新加坡最火爆的執行公寓來啦，全島今年就只推這一個

蘿蔔點評，萬事通說房事！

年度唯一的新EC項目即將推出！全方位深度解讀！

關注新加坡房產市場的讀者們，最近應該從各大媒體都看到了新聞。

今年第一個，相信也是唯一一個新EC項目，即將在七月下半旬推出市場。

這處市場注目的新EC項目，名稱是Piermont Grand（星水嘉園），由本地知名的發展商：城市發展(CDL)負責開發。

星水嘉園這樓盤很有意思，是一個地位相當特殊的EC項目，值得深入研究一下。今天蘿蔔就來具體談一談怎麼個特殊法。

星水嘉園的售價特殊

蘿蔔寫這篇文的時候，還沒有正式開盤，但定價範圍已經出來了。

基本已經確定在尺價1100-1200新幣的範圍上下浮動。

上下浮動的意思是：小三房戶型，尺價會在靠近1200新幣這個範圍浮動。四房五房大戶型單位，尺價會在靠近1100新幣這個範圍浮動。

星水嘉園的這個定價，在新加坡的房產市場上，具有指標性的意義。如果開盤當天的實際價位，和預示價位沒有太大出入的話：

這將是市場上第一個尺價定在1100新幣水平的新EC。

第一個關鍵點

不出意外的話，星水嘉園這個項目，將打破EC市場的定價記錄。最近幾年，新加坡EC市場的需求量保持強勁增長。

《聯合早報》於2017年4月刊登過一篇評論文章，圖表分析了2001年-2016年度的EC銷量和價格指數（下圖）

截止2016年度，EC項目的銷售價位，穩定在尺價800新幣左右。2017年以後，EC熱銷的情況依然在持續。

根據仲量聯行的研究成果，2018年，新加坡推出了628個EC單位，而市場需求量為1,137個單位。

供需失衡導致新推出EC價格從2017年第四季度的每平方英尺793新元，進一步上漲至2018年第四季度的每平方英尺989新元。

去年4月推出的Rivercove Residences項目,作為2018年度唯一開盤的EC項目，開盤尺價破千，引來了市場側目。

一年後的現在，Rivercove Residences的平均成交尺價依然在1000新幣上下，已經賣出了99.7%。

和節節升高的EC項目銷售價相對應的，是日趨火熱的EC地皮銷售。

銷售尺價破千的Rivercove Residences，拿地價僅355新幣每尺。

2018年競標成功的其他三幅EC地段，全部超過550新幣每尺。

注意看上圖第二幅地段：榜額蘇芒徑地段。17家參與競標，最後由城市發展於2018年2月，以5億零937萬元標下。地價容積率每平方英尺583新幣，創下EC地段歷來最高標價。

