土地增值稅公開徵求意見，快去提出你的建議

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導讀：「土地增值稅」是一個殺傷力大於房地產稅的稅種，只是被限制了功能，目前主要針對開發商徵收，針對企業購買房產徵收而已。一旦政策有變，就可以對炒房客「一劍封喉」！

從7月16日開始，「土地增值稅法」開始公開徵求意見。

對於「土地增值稅」入法，很多業內人士都有一種想當然：這不過是「土地增值稅暫行條例」平移為正式的法律。

而且官方公布的「立法說明」也強調：「宜保持現行稅制框架和稅負水平總體不變」。所以，很多人都認為：土地增值稅法基本上和普通購房者無關。

其實未必！

因為從目前公示的法律條文看，它預留一個後門。這就是國務院或者各地方政府，存在非常大的「見機行事」的空間。

看點有三個：

第一：擴大了徵稅範圍，轉讓集體土地使用權和地上建築物納入了土地增值稅的徵稅範圍。

對於集體土地，之前的政策是，「因未經國家徵用的集體土地不得轉讓，自行轉讓是一種違法行為，違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，不應納入土地增值稅的徵稅範圍。」

不過「有關部門」顯然措施不力，轉讓集體土地使用權和地上建築物的行為越來越多，且不需要繳土增稅。現在索性將其納入徵稅範圍，一視同仁，有利於促進市場公平競爭。

第二：明確了土地增值稅的納稅義務發生時間。

誰能想到，這麼一個頗有分量的稅種，一個非常重要的稅種要素，納稅義務發生時間居然一直沒有明確的規定。

在舊的條例中，唯一和時間相關的是第十條，「納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。」

這是什麼意思？細究一下這說的是納稅申報期限，而不是納稅義務發生時間。雖然馬馬虎虎理解，好像也能知道納稅義務發生時間是哪天。但對於一個稅種的法律來說，任何一個稅制要素的缺失都是一個明顯漏洞，不應該這麼含含糊糊規定。還好，這次徵求意見稿中彌補了，明確指出「土地增值稅納稅義務發生時間為房地產轉移合同簽訂的當日。」

第三：明確區分了房地產企業和非房地產企業納稅申報的期限和稅款繳納方法。

這兩類納稅人，在計算繳納及申報土地增值稅的時候，原本差異就很大，但之前的暫行條例未對此做任何區分，僅僅是第十條籠統帶過。

新的徵求意見稿將此做了明確區別對待，並把國稅發[2006]187號文中房地產企業清算條件的條款放入了法條中，提升了土地增值稅清算的法律級次。

此外，還有一些用詞的變化，以及新增和刪除了一些條款，在此不贅述。

一、「土地增值稅」威力巨大！

土地增值稅，其實就是房地產領域的暴利稅，它誕生在新中國出現的第一輪房地產熱潮中（1993年）。當時在海南、北海、惠州等地，房地產泡沫非常厲害，引起了中央政府的警惕。

1993年12月，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》公布，並從1994年1月1日開始實施。鑒於當時的背景，條例規定的稅率非常嚴厲：

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

不過1993年之後，地產業陷入低潮，1996年甚至出現全行業虧損，這個條例就一直沒有被貫徹，從2000年後，各地才開始象徵性的徵收。

所以，國家很快就在「實施細則」里規定：

1、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

2、個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用、收回或者轉讓的，免繳土地增值稅。

到了1998年，房改開始了，房地產開始成為國民經濟的支柱產業，財政部、國家稅務總局再次發文，規定：自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免徵收土地增值稅。另外，贈送、繼承和房屋互換的，也可以免徵。

到了後來，不僅僅普通住宅免徵，所有個人擁有的住宅性質房屋買賣時，都免徵了土地增值稅。因此，絕大多數人對這個殺傷力極大的稅種，竟然完全不知道。

只有個人購買的公寓、辦公樓、商鋪轉讓時，才有土地增值稅，但各地政府也給了一個優惠的「核定稅率」，遠比「暫行條例」里規定的優惠。

或許有讀者會說：不對呀，二手房交易里有「增值稅」呀，連同「附加」一共是5.6%的稅率，持有房屋超過2年可以免除。其實，「增值稅」和「土地增值稅」是兩個不同的稅種，稅率也不相同。

