南京樂伽公寓疑似「爆倉」：「高收低租」 一年花500萬租CBD寫字樓辦公

來源丨21世紀經濟報道

樂伽公寓合肥、西安等地近日拖欠房東租金事件已引發相關部門關注。7月17日下午，南京市房管局召集了市內幾家長租公寓品牌商側面了解樂伽公寓情況。

7月17日，樂伽公寓位於南京建鄴區藝樹家工場19樓的總部辦公室內，前台、休息室、走廊、會議室等公共區域已經聚集了不少來自南京、蘇州、西安、合肥等多個城市的房東、租客。這樣的「擠兌」情形自上周在合肥、西安等地的樂伽辦公地點已陸續出現。大部分房東與租客反映此前對接的業務員已離職。事實上，樂伽公寓事件上周已在微博發酵。

在落地玻璃隔離的幾乎全透明的辦公區內，為了不被這幾天陸續前來的房東、租客們「打擾」，密碼門緊鎖，年輕的職員們仍在埋頭工作。辦公區的密碼門偶爾開啟，從裡面走出來一名客服人員與房東、租客們交流、登記信息。

運氣好的房東很快拿到了被拖欠的二季度租金，租客也有退租成功並拿回租金的。但大部分人還在等結果。他們被告知，如果要提前結束合同，房東、租客均需要支付2個月租金加一個月押金，即3個月的違約金。在合肥，已經有很多租客交納了3個月違約金。

直到晚上7、8點，樂伽公寓南京總部仍然聚集了不少房東、租客，而年輕的員工們早已下班離去，只留下一名客服人員登記他們的訴求。17日當晚有外地客戶直接留宿在樂伽總部大堂沙發。

據合肥樂伽租客反映，合肥市市場監督管理局已監測到樂伽賬戶資金異常，一旦形成書面材料，經偵方面則可以立案調查；西安市住房和城鄉建設局官網已在7月15日掛出《關於南京樂伽商業管理有限公司西安分公司的風險提示》，稱「據查該公司在西安經營房屋租賃、房屋經紀活動時，經營範圍未包含有『房屋租賃』經營項目」，提醒廣大西安市民注意風險預判，避免財產損失。

7月17日，樂伽託管律所律師對客戶透露，律所對樂伽總部驗資結果很不理想，建議客戶及時維權，與此同時，該所也與樂伽當場解除委託了。

記者在樂伽公寓南京總部見到了自稱該公司負責品牌的相關人士，其表示，公司近期在盤點資產過程中發現有很多人先租下房子然後再租出去賺差價，因此要先清理這部分房源（不良資產），導致對部分房東放款有延遲。他表示這一情況在合肥最嚴重。「這（公司經營模式）就與滴滴公司開始擴張的時候一樣，要給房東補貼，高價收房，低價租出去，這裡面違法操作也有空間，因此影響公司發展」。

一名在7月17日正式上班的員工對記者透露，已經聽說有同事上個月被欠薪了；而另一名員工則指出，公司目前確實在退出一些城市，「發展不下去了，要換個地方」。

記者在樂伽總部所在的建鄴區興隆板塊中介處了解到，樂伽通過各個中介門店放租，中介從樂伽和租客身上各收取半個月租金作為傭金。樂伽房源一般比市場價低4、500元左右/月，因此樂伽的房源一般很快就能成交。但樂伽要求租客年付或者半年付，與市場上流行的季付不一樣。樂伽收房也比市場價高1、200元/月。記者在樂伽總部也看到了好幾家中介人員上門追討傭金。

在與同行交流過程中，樂伽的員工對外宣稱公司在全國布局5萬套房源。記者從合肥等地業內人士處了解到，樂伽合肥員工對外宣稱3000多套房源，西安則有1萬多套房源。

如按樂伽業務員對外說有5萬套房源，或者如樂伽對外宣傳的服務100萬人群，那麼這種收取租客全年租金的模式，一旦跑路，按照一套房子一年租金2萬元左右匡算，所涉資金並非小數目。

違規經營，拖欠房東房租、中介費、員工工資，業務員被強制離職、母公司註冊資本金實繳15.3萬元、業務員、律師均表態讓客戶及時維權……樂伽公寓是不是旁氏騙局？截至發稿時止，記者尚未聯繫到樂伽公寓實控人姜千。

「高收低租」：不符合商業邏輯

由於樂家公寓與房東約定的支付方式是一季度支付一次，而與租客則是半年付或者年付，這樣就會產生現金流。而一些沒有被拖欠租金的房東、或沒有被房東施壓的租客是這幾天才知道樂伽公寓高價收房低價出租的做法，覺得這樣無法盈利、無法維持正常的租金交付，但又聯繫不上業務員，只好上門了解情況。7月17日、18日，越來越多外地客戶陸續來到樂伽南京總部。

