業內人士告訴你：海外房產投資，這樣選房准沒錯

來源：海那邊，作者：Mr海

美國房產多年以來都是境外房產投資佔比最大的國家，是因為美國有穩定的經濟和政局。美國的房產也是常年穩定的在增值，並且有穩定可觀的投資租金回報率。但是在美國為了獲得良好的租金收益來投資房產的話，可以說是有各種選擇讓人眼花繚亂。

那到底怎麼才是個好的投資房產，可以給到大家4個判斷標準來做參考。如果大家的選擇符合了以下4個標準，那麼我們投資房產基本不會出太大問題。

01

明確的目標客戶群體

首先要看的第一個指標就是，我們的房子是會租給什麼人群。在美國，按照財富水平可以分為4個階層：富人、高收入者、中等收入者、低收入者。這時候我們就要搞清楚我們所投資的房子是會租給哪一個階層的人群。

首先，富人（例如比爾蓋茨、扎克伯格、巴菲特）之類的人群，他們大多都有自己的房子居住，即使這類人群會租房子住，目標群體數量也是極小，幾乎沒什麼市場。

然後是高收入者，例如像華爾街精英、企業高管、公司CEO這種的，這一類人群是不錯的租客群體，高收入高學歷高素質，但是這類人群也大部分是會有自購物業居住。

接下來就是中等收入的家庭，這一個群體才是租房的主力人群。中等收入的家庭的家庭成員大多都收到很好的教育，也有一份薪資不錯且穩定的工作，並且是已經組建家庭，帶有小孩子的家庭。這類美國人年齡大多在28-35歲之間，他們大多不願意把大筆資金投入到房屋購置當中，而是選擇長期租房，已保證自己的現金流來維持生活質量水平。

最後一種類型的人群則是低收入者，這類人群就不適合當我們房屋的租客了，因為把房子租給這類人會面臨很多的問題，比如破壞房屋、欠繳租金之類的為題。綜上所訴，最好的選擇就是找中等收入群體人群來當我們的房屋租客。所以，這是第一個因素，就是房子所在的一個區域，是有哪個階層人構成的。

02

房屋的戶型

很多朋友在剛開始考慮海外投資時候，會考慮去投資公寓。也是是因為我們在國內都習慣了在高樓大廈裡面居住。但是在美國，獨棟別墅才是最主流的房子。在美國，只要是收入條件允許的家庭，大多數喜歡居住在城市周邊車程30-40分鐘的地方，而不是住在市中心。而且對於公寓的話，大多數住公寓的會是年輕人或者還沒成家的人群，這類人群的穩定性是比較差的，很容易隨時就結束租房合約。

也就是說，公寓的「翻台率」是非常高的。我們可以想像一下，要是我們投資了一套公寓，但是這套公寓一年得換幾波租客，每次換租客我們又得重新裝修，例如刷牆、換地毯等，並且起建還要花時間招租，這樣就提高了空置率。

做來出租投資的房子，我們是希望租客能在裡面住個3-5年，最好的8-10年都不要走。那怎樣才能到達這樣的效果呢？對於房型的選擇就是非常講究的了。所以我們最好就是選擇「3房2衛"和「4房3衛」的戶型。這兩種戶型都是以家庭為單位去出租的，這類型的租庫基本是到了人生當中比較穩定的階段，夫妻兩人都有穩定的工作，孩子在附近讀書，在短期幾年裡面是不會隨意搬走的。所以建議大家找這種類型的房子，獨棟別墅。這類型的租客穩定，而且管理成本更低。

03

房屋的面積

有些人去到美國看房子，發現有些有五六個卧室，甚至8個9個卧室，300-500平方米這樣的房子。這種房子一看下來，就覺得特別寬敞，通透，舒心。不過對於要租房子的租客來說，他們考慮的問題就更加顯示了。因為空間越大，電費越高。雖然大房子的租金會多那麼一點點，但是長期下來很多的隱形成本對於租客來講確實租客不願意去承擔的。

04

資產回報率（ROE）

投資回報率（ROI）

我們要清楚，對於房產投資，ROE和ROI在什麼樣的區間，才能說是合理的回報率。下來就分兩種情況來講一下：

第一種是ROE，也就是資產回報率，這種情況是針對現金全額交易的情況。這種情況下在美國能達到毛回報率8%～12%之間，那麼這個房子就值得我們去考慮的。

第二種情況是ROI，也就是利用槓桿（貸款）購房的話，毛回報率就要在14%以上。

如果符合以上4個標準，這就是十分值得去考慮投資的房子了。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！