萬科看重的存量資產改造，各路資本也要湧入了

記者 | 孫梅欣

隨著房地產開發增量市場天花板的逼近，存量市場正成為各路資本競爭的下一個熱土。

6月27日，聯合辦公服務商納什空間，成功發行規模2億元的「渤海匯金-納什空間資產支持專項計劃」，成為國內首單發行的資產證券化產品，這也意味著資產證券化在國內市場的進一步深入，同時存量更新市場也受到資本青睞。

「2015年之前，資產證券化更多是具備『融』的功能，隨著地產基金參與到城市更新當中，從去年下半年開始，資產證券化也進入『投』的環節。」渤海匯金證券資產管理公司董事總經理李耀光表示。

在近日戴德梁行舉行的一場論壇上，李耀光認為，越來越多的收購方開始用資產證券化的方式，在資本市場購買存量物業：「這在操作邏輯上有點類似於美國、新加坡、香港的REITs的操作了。實際上，國內重資產資產證券化的交易架構層面上，除了交易所做證券形態和證券法規上，與海外REITs有一定區別以外，在底層交易架構上，地產併購項目和海外REITs項目已經大同小異。」

不過李耀光也談到，在存量市場資產證券化方面，投資方需要注意三個方面的問題：首先在合法合規方面，在操作層面，出現不少符合當地要求且政策鼓勵方向，驗收、特許都能辦下來，但登陸資本市場後找不到相關法規條文對上的情況；在資產證券化階段，對於回報現金流的要求偏高，對資產地價要求重視度偏低的情況；以及輕資產資產證券化難度偏高的問題：「輕資產證券化在於投入小，運營提升更為顯著，缺點就在於規模不大，那就需要關注品牌、運營穩定性，以及如何設計保障投資安全性的產品。」

隨著地產行業普遍認為「黃金十年」的終結，存量市場正成為包括頭部企業試圖挖掘的下一個潛力市場。

萬科在上海、北京的首個城市更新項目已在2017年和2018年陸續入市，萬科集團北方區域首席執行官劉肖在去年就曾透露，最近3年，萬科每年在城市更新領域的投入將達到百億，希望3年後持有的存量資產改造項目能達到400-500億規模。

存量市場改造的深入，行業趨勢也隨之發生變化，存量市場玩家正進入下半場。 如何通過不同內容組合、場景再塑造來提升流量、提高效益，是存量市場從業者面臨的新挑戰。

「存量改造市場真正的難點在於，完成空間後需要植入什麼樣的業態，以及用什麼方式運營。在中國整體更新市場來說，包括具有開發背景的從業者而言，都是巨大挑戰。」梵天集團董事長邢鵬坦言，和後期運營相比，所謂的更新設計和改造，只是存量市場上難度不那麼大的環節，過往增量市場上的經驗還能有所幫助和延續：「但後端的招商和運營，才是核心競爭力。」

這是目前困擾眾多參與存量市場改造運營從業者共同的問題，並試圖從中找到解決問題的方法。

事實上，包括在商業地產行業做到頭部的大悅城，也有一部分業務參與到存量市場中去。以去年開業的西安大悅城為例，這一原本為爛尾商業街區的項目，通過對項目建築形態和內容的深度改造，開業半個月的銷售額就達到9000萬元，旺季能達到1.6億元，極大程度縮短新商業體的「養商期」。

如何做到這一點？西安大悅城副總經理朱姝以各項目上的街區為例，尋找項目合適定位、解決痛點，清晰樹立街區主題，並且對街區定位和主題有長期的堅持，以及成立針對街區專門的運營團隊進行深度運營，才能實現更新後的商業具有持續的生命力。

值得注意的是，近年來存量市場涉及的改造類型正變得更加多元。普洛斯資本高級副總裁李宏認為，和前幾年相比，存量改造內容從「一切改成寫字樓」，到如今更多業態的加入：「從2003年到現在，普洛斯的研發人員根據城市、消費，特別是近幾年電商的發展，甚至『冷鏈』市場的加入，城市改造的內容在更加多元。」

作為早期便進入存量市場的企業，普洛斯如今不僅僅做物流倉儲，也進入到辦公領域的城市更新：「在北京就收購了一個項目做核心區寫字樓，也不排除其他物業類型和基礎設施類型。」

「未來兩年，中國存量更新的細分市場競爭將會變得非常激烈，各類基金、機構都已經看到了這個市場。」邢鵬認為，任何一個開放市場都會進入這樣一個階段，從有利可圖到開始做整合、聚焦和細分：「在這個過程中，所有參與人怎麼聚焦核心能力，怎麼樣使得在這個細分市場上能夠站穩腳跟，是每個企業都需要思考的問題。」

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