很不幸，中國樓盤的中年危機過早來臨了

撰文/張豐，專欄作家

深圳一位小朋友被樓上墜落的窗戶砸中，經搶救無效死亡。送行的人群有點龐大，有人送花，有人點蠟燭，除了本小區的業主，還有附近趕來的市民。這個場面超過了「意外」的範疇。大家都知道，小男孩遭遇的不幸，其實每個人都可能遇到。那是實實在在的危險，只不過自己運氣好一點罷了。

事發的御景華城小區，是2005年的樓盤，距今不到15年，目前二手房均價6萬元。就在5月，這個小區就曾掉下一個窗戶，被定性為裝修人員操作失誤。如果那次事故後就能像這次一樣排查，或許就不會有這次的悲劇了。小男孩的悲劇發生後，小區更換了一些窗戶，這說明窗戶多少是有些問題的。

悲劇再次發生，6月19日，南京鼓樓區時代天地廣場，一名10歲女童被高空墜物砸中，送醫後保住了生命。警方通報顯示，女童是被樓上一個8歲男童高空拋物砸中的。時代天地廣場是商住樓，2006年開發，網上顯示二手房均價超過8萬元。

這次事故雖然是「人為」，但是和建築物的狀況也不無關係。據當地媒體報道，墜物來自三號樓，樓內彙集美甲、藝術培訓中心等小公司。其樓下角落處有一個露天垃圾池，平日里經常有住戶從高處往下扔垃圾。

如果說深圳的事故是建築物本身的問題，南京的事故，則是樓盤的管理問題。這兩起事故的深層原因其實是一回事：樓盤未老先衰，導致危險增加。人們買房的時候，因為有70年產權的預期，也會想當然地有一種70年的安全感，但是才過去15年，樓盤就已經危險重重了。

我們有理由相信，不管是深圳還是南京，房屋質量在全國都應該屬於上等的（一線和二線城市的佼佼者），這兩起事故所反映出來的問題，應該具備相當普遍性。事實上，即便是中國城市管理最好的上海，去年刮颱風的時候，也發生了廣告牌墜落砸死人的慘劇。

高空墜物砸死幼童，這幾乎是都市中產所能想像的最悲慘的事故。房產是他們階層身份的象徵，本身就是安全的象徵，如今卻反而成了不安全因素，實在讓人感到悲憤。網上，呼籲對高空拋物的人嚴懲的聲音一浪高過一浪，其中既有怨恨，也有無奈。因為有時候，人們甚至找不到那個拋物的「罪魁禍首」。

最新的應對辦法出現在浙江餘杭，有小區安裝了幾十個攝像頭，朝向天空，據說一個煙頭掉下來，都能找到「元兇」。這種解決方案反映了人們對安全的無限渴望，有時候甚至願意為之犧牲個人隱私和自由。

但是，「樓盤衰老」帶來的是系統性的安全危機，並不是「攝像頭抓壞人」就能解決。除了高空墜物，電梯和公共設施老化，也會帶來安全風險。物業管理水平的降低，也會降低小區的安全水準。我們需要的是一種系統性的安全機制來解決問題，比如定期為樓盤「檢查身體」，對電梯進行檢修，更換有問題的玻璃和窗戶，否則，即便你能靠攝像頭抓到責任人，也無法避免悲劇本身的發生。

過去二十年，中國城市一直在快速擴張，無數樓盤拔地而起，改變了地球的面貌。但是，到現在為止，即便是深圳這樣的一線城市，也沒有建立一套行之有效的居住安全體系。悲劇發生後，事發小區倒是進行了排查，但是，樓齡相同或者更老的樓盤，是否都應該排查？多久應該排查一次？都是懸而未決的問題。我們依然只能走一步是一步，等悲劇發生後，作出悲痛的下意識反應。

除了這種老生常談的「制度建設」外，中國樓盤還有一種根本性的「疾病」，至今未被人們所注意，那就是公共性的缺失。開發商從一開始就不重視「公共安全」，而是想辦法早點賣掉房子。

有專業人士指出，深圳事發小區的窗戶，是外開的，這本身就有安全隱患，這很有道理。但是我們也要知道，這種開發思路，其實是為了討好購房者，因為買房的人可以買更大的面積。

我買過的一套房子，開發商甚至做得更絕，驗收的時候是一種戶型，等驗收之後，又對內部空間進行改造，才能做出當初承諾的戶型（更大的使用面積），這種思維下，忽視安全幾乎是必然的。等交房十年過後，麻煩都屬於物管了，開發商造詣無影無蹤。

2005年我開始在媒體工作的時候，報紙上經常報道業主維權的新聞。大多都是業主成立業委會之後和物管方面發生的矛盾，這樣的維權，能夠促成小區自治的發育，能夠更好地建立公共性。但是，這股潮流只維持了幾年，沒能形成可以推廣的模式。這兩年，所謂「業委會」，更多都是擺設。最終，業主都變成了孤獨的個體，就像無力的鴿子一樣，住在屬於自己的籠子里，祈禱自己遇不到意外。

這就是問題的關鍵所在。缺乏「公共性」的小區，最終必然會導致安全形勢的急劇下降。一個樓盤的「生命」，不但是建築物本身的生命，也包括整個「生態系統」，對整個安全形勢來說，後者的重要性甚至包括前者。只有居民有了更好的公共意識，才能真正減少甚至杜絕人為的高空拋物。

系統性的「衰老」，就是小區的「中年危機」，通常來說，一個小區交房10年之後，就不得不面臨這種「未老先衰」。沒有「公共性」的小區，必然是人人自保甚至相互為敵的局面。一位朋友發現，自己小區的物管費已經10年沒漲，物業服務質量顯著下降，當下，由於推廣垃圾分類，小區業主正和物業進行新的「鬥爭」，他在業主群里提出，應該適當提高一點物業費，結果可想而知，他被斥為「叛徒」。

回到本文開始的場景，那些送別小男孩的市民，他們是否認識到問題的關鍵所在？如果不能發育出真正的公共性，不能讓樓盤成為「真正的社區」，就只能祈求好運，自己不要成為那倒霉的一個。

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