房價歷史大頂，來了！老齡化危機，下調法定婚齡至18歲可解？

日本女孩，年滿16歲就可以合法結婚，男生是18歲。最近，張蘇軍委員呼籲，「降低法定婚齡,將法定結婚年齡調整至男女均為18歲」刷屏。其實，老齡化危機來襲，根據日本『過來人』的經驗，女孩16歲嫁人效果更佳。

日本當年房價崩盤，與下面這張圖，關係極為密切。1988年3月28日，美元M2是2.9萬億美元。7年之後的1995年5月1日，美元M2僅增長至3.5萬億美元。1992年3月2日，美元M2是3.4萬億美元。從1992-1995年，3年時間，美元M2擠牙膏一樣，擠出了0.1萬億美元。

美元收緊，日本地產泡沫焉能不崩？除非日元匯率崩盤。

日本地產崩盤的時間表，據wikipedia關於日本泡沫經濟的詞條(Japanese_asset_price_bubble)，1989年，東京市區住宅用地平均價格下跌4.2%。1991年，東京地價崩盤暴跌，年中日本其他城市地價增長放緩，年底日本絕大部分城市地價負增長。任天堂的街機上跳出一行字：Game Over！

日本人口老齡化，在80年代就已開始醞釀。如圖，1980s年代之後，日本0-14歲人口數逐年下降。日本15-64歲勞動人口也在1991年日本地產泡沫破裂到達頂峰。日本人口規模，則由於老齡化後，人均壽命的提高而於最近幾年(2010-2015)到達頂峰。

如圖，日本人的人均壽命，在1970-1975年是73.3歲，到了2010-2015年則增長了十歲，至83.3歲。

最近三年，日本連續3年新生嬰兒數跌破百萬大關，難怪日本女孩16歲『就該』早早嫁人，早生貴子。

日本央行放水，放不出人口。受此影響，最近幾年安倍經濟學三支劍，放水規模史無前例，日本經濟依然趴在地上不動。

我國人口的老齡化，時間點相比日本的經濟發展程度，提前來臨。如圖，1962-1991年，我國絕大部分年份，年出生人數高於2000萬，均值在2400萬左右。而1994年往後，則回落到約1600萬的均值。

對於住房來說，未來的需求一下子減少了1/3。

按照日本的經驗，若是我國2019年出生嬰兒數降至1200萬，2020年繼續回落，直到：日本年新生嬰兒數跌破100萬，換算到我國。

那麼，下調法定婚齡至18歲很有可能將成行。學習日本經驗，將女孩的法定結婚年齡下調到16歲，也不失為一個對策。

日本在1991年地產泡沫破裂後，未再度『地產崛起』，關鍵是：人口基礎已不在。

日本央行，放得出日元，放不出日本人。

我國房價的歷史大頂，在2017-2019年之間，可能已經出現。京滬深這三個王牌一線，房價這幾年一直盤整。這是在放水中的盤整。京滬則是2016年開始放水中盤整。

放水盤整，就相當於日本1989年東京住宅地價下跌4.2%。盤整數年後，京滬深引領其他一二三線房價回落。日本1991年地產崩盤，由於當年美元緊縮。2019-2022年，由於間歇性放水，我國一二三線房價的回落，將沒有當年日本地產崩盤的效果。

但房價歷史大頂已出。一旦京滬深大跌，全國跟跌。以後地產崛起的人口基本面將不在。

至少日本經驗，是這樣的。

另外，土地財政決定了賣地才有錢。開發商買地之後，必須建樓賣公寓，才能回籠資金。這樣，新的公寓供應量年年增加。根據經濟學基本原理：供應增加，價格回落。

開發商賣不動公寓，則拿地將不再積極，地方財政會：降價賣地。這個時候，新開的樓盤價格，將低於二手房。

假如，恆大一期賣2萬一平。12個月後，碧桂園邊上的一期，賣1.5萬一平。買恆大樓盤的接盤俠，難不成去砸碧桂園的售樓處？要是再6個月後，萬科的一期，賣1.3萬一平，是不是買恆大和碧桂園的接盤俠，聯手去砸萬科的售樓處？

地方財政，若是降價賣地，依然賣不掉？咋辦？這時，房產稅將出台。

未來幾年，房價的超級利空有：

1)人口拐點，引發需求下降。

2)開發商賣不動公寓了，地價回落，新房價格回落。

3)土地財政賣不掉地了，房產稅出台。

2020-2025年的某一年，房產稅被迫出台，那是：落井下石。但是，真的一點辦法也沒有。美國人一直在繳納房產稅，中國人早晚也要跟國際接軌。

還有一個超級利空，若是2020-2025年，我國新生嬰兒數，跌至日本對等水平，且連續2年。則：獨門獨戶的住宅，可能會問世，以鼓勵生育。

那時，70年產權公寓已升級成永久產權(年年繳房產稅換的)，但它依然是公寓，與獨門獨戶帶院子的住宅，沒法比。好消息是，房價下跌，房產稅率保持不變，每年需繳納的稅金少了，這是：減稅推動內需。

對於地產泡沫來說，後面的落井下石，是一塊接一塊，都是大石頭。

最後，房價開跌後，2008-2019年的囤房者及上市公司，也將開始拋售手中囤的房子。

供過於求的局面，極有可能引發房價進一步走低。房子，要麼賣了，要麼收租，否則如何兌現？

日本當年，從賣掉東京，買下美國，到地產崩盤，總有它的內在邏輯。

只要京滬深房價盤整，熬一年是一年。

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