受線上購物擠壓，美國零售業關店潮衝擊低端商業房地產市場

線上購物的快速擴張以及受負債拖累的連鎖商店相繼破產現象，已經開始打擊美國商業地產市場。

數據顯示，美國零售商在今年第二季度以近十年來最快的速度退出實體購物中心：已有超過7400家店面宣布關張，其中包括維多利亞的秘密、Charlotte Russe等在美國家喻戶曉的快消品牌。同時根據美國商務部數據，線上購物已經成為美零售市場第二大支柱。

線上購物擠壓實體零售店

根據美國商務部數據，線上購物超過了雜貨店和餐館，在美國規模高達5200億美元的零售市場大盤中佔據第二大份額。

6月，美國民眾在非實體店零售商（包括亞馬遜等在線供應商）的花銷增長了1.7%，推動了整體銷售增長。線上銷售佔全國總份額的比例達到12.45%，總銷售額高達647億美元，超過了雜貨店的12.44%，以及餐館和酒吧的12.41%。

這是線上零售商第一次在美國商務部數據的13個類別中攀升至第二的位置，汽車和汽車配件商店依然是美國人開支最大的地方，平均每花出5美元就有1美元貢獻給汽車店。

紅紅火火的線上經濟與凋敝的實體零售業形成鮮明對比。根據諮詢機構Coresight Research的追蹤數據顯示，今年已有7426家商店宣布關閉，同時開張的僅有3000餘家，僅今年前四個月關閉的商店數量就超過2018年的總和（5864家）。據該機構預測，到2019年底，美國實體零售業關店總數將達到1.2萬家左右。

根據標準普爾全球市場情報部門的數據，今年申請破產保護的零售商（不包括汽車商）已經超過20家，包括美國兒童服裝連鎖店金寶貝（Gymboree）以及最近兩周才提交了重組破產保護的珠寶商Charming Charlie等。

大美集團（Great American Group）零售清算部門主管卡彭特（Scott Carpenter）甚至說：「我們正在經歷我們歷史上最忙碌的時期。」

此外，折扣零售商弗雷德（Fred』s）宣布了關閉129家門店的計劃。擁有117年歷史的潘尼百貨（JC Penney）負債近40億美元，市場信心不足導致其股價在上周收盤時暴跌17%。

低端商業房地產市場受到衝擊

此前美國充足的消費實力幫助美國經濟走上了有史以來最長的擴張期，也為連鎖商店的出色業績做出了貢獻。

同時，即使出現關店浪潮，美國零售商場的整體空置率仍然很低。據房地產公司世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，第二季度可供出租的購物中心空間比例為5.3%。分析師稱，這得益於商場業主找到了創新方式彌補撤店後的空間，比如改造成酒店或者儲物櫃。

不過，分析師們表示，整體空置率等總數據掩蓋了低端商場的動蕩。諮詢公司Green Street Advisors測算，最高級的「A 」等級商場入駐率平均為97%，但等級最低的D級商場，僅僅入駐了67%左右。

此外，由於租賃條款允許一些零售商提前撤店或要求業主在租戶離開時減少租金，這些不受青睞的低級房產也能會繼續面臨下行風險。

從關鍵數據來說，商業房地產市場已經亮起了轉風向的紅燈。此前，商場凈吸納量（可用與被佔用空間之差）在過去22個月中有16個月出現上升，但4月至6月商場凈吸納量下降330萬平方英尺，創下九年來最大下降幅度。

評級機構惠譽（Fitch）的美國商業抵押貸款部主管薩默維爾（Huxley Somerville）表示，商場凈吸納量的下降預示著一些業主正在努力為空置的地盤尋找替代租戶。

他稱：「每次商店關閉並且無法找到下家入駐的時候，業主償還債務的能力都進一步受到壓縮。」

「零售業沒有消亡，只是在變化」

幫助關閉的商店進行清算業務的大美集團見證了二十年來零售業的繁榮與蕭條。

隨著近年來的實體店關門的熱潮，該公司一直處於繁忙狀態。但據其執行副總裁馬爾庫里（Ryan Mulcunry）稱，今年的情況和以往本質並不相同。「在以前的商業周期中，很多人會在關店時進來購買貨架，等到有人重新開店再轉手賣給他們，現在這種情況不見了」，他稱，「人們並不認為實體零售業將再次增長。」

同時，馬爾庫里認為：「過去幾年持續的關店潮幾乎已經把沒有生存能力的商家都淘汰了，現在關店的零售商大多只是在調整戰略，旨在提高門店質量。」

另一家主要清算公司老虎資本集團（Tiger Capital Group）的首席運營官（Michael McGrail）稱，零售業正在發生演變，進行「緩慢而穩定」的權力轉移。

他表示：「我們現在看到迅疾的關店潮，但它會慢下來，然後我們會見到另一波。但總體上，零售店面積會繼續縮小，高級商場和低級商場之間的差距會越來越大。」

Coresight高級分析師默瑟（John Mercer）稱：「沒有關店的商店傾向於為消費者提供更具吸引力的體驗，並以在線購物的選擇作為更好的補充。」

同時，電子商務的運行模式也在發生變化，比如通過在臉譜網（Facebook）和照片牆（Instagram）上投放廣告以及在亞馬遜上提供優惠來實現銷售額最大化。

馬爾庫里稱：「這種變化本質並不是衰退驅動的，也不是管理層面的原因導致的，這就是因為人們的購買方式發生了變化。零售業並沒有消亡，它只是在變化，我們只是這種變化的一部分。」

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