我為什麼勸你不要去海外買房
「200 萬買房，全家拿歐盟綠卡」、「幾十萬可擁有海景房」、「租金回報率 10%」、「投資與度假兩用」……
你可能在公眾號或朋友圈都看過類似的廣告，如此誘人的投資，當然不可能發生在國內房產市場，但在中介口中或軟文宣傳中，從柬埔寨、越南、泰國到塞普勒斯、馬爾他，到處都是房產價格窪地，是錯過國內買房時機的國人彌補遺憾的不二之選。
隨著國人收入水平提高，「海外置業」、「全球資產配置」這些原本遙不可及的概念也逐漸進入公眾視野，今天我們就來八一八，去海外買房靠譜嗎？
買房移民和投資，都不靠譜
鼓吹海外買房的人，理由通常有 2 個：移民和資產增值。
移民
海外投資移民原本也不是什麼新鮮事，美國、加拿大、澳大利亞這幾個我們熟悉的國家都有相關政策，當然門檻也很高，但這幾年新興的「黃金簽證」，情況就不大不一樣了。
最早帶起這股風氣的當屬塞普勒斯，雖然名字聽起來陌生，但人家卻是貨真價實的歐盟成員國，所以當 2012 年該國為促進經濟推出「購房贈居留」政策時，自然有大批投資者趨之若鶩。
眼見著塞普勒斯靠賣歐盟身份發了財，深陷歐債危機的幾個南歐國家希臘、葡萄牙、西班牙也紛紛效仿，欲借移民振興本國經濟。
同樣是投資移民，怎麼到了這幾個歐洲小國就變得如此吸引眼球？還不因為便宜。
塞普勒斯的要求是 30 萬歐元（2012 年約合人民幣 300 萬），希臘只要 25 萬歐元，西班牙和葡萄牙價格翻倍，要 50 萬歐元。比起美加動輒上千萬的投資門檻和對申請人的資質的各種要求，花兩三百萬在風景如畫的地中海國家買套房就能拿到通行歐盟的身份證，性價比顯然高多了。
這世道，都說商家喜歡收智商稅，但資本主義國家割起韭菜來，那才叫心狠手辣，毫不留情。
所謂的「投資移民」，給你的只是一張長期居留證。顧名思義，你可以長期在歐盟境內待著，但你並不是真正的歐盟居民，拿的依然是中華人民共和國護照，不能享受該國公民福利，不能就業，希臘更狠，不得申請希臘國籍，堵死了想以長期居留作為入籍跳板的路子，西班牙、葡萄牙等國的長居換護照的條件也很苛刻，幾百萬人民幣就能拿歐盟護照？想好事兒吧你。
注意了，如果要維持居留身份，必須一直持有購買的房產，不得賣出，鼓吹既能拿居留房價還能上漲的中介們，不知道是何種居心。
換句話說，大部分歐洲國家的所謂長期居留，就是一張多次有效的申根簽證罷了，去歐盟以外的國家，該辦簽證的還是得老老實實辦。
不過，你要是上了塞普勒斯的「車」，這張永居在通行方面恐怕連申根簽證都不如，因為塞普勒斯尚不屬於申根區，持有該國居留還是要按規定辦理簽證，除非你願意掏 200 萬歐元直接拿塞普勒斯國籍，那倒確實可以在歐盟暢通無阻了，自 2013 年以來，光是賣護照，塞普勒斯已獲利 48 億歐元。
只要拿到歐盟護照，你管我投資門檻高低？這麼想也是天真。
今年年初歐盟委員會的報告顯示，28 個成員國最近 10 年通過賣「黃金簽證」至少入賬 250 億歐元，歐洲議會已通過逐步叫停黃金簽證法案，還特別點評提到了馬爾他和塞普勒斯，認為兩國監管過於寬鬆，給了金融犯罪、逃稅分子以可乘之機，去年經合組織（OECD）乾脆把塞普勒斯的移民項目列入黑名單，進了黑名單會怎樣？據國際金融理財師持證人南小鵬介紹，各家金融機構，會格外「照顧」黑名單地區。
況且中介也不會告訴你，很多國家的房產每年還有數額不菲的稅費。以希臘為例，每年的房產稅費約 1.2 萬-1.4 萬歐元/年，首次購房還有 7、8 萬歐元稅費和律師費，25 萬拿居留？那只是起步價。