事實上，被樂伽南京總部派去合肥處理相關事宜的員工「陳寶」在7月16日晚上就徹底「失聯」了，其在7月17日上午發布了一條朋友圈，宣布已從樂伽離職。此前陳寶代表樂伽公寓在合肥與多名房東、租客簽署了一份租房合同補充協議，表示在合同有效期內，按約如期（七個工作日內）支付租金，否則按日計算萬分之五違約金。

而記者在一個疑似樂伽員工群的群聊紀錄里，看到陳寶自稱被公司欠薪，也是受害者，並股鼓動其他同事維權；樂伽委託的律師對租客透露律所已經與樂伽解除委託，也被拖欠律師費。據了解，樂伽公寓合肥公司原來有3、4個辦公地點，現在全部集中到一個地方。樂伽前兩天召回合肥業務員，並已全部強制離職。

今年6月，有房東沒有按時收到二季度租金轉帳，便開始聯繫樂伽公寓的業務員，結果不是拒接就是聯繫不上。房東與租客們逐漸發現了樂伽公寓「高收低租」的問題，紛紛意識到這是一種難以為繼的商業模式，對於客戶來說承擔的風險也很大。南京一名業內人士指出，這種模式本就不符合商業邏輯，「高收低租」怎麼可能賺錢呢？

值得關注的是，除了商業模式說不清之外，樂伽公寓的內控管理也有問題。綜合房東租客們的信息，樂伽有不少業務員從公司租下房子，再轉租給租客，賺取差價。有的租客合同上寫1100元/月，實際上繳付1300元/月。據不完全統計，樂伽存在25%的虧損率。業內傳言也非常多，比如，樂伽業務員離職率非常高、有業務員在合肥樂伽干一年就買了幾十萬的車、租客透露有的租房差價達到1500元/月。

費翔指出，蛋殼、鼎家等公司也因內控不嚴出事，但沒有主觀惡意。樂伽公寓不一樣的地方在於，他們有「洗房」的惡意競爭趨勢，而且，人員流失越嚴重就需要不斷招聘。

知情人士透露，最近南京蛋殼公寓有三名工作人員因為上下串通吃回扣，一年內涉侵吞公司近千萬元資金而被起訴。去年暴倉的杭州鼎家，主要由於內控不嚴、股東矛盾、瘋狂收房擴張等造成。據知情人士透露，鼎家盲目估算了長租公寓的市場前景和市場需求，為了佔領市場瘋狂收房，有段時間由於鼎家政策，收了很多垃圾房和高價房。這與上述樂伽工作人員描述的幾乎一樣，樂伽目前也正在清理這樣的垃圾房和高級房，甚至準備收縮某些收房成本過高、市場前景不太好的城市市場。

位於CBD的總部辦公室：年租金約500萬

7月18日，雖然資金鏈斷裂信號頻出，但樂伽公寓位於南京建鄴區的總部辦公室，仍然有員工正常上下班。在這一整層被租下的辦公室內，裝修風格年輕時尚，進門可見公司吉祥物——一隻黑色的大貓。辦公區域內不僅有乒乓球台活動室，還有一間寵物室。寵物室內有一隻白貓和灰色花貓。兩隻貓並未感受到外面的暗涌，安逸地躺在貓藍里。來維權的房東、租客偶爾也會隔著玻璃逗逗它們。

記者從大廈管理處獲悉，這棟樓毗鄰南京河西CBD，租金大約8元/平方米/天，一層大約2000平方米。換言之，樂伽公寓每月至少要支付45萬左右房租，一年租金就要500萬元以上。一名同樣從事長租公寓行業的相關人士表示，他的公司在南京就有5000間左右房源，但無論員工數量與辦公面積，都不到這家公司的1/5。

記者從樂伽大堂的電子屏幕上看到，樂伽公寓在長租公寓高速發展期內也實現了快速擴張，現已開闢南京、蘇州、杭州、合肥、西安、崑山、成都、重慶等8個城市市場，號稱目前管理房屋資產總價值已達千億人民幣以上。根據規劃，樂伽公寓未來要擴張至瀋陽、徐州、廈門、佛山、青島、煙台、武漢、廣州、深圳、北京、上海、鄭州等城市。