以上就是即將開盤的星水嘉園，而EC地價的故事還沒有結束。

今年1月，淡濱尼的EC地段，共吸引七方競標。海峽實業和雙威發展成功聯合奪標，標價相當於容積率每平方英尺578元，和星水嘉園相差無幾。

地價決定售價。可以預測的是，在未來一段時間，新開盤的EC售價，會保持在1000新幣以上的高價位水平。

星水嘉園項目1100-1200新幣每尺的定價，是一次測試水溫的嘗試。

第二個關鍵點

如果星水嘉園樓盤賣得好，它的定價，將成為未來推出的EC項目的新支撐點。

我們很有可能會看到，未來市場的EC項目定價，會果斷越過1000新幣每尺，直接跳到1100新幣每尺的支撐價位。

第三個關鍵點

星水嘉園的定價意味著：EC樓盤和私人公寓的價格差距，開始模糊。

蘿蔔曾經在2017年，寫過一篇《執行共管公寓的那些事兒》（2017年10月，如果能找到的話，還請小編添加鏈接，謝謝！）詳細介紹過這個新加坡獨一無二的公寓類型。

簡單來說，EC是介於組屋和公寓之間的房產類型。

從居住功能上來說，EC向公寓看齊。

——無論是樓盤設計，還是游泳池、健身房、門衛保安等公寓設施，都和普通公寓沒有太多區別。

從購買限制來說，EC向組屋看齊。

——對於買家身份、家庭收入頂線和最低居住年限等等，都有嚴格的要求。

長期以來，市場上的執行共管公寓項目和普通公寓之間，有著20%-30%的價格差距。

這個差價區間，如今被打破了。

星水嘉園的定價區間在1100-1200新幣每尺。市場上普通新公寓的價位，也差不多是1100-1200新幣每尺起步。

買新EC還是買新公寓，以後會有越來越多的買家放在一起討論。

蘿蔔認為，兩者並行的趨勢是不會長久的。畢竟，如果和私人公寓的價位重疊，EC類房產就失去了存在的意義。

讓我們拭目以待，看未來的市場如何自我調節。以上三個關鍵性的轉折點，都是從星水嘉園這個EC項目開始。

星水嘉園的戶型特殊

下面的篇幅里，蘿蔔會首先介紹一下星水嘉園項目(EC)，然後再介紹幾個類似價位的普通公寓（Condo）。

即將推出市場的星水嘉園(Piermont Grand)樓盤，位於第19郵區的榜鵝河畔，濱水而居。

沿著公園連道，步行10分鐘即可到達榜鵝地鐵站和附近的大型商場:Waterway Point。

小區佔地達2萬7千平米，將興建11棟介於16-18層高的高層建築，以及2棟9-10層的小高樓，總計820個單位，戶型以自主為主，包括了三卧到五卧的各種戶型，預計2023年建成入住。

