賣不出去也租不出去！日本房屋閑置問題日益嚴峻

本文由日本通編譯

首發於日本通網站

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翻譯：可妮兔

近年來，日本的房屋閑置問題日益嚴峻。如果擁有了房屋所有權本不應該放棄，但是固定資產稅、保險費、管理費等高昂的支出，使很多房屋成為了「負動產」（日語中「負動產」與「不動產」的發音相同）。

日本人對住宅的要求有了很大變化

日本住宅短缺最嚴重的時候是二戰後的經濟高度成長期。

1970年以後，在距離東京商業中心的大手町、丸之內、新宿、澀谷等山手線沿線1~1.5小時車程的郊區，開發了大量的住宅，形成了「住宅城」。

這些人口密集區的居民主要以1947年~1949年出生的上班族們為主，他們因為工作帶著妻兒來到這裡，這樣的小家庭構成了住宅區的細胞。

時間又過了50年，除了車站附近高價的地段，住宅與主人一樣面臨著「老齡化」的問題。

最近人們對房屋的要求就是「市中心」、「車站附近」。

一方面，日本面臨著住宅飽和、空房增加的問題；另一方面，也出現了汽車持有率低、夫妻雙方都工作的家庭增加等現象。

因此租房和買房的人都希望選擇「距離車站7分鐘以內」的地段。

曾經住在的郊外住宅區的家庭的孩子們已經長大獨立，搬到交通便捷的市中心居住。因此在遠離城市的大片郊區剩下很多破舊的住宅，房主多為七八十歲的喪偶老人。

10年間地價下降至原來的十分之一

今年4月，一位記者來到了上世紀70年代在關東地區開發的商品房住宅區。這片商品區距離最近的車站步行需要30分鐘，公交一小時兩趟。

記者調查發現，在總共能容納600戶家庭的住宅區里，有50戶房屋處於閑置狀態，空房率達8%。

白天街道內很冷清，偶爾能看到幾位老年人，沒有小孩子的身影。向當地居民了解發現，住在這裡的主要是七八十歲的老人。

這個住宅區在10年前的售價約每平米4.6萬日元（約合人民幣2874元），但去年售價降為0.46萬日元（約合人民幣287元）。

這些舊宅被拆除的少，很多都處於閑置狀態，牆壁已經受損，園內長滿了雜草。預計未來5到10年，空宅的數量還會繼續增加，街景會愈發破舊，房子更難賣出去。

拆遷費每平米近千元

房子即使空著也要投入資金。普通的住宅要繳納市町村稅的固定資產稅、城市規劃稅。這兩項加起來要5萬~6萬日元（約合人民幣3190~3826元）。

賣不出去的房子也要繳納固定資產稅，而且固定資產稅與建築年限無關。如果再買火災保險，結構最簡單的住宅一年也要繳納1萬日元（約合人民幣638元）的保費。

如果周邊房屋閑置，容易引發諸多安全問題。如害蟲滋生、入室盜竊、蓄意縱火等。

2015年日本政府出台了空宅對策特別措施法，將市町村的空置危房定為「特定空房」。「特定空房」不適用只徵收固定資產稅的六分之一的「住宅用地特例」，因此固定資產稅大幅增加。

除此之外，戶主還要至少一個月去一次舊宅進行管理，自己不清理就要請空宅管理服務人員打掃，一個月至少要花掉一萬日元（約合人民幣637元）的費用。

木質結構的住宅的拆遷費為每平米1.2~1.5萬日元（約合人民幣765~956元），輕型鋼結構的房屋每平米1.5萬~2.1萬日元（約合人民幣956~1338元）。如果是130平米的住宅，要花費160萬~200萬日元（約合人民幣10~12.7萬元）。

很多年輕人拆不起舊宅，只好將房屋轉給旁邊鄰居。即使賣給鄰居做車庫、菜園也賣不出高價。

公寓的問題更嚴重

公寓，說到底就是共同住宅，問題就更多了。

如果公寓閑置，會產生管理費、修繕基金等負債。從公寓整體來看，一棟公寓樓閑置的戶數越多，管理費、修繕基金的徵收就越難。

一方面在管理上難以滿足清理需求，另一方面在房屋修繕上也沒有安全感，於是越來越多的住戶搬離，造成空宅的惡性循環。

雖然有空宅對策特別措施法，但該法主要適用於一戶建，能適用公寓的很少。空宅即使賣不出去、租不出去，也必須繼續繳納固定資產稅等費用，因此空宅變成開篇提到的「負動產」。

日本早已面臨人口減少的問題。

現在在日本很多地方出現了花數百萬日元拆遷、或者免費將房子送給鄰居的現象。所以這些地方的地價遠遠低於國土交通省每年公布的數據。

例如，郊區住宅名義上的地價為每平米4.5萬日元（約合人民幣2868元），但實際成交額還不到1.5萬日元（約合人民幣956元）。還有很多房屋和土地無法簽約成交。

對於房屋閑置的種種問題，日本政府還沒有找到行之有效的解決方法。未來隨著少子化、老齡化問題的加劇，這一問題可能會更加嚴峻。

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