店倒閉潮中最糟糕的一年。

BWC中文網觀察團認為，這傳遞出一個重要信號，這就是包括美國樓市在內的一系列資產或都將進入動蕩周期，緊接著，財經網站TheEconomicCollapse稱，美國房地產市場最近像極了2008年次貸危機前夕的市場情況，降價甩賣聲此起彼伏。

我們再結合2008年美國樓市次貸危機對全球多個脆弱市場的傳導性來看，接下去，全球多個高度依賴外國人投資的市場或都上演樓市的困境，我們注意到，加拿大、澳大利亞和越南的一些城市樓市或面臨大跌可能，原因在於包括中國買家在內的全球投資者可能正持續從這些全球房產中撤離，數周前（4月23日），華爾街日報的一則報道也為我們提供了印證，中國買家一直在撤回從悉尼、墨爾本、紐約、倫敦再到舊金山的房地產投資。

據大溫哥華房地產委員會的最新數據顯示，溫哥華的房屋銷售量在3月份跌至三十多年來的最低水平，比2018年下跌超過31％，再稍早前，據加拿大金融郵報4月17日稱，今年1至2月投資下降了2.7％，而住房投資更是下降了3.9％，而加拿大的房產還遠沒跌到底，高盛通過建模對比了加拿大核心城市房產與世界主要城市的對比發現，未來三年內加國房地產仍將處於調整階段，這也就意味著，加拿大樓市被國外買家買爆的市場如今已不復從前。

與此同時，2018年，加拿大多地高端獨立物業銷售急速下行，多倫多在全球住房排名中從第1位已跌至第137位，大溫哥華房地產委員會早在2018年底時就警告稱，由於包括中國投資者在內的外國買家提前撤離，缺席市場，導致可供出售的房屋數量猛增，據艾伯特大學的最新報告，中國買家在加拿大的投資正在下降，2019年前二個月，中國買家對加拿大的投資額中的新交易數量從111筆下降到了70筆，中國人對加拿大的投資額從2017年的84億加元下降到2018年的44億加元。

而同樣的景象也發生在澳大利亞和美國市場上，似乎更加悲觀，據Real Capital Analytics最新一期的數據顯示，中國買家在2018年第三季度拋售了價值10.5億美元的美國房產，同時僅購買了2.31億美元的房產，這標誌著中國買家已連續三個季度拋售美國房產，但上述情況並非個例。

據畢馬威與悉尼大學聯合發布的最新報告顯示（4月8日發布），2018年，中國對澳投資額為62億美元，較2017年的100億美元下降37.6%，達到2011年以來的新低，同時，商業類房地產投資滑落到第二的位置，佔據中國對澳投資總價值的35.8%，投資金額同比下滑31%，截止3月，澳大利亞主要城市的房價已從高點跌去13%以上。

中國投資者對澳投資總額降至2011年以來新低

這說明，許多中國買家在澳樓市大跌和經濟下滑前已提前撤出了該國樓市，前澳大利亞經濟和政策顧問約翰·亞當斯稱，「現在澳大利亞的經濟由富變窮可能已經不可避免」。

相對而言，新興市場的越南近年經濟可謂「高歌猛進」，不過，滙豐報告稱，越南可能會在2019年逼近該國憲法規定GDP的65%的債務比例上限，將越南列為了東南亞最需要鞏固財政的國家，值得一提的是，自2015年起，越南取消了對外國人購房的諸多限制，但四年過去了，全球不少投資者發現，越南二手房變現的難度超出了許多人的想像，而越南經濟則轉嫁了本國的債務赤字風險，所以，從這一角度來講，越南樓市的龐氏騙局或正被揭開。

據我們長期跟蹤全球樓市的多篇報道統計發現，目前，包括加拿大的溫哥華、多倫多，澳大利亞的悉尼、墨爾本，越南的胡志明市、芽庄市在內全球至少10個靠外國人投資的城市房價或面臨持續下跌的風險，這些城市還包括紐西蘭的奧克蘭、美國的西雅圖、英國的倫敦、印度的孟買等，而相當一部分中國買家或已經提前從這些地區撤離。

值得一提的是，特別在近期各期限美債收益率倒掛現象已使得美國將陷入衰退感到擔憂和美聯儲降息預期強烈的背景下，已經使得部分從發達市場房地產撤出的資金流入中國，環球資產管理公司稱，4月初，中國債券正式納入彭博巴克萊全球綜合債券指數和其它國際債券指數在年內被納入的預期，也將吸引約1.2萬億美元資金在未來五年流入中國規模達13萬億美元的債市，與此同時，中國買家也正在成為一個影響全球投資的重要風向標，這在中國買家提前從美國、加拿大和澳大利亞等國的撤資進程中對這三國房地產市場和經濟的影響就可以說明問題。（完）

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