最小的小三卧戶型，面積840平方尺（78平米）。

最大的五卧戶型，面積1507平方尺（140平米）。

我們找一個典型的三卧戶型，來看一下戶型設計和預期價位。

下圖的優質三卧戶型，三卧兩衛 工人房（儲藏室） yard，適合四口之家 女傭居住，面積1012平方尺（94平米）。

如果開盤尺價定在1100新幣每尺，優質三卧總價會在111萬新幣上下。

如果開盤尺價定在1150新幣每尺，優質三卧總價會在116萬新幣上下。

如果開盤尺價定在1180新幣每尺，優質三卧總價會在120萬新幣上下。

這樣的總價位還是很有吸引力的。

典型的四卧戶型， 面積1302平方尺（121平米）。

如果開盤尺價定在1100新幣每尺，這樣的四卧總價會在143萬新幣上下。

如果開盤尺價定在1150新幣每尺，這樣的四卧總價會在150萬新幣上下。

目前新加坡的市場上，確實很少能找到這樣低價的四卧公寓價位。

星水嘉園介紹到最後，必須再次提一提位置。大部分EC項目的位置，都是未成熟地段，比較偏僻，不靠近地鐵的地點。

星水嘉園的位置也不很靠近地鐵，但是它第一有河景，在新加坡是加分項；第二根據發展商的說法步行10分鐘能走到地鐵站。

有興趣的買家可以實地走走看，如果真的能10分鐘步行到榜鵝地鐵站和waterway Point商場，那麼絕對是一大加分項。

同等價位的新公寓

介紹完了新EC項目：星水嘉園， 我們再來看看市場上現有的價位類似的新公寓項目。

私人公寓類房產，在買家身份，家庭總收入，以及最低居住年限上，是沒有政策限制的。大家做市場比較的時候不要忘記這一點。

第一個新公寓項目，同樣位於19郵區，同樣以河景公寓為一大賣點。

Riverfront Residences

Riverfront Residences 公寓, 具體位置在後港區，靠近實龍崗河，擁有200米壯麗河景。

距離後港地鐵站約780米，後港商場約680米。小區提供免費班車往返地鐵站。

新加坡比較好的一所小學：聖嬰小學，在公寓一公里範圍。這是一所華文特選學校(SAP) 。

Riverfront Residences屬於超大型公寓，超過1400戶單位，佔地廣闊，小區面積3萬6千平米，公寓設施超過100種。預計2024年完工。

小區內設置6間商鋪店面，滿足居民家庭的日常供應需求。

我們選擇Riverfront的一個典型三卧戶型，橫向比較價位。

下圖的三卧戶型，三卧兩衛，面積915平米（85平米），2樓定價113萬6千新幣。

和星水嘉園優質三卧的總價差不多。

如果是下圖的優質三卧戶型，面積1066平方尺（99平米），同樣帶工人房和yard。

2樓定價在129萬8千新幣。尺價1240新幣左右。

對比星水嘉園，預計銷售尺價在1100-1200新幣之間。

The Jovell

The Jovell 樓盤，位於新加坡東部：巴西立區的Flora通道私宅地段 ，距離淡濱尼東地鐵站1.3公里，距離淡濱尼地鐵轉換站和周邊的大型購物中心3公里。

巴西立地區，是新加坡東部的休閑娛樂中心。

這裡擁有眾多的親家庭公眾休閑設施，包括白沙公園，樂怡度假村，多個購物中心，大型水上樂園等等。

The Jovell屬於低密度的大型公寓項目，設計興建9棟8層高的小高層建築。

小區面積廣闊，設計容納了眾多的親家庭設施，水中小島，繩橋，瀑布，模擬海灘，等等，有很多獨特的設計。

2700平米的巨大戲水池，令人印象深刻。

橫向比較The Jovell的三卧價位。

下圖的經典三卧戶型，面積81平米（871平方尺），一樓促銷定價101萬8千新幣。尺價1170新幣。

這個尺價完全落在星水嘉園的定價區間內。

下圖的優質三卧戶型，帶工人房和Yard，面積1032平方尺（96平米），定價117萬新幣起。

這個價位可以和星水嘉園的同類戶型直接競爭。

Parc Botannia (翠林苑)

Parc Botannia公寓，位於28郵區，盛港區。

盛港輕軌線的丹甘站 (Thanggam)位於公寓對面，三站輕軌直達盛港地鐵站。

公寓附近坐落著實里達商城，NTUC超市，以及盛港地鐵站對面的Compass One大型購物中心。

榜鵝河道和綠地公園近在咫尺。

Parc Botannia屬於大型公寓項目，佔地1萬7000平米，設計興建735套住宅，以及1間小區幼兒園。預計於2021年完工入住。

小區擁有50米標準泳池，網球場，野餐草坪，慢跑徑，瑜伽台等超過40種豐富多彩的公寓設施。

我們繼續橫向比較Parc Botannia和星水嘉園的三卧戶型。下圖的經典三卧戶型，三卧兩衛，面積81平米（872平方尺）。

低樓定價112萬5千新幣。總價和星水嘉園的優質三卧差不多。

再來看Parc Botannia的優質三卧。

下圖的優質三卧戶型，三卧兩衛 工人房，面積90平米（969平方尺）。

4樓銷售價130萬4千新幣。尺價1300新幣左右。

對比星水嘉園，預計銷售尺價在1100-1200新幣之間。

今天的蘿蔔點評就寫到這裡。希望對大家有所幫助。如果有什麼疑問，歡迎進一步詢問。我們下期見！

新加坡萬事通房產專欄作者

彭威 – 您的新加坡房產小管家

我來自美麗的江蘇。1996年來坡後先就讀於南洋理工，後加入美光擔任製程工程師，從事晶元工序研發生產多年（早知道貿易戰，當初就加入華為了！）。2009年轉行房產中介的行業，一是因為興趣使然；二是時間靈活；三是有骨氣不給美國科技公司打工（啪啪瞎說打臉）。

現任新加坡最大房產中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 註冊號：R042525J）。

在新加坡做中介，因為行業的關係，獎狀獎盃頭銜一定是一堆的。這不是我的興趣所在。我最開心的時刻是客戶找到合意的房子。這也是為什麼我常常會缺席各種頒獎典禮，但絕不會和客戶喝茶遲到。

國內客戶常見問題如 1）買房從哪裡著手；2）國內的資金如何來新加坡；3）選擇標準的設立和流程；等等，我都會為您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會儘力協助。

希望我的客戶越來越少，朋友越來越多！

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