四萬億的舊改快來了，它會是下一個扭轉中國樓市走向的棚改嗎？

智谷趨勢（ID：zgtrend）| 路口大爺

「舊改」的關注度正在加速升溫。

在高層穩增長藍圖，這一項必將影響「上億居民」的新四萬億投資，仍然在等待進一步打開政策窗口，開啟大局面。

此前，智谷趨勢第一時間解讀政策（詳見《剛剛，國務院放大招，「舊改」效果將堪比「棚改」？》），指明了舊改一招之妙、威力之猛。今天我們不妨再討論下。

舊改接下來會怎麼走？

它究竟是一招棚改式的大殺器，還是一個財富大機會？

01

「舊改」已上升至國家層面，是對沖政策的著力點。

穩投資的當下，舊改肩擔有多個重任。既能快速落地基建項目，也能在拉動居民消費上立即見效。7月1日的政策吹風會上，住建部的原話是：

「城鎮老舊小區改造上升為國家的重要工作，既保民生又穩投資同時拉內需，我們希望通過這項工作獲得綜合效益。」

長江證券首席經濟學家伍戈認為，「面對外部經濟的負面衝擊，此輪國內對沖政策的著力點或許並非房地產，而是以『舊改』為代表的基建投資及債券等融資方式的創新。」但舊改並不是無關房地產，我們在下面會講到。

因此，不能小瞧高層推動這項政策的決心和力度。

據官方初步摸查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，涉及居民上億人，國務院參事還給出一個可撬動的投資額：四萬億。

02

舊改接下來會怎麼走——牽動市場神經的萬億級大機會。

這批舊改小區必須是城鎮里「建成於2000年以前、公共設施落後、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區」。

在官方的初步設想中，改造內容會分三步走：

1. 保基本的配套設施。優先改造水、電、路、氣、光纖等市政基礎設施，如果建築老化程度嚴重，還會刷新樓體，北方地區加上供暖修繕、加裝保溫層。垃圾分類設施、加裝電梯也納入其中，不過加裝電梯只鼓勵不強制。

2. 提升類的基礎設施。包括增加公共活動場地、停車場、充電樁、活動室、物業用房等設施。

3. 完善公共服務類的內容。包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。

未必每個老舊小區都能走完這三步。一般情況下，第一步是必然選項。新疆財政廳下發的文件中提及，此前財政部印發的《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》「對中央補助資金須改造項目進行了明確，改造內容須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新，或者是雖然沒有更新水、電、路、氣設施，但加裝了電梯。」

後兩步則在有條件的小區里推進。

繼「一城一策」之後，住建部在舊改一事上又提出了「一樓門一方案、一棟一個方案」，發揚「因地制宜」、「絕不搞一刀切」精神，因此，舊改實施細則的差異化也會超乎想像。

一些財富機遇是非常明確的。

穩投資的急迫性越大，「舊改」概念股就會受到更多的資金追捧。

比如，加裝電梯工程提速，對電梯股來說就是一個大利好。官方統計，全國1980年至2000年建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮老年人口居住的老舊樓房無電梯。市場預計，舊樓加裝電梯的缺口達389萬台，市場空間超1.5萬億。但是，這個數字可能高估了，很多太老的小區基本沒有改造的必要。

「舊改」也會是樓市的一大變數。

「舊改」是基建工程，是城鎮保障性安居工程建設，雖然很多專家說「舊改」不是搞房地產的存量市場，但是，舊改與房地產之間的關係是千絲萬縷斷不盡的。比如，一部分「老破小」會因此升值。

具體到高低樓層，可能就會面臨以下三種情況：

一：受小區改造的帶動，整體升值；

二：因為裝上電梯，高樓層升值；

三：因為電梯給低樓帶來層採光不好、隱秘性不高、有雜訊等問題，低層房屋升值不僅沒有高樓層快，甚至還更難轉手，或者房租更低。

想投資「老破小」一定要睜眼看清楚。

真正有價值的，只能是在大城市核心城區、建築質量不會太差、老化程度不會過於嚴重的老小區。

另外，還要綜合評估小區的居民收入水平，很多老舊小區會存在產權混亂的問題，諸如混雜房改房、廉租房、回遷房等，後期物業管理費、工程收益都較難保證，舊改工作推進困難。

而那些可以把舊改推進到第三步公共服務類設施的小區，樓盤升值會更明顯。

03

舊改的錢誰來出——決定了舊改能否有棚改的萬億級能量。官方對此有點糾結。

此前試點的15個城市在實踐過程中，有的地區比如北京，是居民和市區兩級財政一起出錢，有的地區比如廈門，是「居民分攤 政府補貼 公共收益補充 市場化」來籌錢，基本上都是以財政資金為主，這點錢很難起到「四兩撥千斤」的作用。

在過「緊日子」的時候，這樣的方式顯然不可持續。

這不，高層才會在上個月底提出要加大金融對舊改的支持，「創新投融資機制」。

現在政府不打算大包大攬，希望「居民出一點、社會支持一點、財政補助一點」。

官方很希望能拿出一個市場化的新工具來撬動資金，住建部認為「金融支持的方式，不能只投入轉不起來」，但是又得做好風險防範，「要防止增加地方債務」。

金融支持方式進入兩難選擇，也是目前舊改最大的不確定因素。

就像我們之前提及的，是要資產證券化，以廣告投放、充電樁等現金流穩定的基礎設施收費權打包發行ABS，還是要銀行提供低息無息的信貸支持；是以地方專項債、企業債來支持舊改，還是要開發出新的工具。

很多人都在盯著央媽會以什麼樣的方式來配合撬動市場。

不排除央行會將PSL擴大到舊改。據21世紀財經報道，2018年8月，住建部在一次提案回復中稱，已將部分符合條件的老舊樓房改造、舊住宅區綜合整治項目納入棚戶區改造範圍，給予資金和信貸支持。而在2019年5月31日，新疆財政廳稱，中央首次將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程建設。

另外，地方在積極探索融資渠道時，可能會以強大的行政力推動加層改造、增加商業設施、變更土地使用性質等途徑的實現。

深圳市房地產研究中心一名研究員在《證券日報》發表專欄稱，老舊小區改造「兩個不涉及、兩個不改變」——不涉及拆遷補償和安置重建，不涉及土地一級和二級開發；不改變原有建築物結構，不改變土地所有權。這只是深圳城市更新的規定，如果全國性推行的決心和力度夠大，不排除會有突破。

最近房地產信託收緊，但是，「城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響。」

一方面，政策遲遲沒有打開更大的融資通道，不敢做運動式的宣傳推廣，另一方面又需要它，希望做大它。這點糾結、踟躕，其實和對待房地產的態度並無二異。

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