REITs力學派活動房屋101

新聞 07-20

作者簡介

陸兵先生，美國證券交易委員會註冊投資顧問、 Vesta Investment Advisors，LLC CEO兼總裁，負責房地產投資和定量交易及REITs投資組合管理。擁有超過20年的股票市場及房地產投資經驗。

提起活動房屋，我們通常會聯想到拖車和可移動房屋。活動房屋通常名聲不佳，因為一說起它，人們就會想到低收入、犯罪頻發的拖車式可移動房屋停車場（Trailer park）。雖然活動房屋及其社區確實通常是面向低收入群體的，但隨著深入研究我們就會發現，對活動房屋感到羞恥的確是不恰當的。

拖車式可移動房屋停車場

簡介

首先，從專業術語的角度來講，活動房屋包含了很多不同的概念，也與其他概念區別開來。可移動房屋（Mobile home）和活動房屋（Manufactured home）兩個術語通常可以互換使用，但嚴格來說，可移動房屋是指1976年前工廠建造的可移動房，而活動房屋是指1976年正式的國家製造房屋建築和安全標準法案（HUD code）頒布之後工廠建造的可移動房，後者在消防安全，耐久性和其他指標等領域都達到了國家標準。模塊化房屋（Modular homes）同樣也被排除在了活動房屋的概念範圍之外，因為活動房屋並不會將房屋拆開，以零件的形式運到施工地。

活動房屋的概念包含了房車（Recreational vehicle, 簡稱RV），也就是裝有各種家居設施的機動車; 還有單倍寬、雙倍寬和三倍寬的可移動房屋。

房車

雖然活動房屋絕對算不上豪華，但房車上各種各樣的設施可為房主提供舒適的現代化生活，並且其社區一直以來也極具魅力。雖然在一些地區，房主忽視了對基礎設施的維護，但REITs極其注重質量，來保持高吸引力的產品以及維持社區凝聚力，這點十分重要。許多這種性質的社區提供度假式服務和基礎設施，例如高爾夫球場、游泳池和鄉村俱樂部。雖然社區收入不高，但也不符合大眾對這類人群的固有印象。舉個例子，拖車式可移動房屋停車場往往暴力犯罪率很低，並且受到良好的保護。

REIT的擁有與供應

如前文所述，活動房屋REITs的質量在市場中要屬上乘。雖然REITs僅佔美國活動房屋的1%，但卻擁有15%的機構投資者高質股。這樣的結果不僅是擁有了高質量的產品，還建立了強大的保護屏障，有力地避免了競爭。由於新開發審批的難度、長租賃期以及達到穩定入住率所需的年限等問題，新競爭者很難進入該市場。

由於市場普遍供應不足，活動房屋REITs領域存在明顯優勢，對市場供應過剩的擔憂幾乎不存在。

人口特徵統計

從需求方面來看，美國的社會老齡化會讓活動房屋REITs從中受益。如今正值高房價時期，活動房屋價格相對低廉並且沒有房產稅，這對固定收入人群來說無疑是有吸引力的。此外，許多處於較高年齡範圍內的人很重視活動房屋所培養出的社區，這些社區通常因讓居民有參與感和凝聚力而備受稱讚。

2015-2060 美國人口年齡分布圖數據來源：MarketChart

由於老年人群是選擇活動房屋的重要組成部分，所以許多社區都在迎合55歲以上的人群需求，而人口結構變化完全支持市場。定價，服務和社區等因素共同推動了市場對這類老年住房的強烈需求。

市場表現

活動房屋過去的表現為投資者帶來了豐厚的回報。尤其是在過去幾年，兩大主要REITs回報率都超過了100％，活動房屋市場表現優於住宅市場和整體市場表現。

和它的名稱相反，活動房屋的租期往往很長，經常可達10年以上。活動房屋可以到處移動，這個特性帶來的好處是，它會被當作個人財物而非房地產，從而享受稅收優惠。對大型活動房屋而言，搬遷的過程非常繁瑣，所以通常會被長時間安置在同一位置。

因此，由於租期較長，活動房屋REITs的行為和債券更為相像。與其他REITs相比，活動房屋REITs與標準普爾的關聯度更低，從而對收益率的影響更小。活動房屋具有極好的的反經濟周期特性，而且即使在過去更廣泛的市場增長時，其表現也相當優異。

結論

雖然活動房屋看起來沒有REITs其他領域那麼「高大上」，但它也絕不是大家印象中的負面投資。隨著市場日益成熟，活動房屋逐漸顯示出了未來發展的優勢。人口趨勢和供應限制都是活動房屋可借的東風。對有興趣進行多元化投資和新興領域高回報感興趣的投資者來說，活動房屋REITs是一個極具吸引力的投資機會。

翻譯：Lucy Li

References:

【1】https://www.curbed.com/2017/9/13/16275948/mobile-manufactured-homes-clayton-trailers

【2】https://www.researchgate.net/profile/B_Stitt/publication/287555850_Trailer_Parks_as_Hotbeds_of_Crime_Fact_or_Fiction/links/57918ee508ae64311c11ac8b/Trailer-Parks-as-Hotbeds-of-Crime-Fact-or-Fiction.pdf?origin=publication_detail

【3】 https://www.reit.com/news/articles/favorable-supply-picture-boosts-manufactured-housing-reits