移民沒戲，賺點租金收益總行了吧？
投資
這兩年海外購買的熱潮，大有向東南亞甚至中東轉移的趨勢，趕著去被收割的國人，倒不是為了綠卡，而是所謂的租金收益。
這裡又要心疼一波新中產們了。即使你能抵擋住商家們包裝出的「生活方式」概念，捂緊錢包不剁手，也難保不在投資的時候被所謂的「海外資產配置」忽悠。
在大城市坐擁多套房產，每月租金收入上萬，這是很多人羨慕的城市土著的生活。房產中介們會告訴你，到泰國去，到越南去，到韭菜最多的地方去，你也可以過上這種生活。
亞洲地區的房產投資，一般模式為：購買精裝公寓，開發商包租 3 到 5 年不等，號稱每年收益 7%-10%，永久產權、房價低但上漲快、該國經濟發展迅速等都是賣點，給人以下一個中國房市的錯覺，加上這幾年東南亞旅遊大火，很多國人出於對當地旅遊的良好印象，也容易被中價帶進溝里。
事實又是怎樣呢？
先說開發商包租，聽起來很不錯，但承租年限過了之後你再想把房子租出去可就沒那麼容易了，一是開發商根本不會跟你續約，二是像普吉、清邁等旅遊城市都有淡旺季之分，不可能做到百分百的入住率。
至於租售比，上述國家確實都還不錯，但依然有水分，因為中介不會告訴你，每年還有數額不菲的物業管理費或稅費，南小鵬在披露泰國和迪拜買房騙局的文章中具體介紹過：
目前曼谷新樓的物業管理費，一平方 9-16 元人民幣，50 個平方的公寓，一年下來物業費近萬元。一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為「爛尾服務房」。
迪拜一套 80 平的公寓，按照每平方英尺 18 迪拉姆計算，每年物業費 15400 元。一套 80 平的酒店公寓，每年物業費 46200 元。
算上這些費用，收益率能能有 5% 就不錯了。
轉手賣出去呢？以最火的泰國為例，受交易利潤低和需求少的影響，二手房在該國幾乎沒有市場；迪拜的二手房確實有市場，但你買不到有需求的區域；越南和柬埔寨，很多開發商就是瞄準中國人出售高檔商品房，當地人買不起，要出手只能等同胞接盤了。
我在一篇鼓吹迪拜買房的軟文中看到這樣一句話「迪拜房價是香港的 1/8、上海的 1/3、深圳的 1/2，交房即實現正現金流」，迪拜房價確實低於北上，但如果我告訴你迪拜的房價還在跌跌不休，人口在流失，你還敢買嗎？這不就是等著國人當接盤俠嗎？低價入場？你開心就好。
和歐洲「黃金簽證」類似，以投資為目的在上述國家買房，還有一大變數就是政策，比如碧桂園在馬來西亞開發的著名項目「城市森林」，馬來西亞總理馬哈蒂爾去年上任後關於該項目「不出售給外國人」和「不會給來這裡住的人發放簽證」的表態無疑是給買了房的國人當頭一棒。
如果你一定要去海外買房
講了這麼多，我們也不是想把海外買房一棒子打死，如果你確實喜歡當地，想買套房子用於度假或未來養老也未嘗不可（泰國、希臘也就算了，你確定要在柬埔寨、塞普勒斯、馬爾他這種連旅遊目的地都不是的地方養老？），前提是一定要自己去考察清楚，千萬不要跟所謂的包機票包吃包住的「看房團」，考慮到海外買房存在嚴重的信息不對稱以及中文網路基本被軟文侵佔，最好還是要會點英文或者請英文好的朋友幫忙。
但對於絕大部分聽了中介或熟人介紹就蠢蠢欲動，連自己上網做下功課（雖然一搜都是廣告）都沒有的人，連國內房地產市場都沒搞清楚，我還是奉勸大家，咱就別湊那個熱鬧了，這點錢經不起折騰的。
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