馮侖：過去我們做的都不能叫「房地產」

10年前的馮侖，是地產圈的大IP。現在的馮侖，有聽眾在他的場子偷偷發了一條朋友圈說：感覺他講地產已經力不從心了。

但馮侖以「主流」參與者的身份經過了一個完整的地產上半場，下海南，他干過；大手筆進京，他干過；論戰，他干過；在賺錢的時候談理想，他瘋狂過；混大V、KOL，他曾比肩任志強；講段子「罵娘」，他沒有放過任何一次機會；拍電影，他也砸過錢；急流勇退，他比王石、任志強都想得早。

但這些都不是馮侖在7月17日演講時的主題。他說，過去20多年大家都在討論的「房地產」，實際上只是「住宅」領域，生意模式很簡單，就是買地、蓋房、賣掉，從2016年之後，才可以稱為「後開發時代」，也就是真正的房地產時代。

在後開發時代中，房地產行業的產品價值開始延伸，物流倉儲、文旅度假、酒店、商用不動產等產品的開發，都是開發商需要擁有的能力，金融的作用也會更重要，它決定了資產經營、不良資產處理的風險程度。

馮侖認為，基於上述情況，未來社會對空間的需求反而會增加，但這些空間新增需要主要是「宅」之外的，複合型空間；企業的算賬方式會發生變化，銷售額和營業額的重要程度降低。做房地產要開啟「理財」模式。

以下為馮侖的主要觀點：

「開發時代」和「後開發時代」

我們現在把2016年之前稱之為「開發時代」，2016年之後稱作「後開發時代。」

所謂開發時代有這麼幾個特徵。第一，產品主要以住宅為核心。從1999年到現在，更多的是以住宅為核心，所有地產公司說來說去大部分都在做住宅，這是產品。

在開發時代，競爭的模式也很簡單，都是買地、蓋房、銷售。競爭力的重點，都在六個字上，叫成本、規模、速度。

到了後開發時代，已經發生了很大的變化。有幾個指標決定了我們進入後開發時代。第一件事情就是人均GDP。2016年人均GDP到了8000美金，現在是一萬美金。到了這個水平之後，全世界的規律都是住的問題基本解決了。改革開放初期，我們是人均1.8平米，我們現在這個水平和日本相當，在全世界來看，也不是一個很低的水平。

我們整個城市空間的結構，基本上在2016年左右格局都定了，各個城市該修的高鐵、公路、機場、隧道都有了。這些格局、空間結構的確定，就確定了人對居住的密集度、模式以及一個區域的價格和供求關係。

第三個指標，城市的人口發生的變化。從2016年開始，除了發達的二線城市、強二線城市人口增長稍快一點，多數城市人口的凈增長都停下來了，甚至是負數。而人口增量的減少，意味著住宅的需求減弱。

第四個指標，我們現在看到的整個二手房和一手房的規律發生了變化，強二線城市、一線城市逐步進入二手房市場，二手房交易超過一手房。北京、上海從套數來說，四五套的二手房對應著一套新房的交易量。

所有這些變化綜合起來，就成了一個轉折點。

後開發時代的特點

後開發時代有這麼幾個特點。

第一個特點就是產品線變成了全產品線。所謂全產品線，我們這時候已經不是住宅了，我們的住宅也出現了銷售、租賃，非住宅部分有寫字樓、購物中心、物流倉儲、度假酒店、健康醫療、教育研發、公共物業等。

現在房地產公司開始關注的產品非常的寬，大家看到很多公司轉型，比如萬科說變成城市配套服務商，什麼意思？就是城市裡需要的建築我都可以做。

第二個是全價值鏈。我們以前只做加工這一塊，蓋房把它賣掉，和製造業一樣，只算一個增值。我們做後開發時代的房地產，要去研究土地、房屋、租賃所有的最後金融化、產品以及資產處置、不良資產的處置、存量資產的經營，所有這些價值鏈上的東西都變成我們後開發時代要研究的事情，而不是簡單的做了就賣掉。

第三個是商業模式發生變化。我們過去的商業模式很簡單，建了賣，現在後開發時代的商業模式大家看到各個公司五花八門的創新。我們把它歸結為商用不動產的商業模式。

房地產分為自用和商用。住宅我買了是自用，剩下都是商用。商用是B2B2C，而不是簡單商業不動產。商用不動產所有的規律和模式，就是開發商、投資商、運營商三者分開，再統一到開發商。開發商越來越像導演 製片，自己貸款、自己買地、自己組織施工，最後物業管理都是自己干。

