注意，這些城市的房價很難再漲了！

作者 | 子木

來源 | 子木聊房（zimuliaofang） 已獲授權

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眾所周知，全國房價在2019年5月的三令五申中，徹底熄了火。

除了像成都、武漢、杭州這種限價政策下新二手房價倒掛嚴重的城市，偶爾還能聽到百人搶房搖號的「舊聞」，其他城市一律開始「高位橫盤」。

回顧上輪房價大周期，讓人感慨。

全國性的去庫存加上棚改紅利，整個市場情緒化失控。該漲的地方漲，不該漲的地方也漲，有錢的買房，沒錢的也買房，不惜借高利貸對賭行情的炒房客，不在少數。

結果賭天賭地，沒賭過詭譎多變的調控法令，這屆炒房客大都輸得連褲衩都不剩，不過永遠會有不死心的投機者，願意輪班站在高崗上，幻想著套利後的喜悅，下一輪還會看到他們的身影。

當下，庫存是去完了，但副作用同樣明顯，房價泡沫撐大了幾層，居民負債綳到了極限。當務之急只能進入「螺旋上升理論」的第7步——居民收入提高。

至於螺旋上升理論我在之前的文章里具體講過，房地產周期有一套恆定不變的公式：

金融加槓桿—地方借貸—基礎建設—房地產開發—房地產加槓桿—向居民轉移—居民收入提高—居民自身槓桿降低—房地產泡沫消失。

為了讓房地產泡沫降下來，防範系統性金融風險，只能通過不斷提高居民的收入來對沖負債，與此同時，也起到了夯實房價，培養下一茬購買力的作用。

俗稱，培養韭菜。

所以在今年7月的第一天，政策就開始布局了，個人和企業馬上會迎來一大波紅包雨：未來車輛購置稅按實付價計稅、ETC車輛通行優惠力度加大、不動產登記費降低、多地調整住房公積金上調繳存基數……

接下來，這種落到腳跟的普惠政策會輪番出台，直至讓居民槓桿回歸到可接受的限度。

不過這些都是小惠小利，讓人震撼的還是前段時間發布的舊改政策。

釋放4萬億的流動性，涉及一億人次，算起來，整體影響效果堪比09年的四萬億。

雖然這部分資金不會像棚改那樣直接塞給老百姓，讓他們以買房的形式刺激房價上漲，但是舊改會間接拉動老百姓消費，例如裝個電梯，改個水電，換個窗戶，做個裝修等等，整個地產相關的下游產業又被盤活了。

本以為可以橫盤幾年的市場，但在這一波接一波的紅利刺激下，縮小了與下次起點的距離。至於下一輪何時到來，目前還沒有任何跡象可以表明。

但是我們看到周期大漲後的城市，個個「位居高位」，咄咄逼人，它們還會繼續跟上下輪周期嗎？

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前幾天，澎湃新聞結合多個數據機構發布了一份榜單：「2019年全國主要城市房價收入比排行」。

「房價收入比」這個指標，一直都是熱點，某種角度，可以反應一個城市房地產的健康程度。

大多數人看到這份榜單後，只是匆匆找到自己所在的城市，看一下排名，然後發出感慨或抱怨的聲音，並沒有挖掘出其背後有效的信息。下面子木幫大家詳細盤述一下。

首先，房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，也可以說，這個城市一個家庭不吃不喝花多少年才可以買起當地一套房子。

網上有一個2009年北京的例子。

如果在2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米，按單價25000元/平方米計算，平均200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為6000元，則家庭月收入達到12000元，年收入為14.4萬元，這樣房價收入比則為13.8。

但是2019年呢，這個數值飆升到了31.23。

十年間平均工資沒怎麼漲，房價沒命的漲，十年前，全家不吃不喝13年可以買到一套房，十年後全家不吃不喝得用31年多，恐怖如斯。

所以很多人說，現在的房價，尤其是深圳的36年，家庭收入已經與房價嚴重偏離，整個樓市蘊藏著巨大的泡沫。

這也是多數空軍的主要論點之一。

那麼換句話說，根據此圖，無論是當年世界銀行專家黑馬先生給出的合理範圍3-6倍，還是前幾天社科院根據經濟指標測算出的9倍，中國主要城市基本全軍覆沒，均偏離正常值，房價就該跌。

事實是如此嗎？

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其實一個地方的房價合理性，從來不是用人均工資去衡量的，而是取決於整個城市人口財富的平均值。

這也就解釋了為什麼廈門社會平均工資7000元/平米，但是房價可以躋身四大一線城市之中，達到4萬/平米，島內的核心區房價更是達到5.4萬/平米。而且經久不衰，始終跌不下去。

