你真的看懂了萬達廣場背後的邏輯嗎？

5月24日，第一財經·新一線城市研究所發布《2019年城市商業魅力排行榜》：成都，第四年蟬聯新一線城市榜首 。

報告分析指出，排名第一的成都不僅擁有最多的滿分項，並且在基礎商業指數、城際交通基礎設施指數、商業資源區域中心度指數、出門新鮮度指數、消費多樣性指數等方面的表現都十分理想。

就在這個時候，也就是《2019年城市商業魅力排行榜》榜單發布僅僅4天後的5月28日，萬達大舉拿下青白江智慧產業城208畝核心地塊，緊接著於6月10日，再拿下旁邊79畝商業地塊，並高調官宣：全成都第十座萬達廣場即將亮相。

這本是再一次為成都的商業實力增加籌碼的喜事，但一時間，褒貶不一的爭議甚囂塵上。

有人欣喜

「青白江終於要有個牛氣的商業體了」

「青白江越來越國際化，點贊」

有人質疑

」萬達已經沒有以前的影響力了「

「萬達就是個普通mall，現在在成都不算什麼」

「又不是10年前，有個萬達還需要激動嗎？」

……

其實大眾的這些質疑不無道理。我們先來看一組數據：截至2018年底，僅大型商業體，成都就擁有55座，其中市中心盤踞著IFS-太古里宇宙雙子星，外圍還有萬象城、大悅城、來福士，城南的銀泰中心、仁和新城等高端購物商場也相繼開業……可謂神仙打架。

不難發現，隨著成都的飛速發展，越來越多更個性、定位更精準、更高端的商業項目於成都誕生，特別是像太古里，已經成為了商業界的「傳奇」項目。

所以現如今，在不缺神仙商業的成都，萬達廣場還有光芒嗎？

對於這個問題，我們不妨從不一樣的角度，重新剖析萬達廣場。

萬達廣場是一種怎樣的存在？

先看兩個小現象：

其一，作為全國知名商業項目，太古里每天都是人來人往的熱鬧景象，在這裡有打卡的外地遊客、拍照的網紅模特、購買奢侈品的「高精尖」人群，但是事實上，更多的人來這裡都只是單純的逛逛，看個稀奇。為什麼？因為這裡的奢侈消費品與大部分普通老百姓的需求相去甚遠。更多的本地人，如果不是因為和朋友約在這裡碰面，可能一年難得去幾次。

其二，那些逛萬達廣場的人又都在幹嗎？答案是吃喝玩樂 夏季乘涼 飯後散步。玩寶貝王的孩子、買鞋的高中生、逛超市的老奶奶……不同性別、不同年齡段的人的消費需求，總能在這裡找到對應釋放的渠道。特別是在大家漫無目的的時候，「要不去萬達廣場轉轉」的提議就會出現，不論是看電影還是逛街，總能打發一天時間。

這樣看來，萬達廣場似乎比太古里更能滿足大家的生活、消費需求。

這是因為萬達廣場高大上嗎？它遠比不過IFS/銀泰中心。因為它有個性嗎？未來中心/悠方明顯比它更年輕、更新潮。其實，這正是因為萬達廣場讀懂了中國大多數人的商業需求。

目前，人們習慣過於關注高大上的商業，而忽略普羅大眾、平凡家庭，然而這些人才是中國消費力的中堅力量。

萬達廣場是一種怎樣的存在？它更像是萬千中國普通家庭必需品的存在，說不上哪裡好，但就是少不了。你看不上的東西，正是中國70%人口渴求的東西。

萬達廣場的帶動力是否真的那麼強大？

「萬達廣場就是城市中心」這句話相信大家都耳熟能詳，我們來看下大家公認的城市最火的幾個中心商圈：春熙路商圈、城南商圈、萬象城商圈、大悅城商圈，它們有一個共同的特點——沒有萬達廣場。

這個臉打得疼不疼？非常疼。

但是，誰又能說萬達廣場所在的地方，就不是城市中心？

2007年，錦華萬達開業之後5年內，原來的老舊汽配廠的區域，吸引了中港CCpark、望江橡樹林、匯麗汀香的入駐，逐漸成為主流城市板塊。人口聚集度從2008年的40萬，飆升至2013年的100萬，客流量去年已達218萬人次/月，車流量15.2萬輛/月。從此錦華萬達成為與攀成鋼、建設路齊名的商圈。

