租房市場大變局！這16個城市未來房租會跌嗎？

作者 |局姐

來源 |地產知識局（ID:dichanzhishiju）已獲授權

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近日，一份價值近400億的名單公布了——

住建部網站上，公示了《2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單》。

北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。

一共16個城市入圍住房租賃市場發展試點城市名單。

根據年初財政部、住建部發布的《關於開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》（下稱《通知》），這16個入圍城市，將連續三年，獲得中央的財政補貼大禮包，根據城市規模分檔，每個城市每年6-10億元。

確實算是大手筆了。

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到底什麼是「住房租賃市場發展試點城市」？

今年2月發布的《通知》上是這麼說的：

開展中央財政支持住房租賃市場發展試點，目標是用3年時間，分批支持部分人口凈流入、租賃需求缺口大的大中城市發展住房租賃市場。

但，這其實並不是一個新出現的概念了。

2017年，住建部等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

同時，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

這次和上次相比，區別之一，是財政開始給補貼了。

中央財政對確定的示範城市給予獎補資金支持，試點示範期為3年。中央財政獎補資金標準按城市規模分檔確定，直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元。

一共396億元。

這麼多錢，拿來做什麼？官方說法是：可用於多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平台等與住房租賃市場發展相關的支出。

簡而言之，這一次，對於租房市場，政府願意出錢補貼了。

並且，希望用這些錢培養專業的租賃企業，多供應些可以租住的房子，建好住房租賃的服務平台，緩解高租金和市場混亂，讓老百姓們租起房來，更方便更透明。

另外一個區別，是入圍城市變了。

這一次，增加了北京、上海2個一線城市，長春代替了瀋陽，新增了長沙、重慶、濟南和福州，兩個非一線城市，佛山和肇慶出局。

16個城市裡，除了北上廣深佔去四席，其餘12個城市裡，有11個省會城市，此外，就是東南沿海重要的中心城市廈門。

不是一二線城市，租房的供需矛盾沒有那麼大，就不要來湊這個熱鬧了。

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既然有了這麼大手筆的補貼，那這16個城市的房租會明顯下跌嗎？

這個，未必。

我個人認為，關鍵在於這些補貼會怎麼花。

首先，房租本身就是隨行就市的。

因為租賃市場缺少壟斷，所以仍然是一個高度市場化的市場。

高度市場化的租賃市場，供應和需求決定價格，所以，雖然對於大中城市的租客來說，房租已經佔了收入的很大比例了，但租金背後的泡沫，是不大的。

唯一能解決供需矛盾，降低租金價格的方法，是加大供應。這點，也是最近政策反覆強調的。

但是，當下的租金回報率能吸引足夠的長租企業入局嗎？並不可以。

最近，易居公布了50個城市的租金回報率數據，對於大中城市的包租公包租婆來說，出租房產的回報率，真是低得可憐。

對於企業來說，也是如此。

長租公寓曾經是資本青睞的風口，但造血能力長期無法改善，從2018年下半年開始，資本市場對長租公寓態度轉為謹慎後，更是舉步維艱。

一方面，中小型長租公寓品牌「暴雷」無數，另一方面，不少入局的大型房企也不得不放緩步伐，甚至斷臂求生。

最近，萬科宣布「萬村計劃」主動違約，放棄一部分簽約房源。

早在2017年開始，萬科就開始收集深圳城中村的「農民房」，以10-12年的租約期限租下後，萬科對房屋進行翻新改造，重新出租。

結果，萬科萬村在運營過程中面臨的實際情況是：拿貨價高，裝修成本也高，出租價又達不到預期，回報率大概只有1%~2%。

最後，對於一部分房源，萬科寧可賠償違約金，也要退房。

萬科畢竟家大業大，而更多的中小型房企，已經在退出難以賺錢的長租公寓行業。

近日有消息傳出遠洋集團將剝離旗下長租公寓「邦舍」業務，再往前，五月，朗詩發布公告稱，將處於虧損階段的長租公寓等五項業務剝離至控股集團。

這樣的出租回報率，怎麼才能刺激精明的企業重新入局？

除非，可以重新獲得資本支持。

於是，近400億的財政補貼大禮包出台了。政策槓桿及金融槓桿的傾斜，不言自明。

可以想見，未來租賃市場發展的財政資金可能會更加到位，包括租賃平台的建立和完善租賃用地的供給、租客相關租賃權益的保障等。

但是，400億完全不足以扭轉局面，畢竟，僅2018年四季度以來就有超過七家企業的租賃專項債券遭到監管層終止，總規模已經超過200億。

社會資本，也需要跟上才行。

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對了，還有一個可以觀察的政策，是前幾天，廣州的「商改租」。

7月16日印發的《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，鼓勵已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。

當時，有些公眾號高呼，這個政策出台之後，「公寓又可以買了」，這個腦洞，實在是有點大。

這一政策和個人購買的公寓沒有任何關係，唯一的改變，是開發商可以選擇把閑置的商業樓，整棟改成出租住房。從此不可以再入市，只能收租金。

其實是個挺精準的政策，一方面消化商業庫存，一方面增加租賃供給。就是不知道對於缺錢的開發商來說，在降價銷售回籠資金，和一點一點收租之間，會更傾向於哪種操作呢？

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