我們姑且不論這個稅種開徵的合法性，不過，這個為1993年房地產調控準備的政策，卻用2007年的房地產調控上。經過2005年和2006年的房地產調控，全國各地房價的漲幅並沒有減緩，反而有愈演愈烈之勢。

2006年底,面對高漲的房價,國家稅務總局下發了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等等。但隨後金融危機爆發，這一政策沒有得到嚴格執行。

真正開始認真徵收，是近年來才開始的按銷售額預征，但這個稅種已蛻化成一種營業稅，實際上極少彙算清繳。正如大家所知道的，土地增值稅一直是房地產稅收體系中，稅種設計最複雜、徵稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個稅種。2010年，國家稅務總局5月26日公布了《關於土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。在中央房地產宏觀調控政策和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出台意味著土地增值稅清算從嚴執行。

根據財政部最新公布的數據，2019年上半年全國徵收的「土地增值稅」3565億元，同比增長10.3%。

「土地增值稅」對開發商的威懾，一直是存在的。萬科、碧桂園等大開發商為什麼都強調「快周轉」？土地增值稅是一個重要的原因。因為「納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的」可以減免土地增值稅；而拖延的結果雖然可以賣高價，但土地增值稅也非常沉重。

二、「土地增值稅」可能會有「新玩法」

目前公示的「土地增值稅法」，明確可以減免的只有四種情況：

1、納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

2、因國家建設需要依法徵收、收回的房地產；

3、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

4、房地產市場較不發達、地價水平較低地區的納稅人出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附著物作價出資、入股的。

並規定：國務院可以根據國民經濟和社會發展的需要規定其他減征或免徵土地增值稅情形，並報全國人民代表大會常務委員會備案。

對此，官方給出的說明稱：

增加授權國務院可規定減征或免徵土地增值稅的其他情形。主要考慮是國務院需要根據經濟社會發展形勢，相機決定一些階段性、過渡性優惠政策，如企業改制重組土地增值稅政策、房地產市場調控相關的土地增值稅政策等。

也就是說，未來個人買賣住宅要不要繳納土地增值稅，需要國務院再次明確。如果沒有明確，就要繳納。這事實上給未來調控房地產市場預留了較大空間。

此外，對於「建造增值率低於20%的普通住宅」的減免稅，以及「出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物」的減免稅，調整為授權省級政府決定。這也為地方政府調控樓市，預留了新的空間。

換句話說，「土地增值稅」未來的「玩法」，肯定跟過去20多年不完全一樣，以前免的，將來未必一定免。一切都要看市場狀況，看調控需要。

假如國家對住宅類開徵「土地增值稅」，會有一個怎樣的先後次序，或者徵收可能？

我的看法是：對個人買賣住宅全面徵收「土地增值稅」可能性不大，因為會普遍加重大家的負擔。但對於個別城市、少數房型以及炒房客，徵收的可能性是存在的。至少有以下幾個可能：

第一，大城市可能試點。如果個人買賣住宅的「土地增值稅」政策變化，可能先從部分大城市開始試點。那四擋「核武器式」的稅率應該不會輕易拋出，而是採取「核定稅率」，也就是成交備案價的5%到10%來徵收。類似目前個人買賣公寓、寫字樓、商鋪的「土地增值稅」徵收方式。

第二，豪宅可能納入。可能會針對佔用土地面積比較大的豪宅試行，以抑制豪宅的炒作和對房價的拉升。比如別墅，特別是獨棟別墅，還有就是200或者300平米以上的大平面住宅。

第三，可能針對頻繁交易者（炒房客）徵收。目前很多城市有住房限售2到5年（甚至8到10年）的規定，以防止過度炒作。這其實限制了私人財產的處理權，未來可以用土地增值稅來替代限售。比如個人普通住宅持有5年以上轉讓，免徵土地增值稅；3到5年的，半額徵收；3年轉讓的，全額徵收。

總之，「土地增值稅」是一個殺傷力大於房地產稅的稅種，只是被限制了功能，目前主要針對開發商徵收，針對企業購買房產徵收而已。一旦政策有變，就可以對炒房客「一劍封喉」！

《土地增值稅法（徵求意見稿）》最全對比來啦！

財政部發布《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》

為了貫徹落實稅收法定原則，財政部會同國家稅務總局起草了《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》。為廣泛凝聚社會共識，推進民主立法，現向社會公開徵求意見。公眾可以在2019年8月15日前，通過以下途徑和方式提出意見：