2016年，蜀都萬達開業後，百倫廣場、花樣世界奧特萊斯跟進開業，商鋪開業數量同比增長32%，催生出自成一體的商圈，片區的人口聚集度空前增強（從32萬增至50萬）。目前，蜀都萬達所在區域，無論是商鋪租金、房價、地價都處於整個郫都區的高位（比郫都平均房價高25%以上）。

2019年，萬達剛在青白江拿地，旁邊的樓盤項目就以其作為重大利好，開始瘋狂宣傳，再一次印證萬達強大的區域帶動能力。

為什麼在現在城市最最最繁華的地方沒有萬達廣場？是萬達沒實力拿市中心的地塊？福布斯中國富豪榜、胡潤百富榜首先不服。

那是萬達布局戰略有問題？還真不是，通過萬達在成都的布局圖我們可以看見，萬達走得是「集體主義」路線，起得是「星星之火燎原」之勢。

先說目前我們熟知的商業綜合體，像IFS、萬象城、大悅城，它們以自身的品質和體驗，獲得全城的流量，從而改變一方區域，這是典型的「單打獨鬥」作法。

再說萬達廣場，目前已在成都布局十座。從當時布局老舊汽配區域的錦華萬達開始，它好像就沒想過在「繁華之上再築繁華」，而是跑到明星商業不願去的地方，在城市最缺商業的地方，為區域人民解燃眉之急，成為區域人民接觸新鮮事物的重要窗口。

通過多年的布局，我們可以看到目前萬達廣場正在用「以點連成片」的方式，撬動城市的發展提升。

城市到底需要怎樣的綜合體項目？

現在對於類似青白江這樣的城市三圈層區域，以及三、四線城市，不管一個項目吹得再天花亂墜，不落地照樣等於零。這樣的區域，需要的是一個真正能快速落地並兌現的項目。

在項目兌現方面，萬達的能力算是業內頂尖。

網路上曾流傳過一個關於為什麼萬達每年可以按計劃在全國開業多座萬達廣場的「秘籍」，打開這個「秘籍」，裡面是密密麻麻的萬達廣場開發建設節點圖，這就是萬達獨有的「模塊化計劃」。

萬達根據時間順序及主要工作事項差異，將整個項目開發建設劃分為立項規劃、設計報建、工程建設、移交運營四個階段。

摘牌後120天工程開工，工程總包應在摘牌後210天內完成支護、土方及樁基施工。

工程總包應在摘牌後295天內完成主體結構。

地方商管公司在開業前200天最終確定步行街隔牆位置及鋪內機電條件，商管總部在開業前190天前組織各主力店與項目對接……

可以說，萬達廣場從準備拿地的那一刻起，基本就決定了它呈現的時間，每個階段、環節都被安排的明明白白，不允許出一點紕漏。

同時老闆王健林是軍人出生，萬達員工對於任務的執行力也是業內知名。

不少地產人士都牢記在心裡的一句話是「生不進恆大，死不進萬達」。雖說是調侃，但也側面反映除了萬達極其嚴苛的企業文化，該完成的指標任務，一分鐘都不能落下。「完不成指標，我們什麼都不是」，這樣的標語在萬達廣場「後方戰略部」時常可見。

而當一個綜合體建成後，是否能真正被盤活，則由後期招商的好壞來決定。

在這一點上，我們會發現每座萬達廣場的招商業態、品牌似乎都差不多，比如萬達影城、萬達寶貝王兒童樂園、萬達寶貝王早教、大玩家、蘇寧易購、勁浪體育、永輝超市、普頓斯365健身。

萬達影城

但萬達廣場用這樣的業態、品牌配置，在全國多地都取得巨大成功，也說明了這樣的業態、品牌配置得到了中國大多數人的檢驗，滿足大多數人的需求。

對於亟需商業綜合體的小城市，不需要再多花時間去檢驗其可行性，缺失的生活需求可以在萬達廣場開業的一瞬間就快速得到解決，這對小城市來說可能是最大的利好。

正因萬達擁有強大的兌現能力，才能讓全國沒有一座萬達廣場跳票、沒有一座萬達廣場延遲開業，沒有一座萬達廣場招商運營不好。

此外備受眾人關注的青白江萬達，從5月28日拿地到6月22日城市展廳開放，不到一個月時間，萬達完成了很多地產公司3——6個月才能完成的任務，讓萬達的兌現能力再一次得到印證。

萬達廣場青白江城市展廳開放

所以在不缺神仙商業的成都，萬達廣場還有光芒嗎？答案是肯定的，對於城市絕大部分區域來說，萬達廣場都是最靠譜、成熟，讓人安心、放心的商業，同時它也是一個難以被替代的存在。

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