這是因為福建人都有一個夢想——在廈門有一套屬於自己的房子。換句話講，廈門的房價是由全福建有錢人支撐著。

所以很多購房者在抱怨房價和工資極度不符的同時，一定要了解你這個城市是否有外來人口流入，而且這部分人口的財富是否高於當地一般居民？

如果沒有，房價收入比懸殊就是泡沫，如果有，說明城市的房價合理。

那麼用什麼數據去反映上述結論呢，我認為一定要參考下面兩個重要指標：

1.人口凈流入量

2.商業環境指數

人口凈流入量，大家比較熟悉，這裡主要講一下，商業環境指數。

商業環境是集合人才指數、私營經濟活力指數、經營成本指數、創新指數和物流指數等指標綜合下來的數據，比人均名義GDP還要重要。

因為一個城市的財富主要是由私營經濟和國營經濟組成的。而私營經濟提供的就業崗位佔比可達70%，甚至有的城市達到了90%。

所以很多人說，我們這個地方GDP很高，但為什麼平均工資都很低，大家都很窮呢？就是因為商業環境差，私營經濟佔比小，導致了嚴重的貧富分化。

如果這樣的城市沒有人口流入，那麼樓市房價的支撐力會很薄弱。

在2018年福布斯中國推出的「最佳商業城市排行榜」中，我們看到了當下中國主要城市商業環境格局。

其中，榜上前五位分別是北京、上海、廣州、重慶和南京。前十名新上榜的有成都和西安。而排名明顯下跌的，當屬「西北五俠」，烏魯木齊、蘭州、呼和浩特、西寧、銀川。

換言之，整個西北，已經成為了中國綜合商業水平發展的塌陷區，這些城市人均收入低，且貧富差距懸殊，而且常年處於一種自足常樂的狀態，即使發展也無從下手。

其次是山東，整體商業環境與日下滑，強市青島、濟南均下滑6位。所以此前濰坊市某委書記在南方諸市考察完後，痛心疾首，發表了萬字講話，《感覺跟南方不在一個時代，究竟該向他們學什麼？》

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根據上文，我們可以得到一個清晰的思路。

一個城市的房價是否透支嚴重，能否在下一輪周期到來跟上上漲步伐，首先要看其房價收入比是否合理，其次要配合人口凈流入和商業環境，做綜合考量。

如果一個城市房價收入比高，但是人口和商業環境優質，說明這個城市屬於合理範圍，如果一個城市房價收入比高，但人口流入和商業環境差，說明這個城市的房價漲幅透支嚴重，很難跟著下一波行情。如果房價收入比低，人口和商業優質，說明這個城市的房價有很大的潛力。

大家可以根據這個邏輯，自由組合三個條件。那我們對照著兩幅圖，基本可以判斷出每個城市所屬的情況。

前二十名中，例如像三亞、石家莊、溫州、保定這些城市，均屬於房價收入比高，人口流入差，商業環境差的城市，這種城市房價位居高位，很難承接下一波漲幅。

而像蘇州、武漢、東莞這些商業環境優質，人口凈流入強，房價收入比處於第二梯隊的城市，在未來依然就較強的增長動力。

在房價收入比中等的城市裡，重慶比較突出。人口達到3101.79萬，2018年還凈流入了15.88萬人，商業環境全國排名第四，這種城市雖然在上波房價增漲過一波，但是蘊藏的潛力巨大。現在重慶能維持當下1萬出頭的均價，全靠巨量供應對沖，但是未來核心區的房價依然值得關注。

之後是貴陽，房價收入比處於中偏下，但是這幾年發展速度卓越，商業環境指數較去年上升了38位，人口也不差，較去年增量8萬餘人，屬於新興發展城市，會緊隨下一波大潮。

而像鞍山、株洲、銀川、烏魯木齊、膠州、東營等「雙低」的城市，這類城市人口持續外流，商業環境全國墊底，自然房價收入比低。因為除了剛需自住外，房產沒有任何可投資屬性。這也是老百姓用腳投票的結果。

最後再說幾句。

從一城一策開始，樓市分化已在路上，像過去那種一漲具漲，一跌具跌的樓市行情已經不復存在，未來大概率，很多城市不會像上輪周期一樣跟風大漲，樓市混亂，價值良莠不齊。

所以作為一名聰明的購房者，應該緊跟事態發展，用多維度指標衡量一個城市的未來。

畢竟選擇一個城市即是選擇人生的機會和平台。

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