樂伽公寓號稱2017年業績實現為10倍增長，預計2018年業績在2017年基礎上再增加10倍。2018年客戶數預計達到100萬。這一數據在業內人士看來有所誇張。2017年、2018年，外來知名長租公寓品牌-蛋殼公寓、自如公寓先後進入南京市場，這使得南京長租公寓的供應量一下子暴漲，品牌公寓數量在這兩年間增加了10幾萬間。一名業內人士指出，南京房東在這個過程中是獲利的，但長租公寓運營公司的收房成本變高了。反觀南京市場租金水平在2018年、2019年基本持平。他指出，公寓本身就需要長期融資和資金沉澱，短債長投的做法是違背商業邏輯的，比如租金貸；樂伽公寓高收低租的模式註定了要使用資金錯配和高槓桿快速收房，搶佔市場份額，否則很容易資金鏈斷裂，「因為這樣是不賺錢的」。

從第三方數據可見，長租公寓門店增速從2016年的30%到2018年的50%；2016年國內租賃交易額達到1.6萬億左右；2016年全國流動人口達到2.73億元，72%的流動人口租房居住。租房市場的發展是資本進入長租公寓的基礎，但公寓運營模式尚處於野蠻生長階段。

穿上公寓外衣的旁氏騙局？

據南京業內人士透露，樂伽公寓管理團隊一直比較特立獨行，從不與業內人士交流。樂伽公寓內部人員對其運營模式也一直諱莫如深。即便是在樂伽工作過的業務員，與同行交流時也說不清楚樂伽的盈利模式，只知道老闆外面還有其他業務在經營。據了解，樂伽在南京的房源集中於丁家莊一帶。記者在附近問詢房源，中介或坦誠該公司目前有問題，或表示手頭上沒有樂伽公寓的房源。

樂伽公寓宣傳視頻里疑似公司高管在周年慶上發言，該名人士是否姜千尚未得到樂伽公寓方面的回應

費翔指出，樂伽公寓更象是穿著公寓外衣進行旁氏騙局，是假公寓人。「他們代表不了正在蓬勃發展的品牌公寓行業」。

記者查詢天眼查，發現姜千實際控制11家公司，其控股80%的南京樂伽商業管理有限公司，正是樂伽公寓母公司，成立於2016年5月，註冊資本金100萬元、實繳資金只有15.3萬元。姜千控股的其餘公司分布於成都、廣州、常熟、天津、徐州、佛山等地。這些公司大部分註冊資本金為100萬-1000萬元不等。從南京樂伽商業管理有限公司年報可見，2018年該公司社保信息有363人。

不少同行認為樂伽公寓通過高價收房快速搶佔市場份額有「洗房」嫌疑。毋庸置疑，樂伽公寓「高收低租」確實吸引了大批房東與租客。不少房東表示，當初樂伽業務員主動給出一個高於市場價的價格，並強調房子交給他們之後就不用管了；租客則認為一次性給付半年或一年租金，一個月比市面上要便宜4、500，一年能省下來5、6000。有的租客為了租學區房，不惜簽訂2、3年合同，一下子交付5、6萬元租金。有客戶即把房子放在樂伽放租，自己也租住在樂伽房源里。

在合肥做民宿的小菲（化名），就承租了樂伽公寓13間房間，簽了4、5年租約，加上押金一共給了23、4萬元，目前已經裝修好投入運營。但她前兩天接到其中一個房東電話，稱沒有收到租金，準備收回房子。

樂家公寓與房東約定的支付方式是一季度支付一次，而與租客則是半年付或者年付，這樣產生現金流，被一些業內人士看作是「非法吸儲」的一種表現。

據業內人士回憶，樂伽公寓「高收低租」的商業模式一直被同行詬病，也曾被相關部門約談。2017年10月，樂伽公寓被南京鼓樓區市場監督管理局要求變更註冊登記地。後該公司發生住所變更，從鼓樓區變更到玄武區，2018年又變更到建鄴區。

房東東創始人全靂指出，租賃行業經營難，但最難的是缺少底層的信用和價值鏈。政府鼓勵長租，人才、資本開始進入這個行業。一方面推動了行業的規模發展，另一方面也帶來了很多的後遺症。從2015年到2019年，行業過於追求規模，急功近利，不僅沒解決實際的租賃問題，反而上升為一個巨大的租賃矛盾，當這個矛盾發展到嚴重階段，政府會直接監管或者採取嚴格的管制行動，那對於從業者和運營機構並不是件好事。因此，他希望能夠儘快出台一部《住房租賃法案》，把所有租賃可能涉及的違規、違法和犯罪的行為全部寫在這個法案里，讓社會有法可依，執法必嚴。

部分已爆倉的長租公寓

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