建發國際集團：港股通候選新秀 成長能力獲凸顯

來源：金融界網站

新一輪恒生綜指及港股通檢討期將於2019年6月30日截止，據恒生指數先調、港股通後變的規則，本輪入選港股通的市值門檻預計約57億港元。

在入選港股通標的潛在名單中，筆者關注到剛於5月31日在「格隆匯·首屆大中華區最佳上市公司」評選活動中榮獲「港股上市公司最具成長獎」的一隻相對「低調」的內房股——建發國際集團（HK.01908）。建發國際自18年7月以來12個月月末的平均市值約62.7億港元，流通比例也優於恆指入選標準，將有望於9月份入圍港股通。

港股通潛在標的股，業績釋放凸顯成長性

2014年、2016年滬港通和深港通接連開通，內地資金像開閘的洪水一樣涌到香港。2017年恆指以36％的漲幅領漲全球，南下資金的流入功不可沒，2017年南下資金累計凈買入超過3000億人民幣，同比增長46％。

納入港股通名單往往是牛股的催化劑，因此熱門公司會通常得到獲得提前關注和布局。例如綠城服務（2869.HK）於2017年3月份被納入深市港股通，截至目前，通過港股通買入的其股票數量佔總股本近8％，股價較被調入時翻了兩倍。同樣在2017年調入港股通的中國奧園（3883.HK）、金斯瑞生物科技（1548.HK），從被納入以來股價漲幅已超100％。

調入港股通的企業，通常表現出超越同行的業績增長和盈利能力。在2019年9月有望新晉港股通的潛在標的股中，建發國際是少數擁有國有企業背景的企業，並且在近兩年持續釋放出高速的成長性。

建發國際起源於福建地區，是世界500強廈門建發集團有限公司的成員企業，也是中國房地產50強建發房地產集團有限公司（「建發房產」）控股的香港主板上市公司。而建發國際作為建發房產旗下唯一海外上市平台，其母公司的地產業務逐漸聚焦到建發國際上，目前已形成了房地產開發、房地產產業鏈服務及新興產業投資三大業務模式。

2018年全年，建發國際歸母凈利潤及合約銷售金額增速分別達到331％及145％，業績增速遠超同行。

從資產盈利質量看，據樂居財經發布的2018年中國地產內房股榜單數據顯示，建發國際ROE在內房股排名中位列第三，資產盈利能力位居行業前列。

據筆者分析，建發國際於近兩年取得業績的高速增長，很大因素取決於其「以品牌創造價值」的核心理念與戰略布局，即堅持深耕於核心城市，通過品牌落地獲得產品溢價。

堅持深耕細作，品牌落地生根

根據房地產企業的城市布局策略，房企大概可以分為兩種類型：廣闊布局類型和城市深耕型，建發國際則是後者的傑出代表。

建發國際聚焦在福建、華東、華中、華南等具備增長潛力的區域市場，土儲逐步拓展了深圳、長沙、蘇州、杭州、福州等20個核心城市，布局具備增長潛力的一二線城市及周邊具備升值潛力的衛星城。公司在城市布局中具備長足眼光，布局城市多抗風險能力強。隨著城市群相關政策的加速落地，未來不僅核心城市的產業能級得到提升，人才、資金、資源等優勢將更為明顯；核心城市周邊的中小城市將受益於人才、產業的外溢影響，形成具有特色的支柱產業，未來發展前景巨大。

截至2018年，建發國際土地儲備總可售貨值超1200億元。根據公司公開信息披露顯示，建發國際於2019年上半年新增土地儲備貨值約400億元，較去年同期增長約80％；若建發國際下半年按照該增速積極拿地擴張，2019全年預計可以新增貨值約800億元，土地貨值補充迅速。

隨著消費升級時代來臨，我國房地產市場由剛需時代進入改善時代。建發國際將產品定位為「高端改善型產品」，逐步確立了「新中式」品牌，在保留中國傳統建築風格的同時，融合現代建築工藝和材料，改良了傳統中式產品用料、工藝的不足，使得新中式產品既富有文化韻味又具備高度使用性能，在市場上大受歡迎。例如，建發國際的集美央著項目在2018年廈門樓市趨冷的環境下依舊火爆開盤，較周邊同競品樓盤溢價7000元左右，首推3號樓高層在當日被一搶而空；二期推售的128套房源，在開盤當日全部售罄，而周邊樓盤去化卻相當冷清，足以見得公司產品的品牌溢價能力。

隨著土拍市場持續高熱不減，房地產企業通過土地獲取紅利的機會將逐步縮減，預料後期房地產企業間的競爭將逐步轉移至「操盤能力」的競爭，通過高效且有質量的操盤水平獲取「品牌溢價」，這也正是建發國際的核心競爭力。

此外，建發國際的融資成本優勢為其帶來更高的升值和利益釋放空間。在國有企業股東背景及大股東資金支持的雙重保障下，建發國際2018年全年平均融資成本約5.7％， 2019年以來建發國際的綜合融資成本進一步降至約5.3％，相對同行處於較低水平。在市場調控政策愈發嚴格、行業融資環境收緊的市場環境下，具備融資成本優勢的企業將備受投資者青睞。

小結

房地產板塊PE的波動本質是由行業小周期波動引起，投資者普遍敬畏政策對中長期基本面的影響，股價亦受政策及政策預期影響。但長期走勢看，股票市值增長依賴業績釋放，業績是核心牽引力。

對比2019年股價同樣得到快速增長的內房股，可以發現建發國際處於低估區間，以目前建發國際超過同行的成長性，公司估值具備較高的提升空間。

而2019年以來，建發國際集團成長性仍在釋放。隨著新一輪港股通選秀的最終落定，建發國際有望成為下一輪的資本寵兒。

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