美國房價，會崩！820萬家庭搶2.2萬億美元，低利率快結束了

2019年，美國房價所以沒有崩盤迴落，關鍵是美國房貸利率的參考10年期美債收益率一直不斷走低，現已跌至2%附近。而十年期美債收益率所以走低，關鍵是資金湧向避風港：美債。

這一切，有可能會發生180度大轉彎，就如特朗普對東亞發生了180度大轉彎那樣。

據CNBC，美國820萬背負房貸的家庭，可以再融資。就是把利率高的房貸，換成利率低的房貸。當前美國30年期固定利率房貸已回落到3.73%，據Black Knight分析，美國家庭若是再融資(refinance調整貸款利率)，貸款利率至少可以下降75個基點。

這摺合到月供是每月減少266美元，整個房貸周期這820萬家庭理論上可以省下2.2萬億利息支出(這是搶餡餅，先到先得，搶完為止)。

如圖，整個2019年十年期美債收益率都在不斷下滑，這是資金從股市逃向債市的結果。而同時，820萬美國家庭未意識到，他們的月供可以下調。

廉價美元的供應是有限的，這些廉價美元一旦被消耗殆盡，市場實際美元利率會反彈，十年期美債收益率將再度上升。

普通美國家庭，可能也局限於自身的圈子，對於房貸refinance後每月可少付266美元月供，還未意識到『天下真的有免費的午餐』。

問題：天上掉錢的事情，能掉多久，沒人去撿？820萬美國家庭，若80%是夫婦，20%是單親，則將是約1500萬美國成年人。

如圖，十年期美債收益率在5月初還是2.5%，到了5月21日跌至2.4%，隨後它進一步暴跌，6月已跌至2%。整個事件發生在1個月之內，也難怪這820萬美國家庭，未意識到『天上掉錢了』。

由於美股標普500又刷新了歷史新高，美聯儲不太可能在：1)美股又創新高，2)美國失業率僅3.6%，3)美國經濟增幅依然過得去，這樣的背景下很難想像美聯儲會降息。

美元指數已反彈到96.86，歐元兌美元已貶值回1.12，外匯市場不相信美聯儲會降息。

黃金兌美元也『貶值』回1391美元每盎司，極有可能跌破1350美元這個支撐。可見，華爾街避險資金，也不相信美聯儲會降息。

現在，就等著820萬美國家庭，某天打開電視或網站或手機新聞app，然後一拍腦門，『天上掉錢！趕緊搶！"

820萬美國家庭，若是平均房貸20萬美元，則是約1.6萬億美元；若是平均房貸30萬美元，則將是約2.5萬億美元。

債市可能沒有那麼多的『廉價美元』，這820萬美國家庭，可能只有一部分能吃到『免費餡餅』。

十年期美債收益率，再度返回3%上方後，美國房價泡沫就有破裂壓力。

如圖，美國房價指數在2015年的時候，就已突破2008經濟危機前的高位。當前435比危機前的378高15%。就是說，美國房價整體比2008危機的高位，還高15%。

美國80/90後背負著超1.5萬億美元學生貸，收入高的那批人買房後，剩下的人基本上不可能在當前房價買房。房貸利率反彈後，住房交易量將繼續暴跌。

5月，美國新房交易量已環比暴跌7.8%，且交易量大部分是在20-30萬美元一套的價格區間。

美國房價崩盤，不遠了。極有可能會是下半年。

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