2.通過信函方式將意見寄至：北京市西城區三里河南三巷3號財政部條法司（郵政編碼100820），或者北京市海淀區羊坊店西路5號國家稅務總局財產和行為稅司（郵政編碼100038），並在信封上註明「土地增值稅法徵求意見」字樣。

第一條 在中華人民共和國境內轉移房地產並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人，應當依照本法的規定繳納土地增值稅。

【暫行條例】第一條為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。

【暫行條例】第二條轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

第二條 本法所稱轉移房地產，是指下列行為：

（一）轉讓土地使用權、地上的建築物及其附著物。

（二）出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附著物作價出資、入股。

土地承包經營權流轉，不徵收土地增值稅。

【暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉移房地產所取得的增值額和本法第八條規定的稅率計算徵收。

【暫行條例】第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。

第四條 納稅人轉移房地產所取得的收入減除本法第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。

【暫行條例】第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。

第五條 納稅人轉移房地產所取得的收入，包括貨幣收入、非貨幣收入。

【暫行條例】第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額時准予扣除的項目為：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉移房地產有關的稅金；

（五）國務院規定的其他扣除項目。

【暫行條例】第六條　計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

第七條 本法規定的收入、扣除項目的具體範圍、具體標準由國務院確定。

第八條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

【暫行條例】第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

第九條 納稅人有下列情形之一的，依法核定成交價格、扣除金額：

（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉讓房地產的成交價格明顯偏低，又無正當理由的。

【暫行條例】第九條　納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：

（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。

第十條 出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附著物作價出資、入股，扣除項目金額無法確定的，可按照轉移房地產收入的一定比例徵收土地增值稅。具體徵收辦法由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定。

第十一條 下列情形，可減征或免徵土地增值稅：

（一）納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅；

（二）因國家建設需要依法徵收、收回的房地產，免徵土地增值稅；

（三）國務院可以根據國民經濟和社會發展的需要規定其他減征或免徵土地增值稅情形，並報全國人民代表大會常務委員會備案。

【暫行條例】第八條　有下列情形之一的，免徵土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；

（二）因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。

第十二條 省、自治區、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免徵土地增值稅，並報同級人民代表大會常務委員會備案：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（二）房地產市場較不發達、地價水平較低地區的納稅人出讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物，或以集體土地使用權、地上的建築物及其附著物作價出資、入股的。

第十三條 土地增值稅納稅義務發生時間為房地產轉移合同簽訂的當日。

第十四條 納稅人應當向房地產所在地主管稅務機關申報納稅。

第十五條 房地產開發項目土地增值稅實行先預繳後清算的辦法。從事房地產開發的納稅人應當自納稅義務發生月份終了之日起15日內，向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表，預繳稅款。

從事房地產開發的納稅人應當自達到以下房地產清算條件起90日內，向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅:

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（四）直接轉讓土地使用權的；

（五）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（六）國務院確定的其他情形。

第十六條 非從事房地產開發的納稅人應當自房地產轉移合同簽訂之日起30日內辦理納稅申報並繳納稅款。

【暫行條例】第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

第十七條 稅務機關應當與相關部門建立土地增值稅涉稅信息共享機制和工作配合機制。各級地方人民政府自然資源、住房建設、規劃等有關行政主管部門應當向稅務機關提供房地產權屬登記、轉移、規劃等信息，協助稅務機關依法徵收土地增值稅。

【暫行條例】第十一條土地增值稅由稅務機關徵收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，並協助稅務機關依法徵收土地增值稅。

第十八條 納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動產登記機構不予辦理有關權屬登記。

【暫行條例】第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

第十九條 土地增值稅的徵收管理，依據本法及《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定執行。

【暫行條例】第十三條土地增值稅的徵收管理，依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及本條例有關規定執行。

第二十條 土地增值稅預征清算等辦法，由國務院稅務主管部門會同有關部門制定。各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地實際提出具體辦法，並報同級人民代表大會常務委員會決定。

【暫行條例】第十四條本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。

第二十一條 納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規定的，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》和有關法律法規的規定追究法律責任。

第二十二條 本法自 年 月 日起施行。1993年12月13日國務院公布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》同時廢止。

【暫行條例】第十五條本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費徵收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。

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