變化帶來的挑戰

商業模式的變化，產品線的變化，價值鏈的挑戰，都考驗著我們在後開發時代的競爭究竟誰能跑得更快。

我們的生意決定了我們未來和空間的關係，所有空間的變化都會影響到我們的變化，所有跟錢有關的變化，都跟我們的工作有很大關係。

我們看到未來有哪些可以預見的變化呢？第一個重大的變化就是空間使用的需求量是增加的，而不是減少的。有人有時候會有疑問，說互聯網時代大家都貓家裡，都宅了，好像對空間的需求會不會減少？但我們現在發現，現在空間的需求量不是減少，未來空間的需求量還要增加。現在人和人的連接、頻率、交往、見面的次數、情感的強度都越來越多，而這種連接最終都要回到線下。

我們做後開發時代的房地產，非常樂觀的原因，就是空間的需求實際上還在增加。我們固定的人造空間不僅要量增加，還要收到錢，這是我們繼續從事這個業務的根據。

第二件事情，是空間在使用形式方面也發生了變化。簡單的複合空間越來越大，而那種單一功能的小空間是在減少的。

前一段我到日本去看寫字樓，一個寫字樓已經把幼兒園也搬進去了，超市也搬進去了，桑拿也搬進去了。因為無所謂，你就是桑拿的時候拿個手機也能辦公，未來更多商用空間實際上都高度複合化。就像酒店裡的多功能廳一樣，這是複合化的，可以結婚、可以開會等等。

再有一個特點，技術帶來了空間的智能化。使用的複合化也跟技術有關。現在的技術越來越多的是空間不僅智能化，而且交易的頻率加快，人和空間的匹配速度加快。再有一個空間的邊界，比如wework就打破了使用的邊界。所以空間可以變成流動的，不動產是固定的，但室內的空間可以流動起來。

再有一個變化，我們算賬方式發生了很大變化。我們之前的算賬方式就是一件事，一平米加了多少錢賣出去，把稅扣掉就是利潤，一次性算。今後我們要怎麼算呢？今後算的不是銷售價格，不是營業額，而是算的租金和租金回報。

現在開始研究怎麼樣能夠在一個空間里更好的收到租金，單位的坪效提高，這成了後開發時代算賬的核心。

我們發現一個有趣的現象，如果按照人的行為和付費模式來算賬，收租金就發現一個特點，站著不如坐著，坐著不如躺著，活人不如死人，軟的不如硬的。為什麼呢？比如看畫展都是站著，收不到錢，但是我們如果想辦法坐下來，吃飯、酒吧都可以收到錢。但這個收的少，如果讓他半躺著，比如美容、微整形，就能收到比坐的更多的錢。如果全躺著，你想躺的姿勢越舒服，收的錢越多，醫院、酒店，反正只要能躺下就能收很多錢。

後開發時代我們在運營一個空間，我們的競爭力由成本、規模、速度轉移到運營和資產管理，算賬模式和整個運營能力的重心都要發生變化，這是我們現在轉型最難的。

未來的方向

房地產商要改變一個心態，我們不再是有錢人，我們要變成手藝人。過去開發時代，地產商都牛逼，社會也誤解，以為地產商是有錢人，其實地產商不是有錢人，大家看看凈負債率、總資產負債率、經營性現金流，都是缺錢的。

再看看城市，北京CBD里有一棟樓是地產商自己的樓嗎？幾乎沒有，都是保險公司的、基金的、中信的等等。有樓也是小樓，萬通中心有一座非常小的樓，大部分都是別人的。你到曼哈頓去看，幾百棟高樓，地產商擁有的樓非常少，5%不到。

第二個方向就是房地產科技，房地產科技對於未來的整個空間運營、效率提高、效益速度發生巨大影響，所以早期投資一些科技企業來帶動我們未來對轉型的空間運營能力上的形成能力。

最後，我們也做大的資管，怎麼把空間價值發揮到最大，不僅是理財，是理物。市場上非貨幣形態主要是物業，我們把存量物業怎麼幫著打理，提升租金回報，怎麼交易，怎麼安排財務，這是資產管理業務。

我們自己也從2016年開始做很大改變，減少傳統開發的業務量，在後開發時代做重新的布局，希望在未來的10年、20年來完成我們競爭能力的重新聚集。

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