失意傳統房開業務，陽光100徹底轉身

「中國的主流房地產市場已經見頂了，整體來講是一個過剩的時代，只不過我們不知道下滑是從今天開始還是明天開始。」7月25日，陽光100（02608.HK）董事會副主席兼執行董事范小沖公開表達房地產行業繁榮背後的危機。同時宣布的，還有陽光100徹底轉型。

從股價暴跌、賣地還債，到上半年業績不佳、貸款擔保人失聯，陽光100正經歷失落的2019。外界重重質疑下，陽光100終於回應，將堅定、下決心離開住宅主流房地產市場，把全部精力投入到創新產品線。

這一切對公司創始人易小迪來說，並不輕鬆。反思轉型五年得失，他認為公司當前的困境來源於，總想同時抓住兩隻兔子，兼顧新產品線和傳統開發市場。

但徹底轉換賽道後，陽光100面臨的挑戰只增不減。「如果來自傳統房開業務的銷售利潤支撐力度不足，房企轉型很可能中途折戟。」業內專家告訴第一財經記者，融資收緊下，中小房企能否安全度過市場轉型期，仍存未知。

生存壓力

易小迪一語成讖。

「巨型壟斷企業出現是行業利潤的災難。」他曾公開表示，巨型企業需要依靠規模擴張來維持生存，它甚至不賺錢也行，但一定要活下去。而在壟斷房企擠壓下，廣大中小房企生存空間越來越小，盈利空間會持續惡化。

世事沉浮，陽光100跌落在易小迪對行業的判斷中。2019年以來，陽光100持續在負債、現金與生存的漩渦中打轉。幾年先後出讓重慶、清遠兩大項目，為陽光100回籠近60億元資金，其中有45.78億元被公司用於償債。

賣地還債，陽光100的流動性困境被聚光燈放大。截至2018年末，陽光100總債務約296.95億元，短期債務約104億元，而其在手現金及現金等價物為近三年來最低，僅25.89億元；凈負債率高達261.6%；公司凈資產同比減少21.12%至14.26億元。

與外界解讀相反，在范小沖看來，賣地並不是負面消息，而是堅定轉型的表現。一方面可以快速回籠資金、降低負債，另一方面有利於輕裝上陣，集中精力換賽道。「今年公司還會繼續出售項目，算上前兩個項目，全年要出售的項目價值達百億元。」他透露。

但靠出售項目緩解危機顯然不是長久之計。陽光100正醞釀一場徹底轉型。

在2019年中期會議上，易小迪反思，公司目前的壓力和挑戰來自於，總想同時抓住兩隻兔子，總想把轉型和新產品線做好，又不想放棄傳統開發主流市場。他的內部要求是，堅定、下決心離開住宅主流房地產市場，把全部精力投入到創新產品線。

易小迪所指的新業態，即陽光100的「1 3」品牌戰略。「1」是聚焦年輕知識精英、中產階級目標客群，「3」是共享式服務公寓（喜馬拉雅）、文化街區（鳳凰街）和複合型社區（阿爾勒）。

反思堅定轉型背後的邏輯，范小沖表示，如果繼續走高周轉、高負債的房開老路，作為一家民營企業，陽光100並不具備優勢。加上資金成本高昂和調控嚴密，在這種遊戲規則下，徹底的轉型勢在必行。

但不可忽視的是，新賽道並非坦途。上述三種新業態均比住宅周期長，需要投入大量資金。流動性危機下，陽光100如何保證現金流來培育新業務？范小沖回應，新業務採取租售結合的方式，喜馬拉雅共享式公寓以出售為主；文化街區70%出售，30%自持。

轉身艱難

陽光100的困境並非行業孤例，也並不全由自身經營不善所致。近期，萬科(000002) 的「萬村計劃」與部分已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，證實了此前2018年股東會上，萬科管理層關於「轉型艱難」的說法。

而與陽光100捨棄傳統住宅市場類似，華僑城(000069)近年開始強調去地產化，急於撕掉身上地產商的標籤，突顯文旅開發商的部分。7月26日，華僑城再發公告，擬以31.29億元轉讓陝西西咸新區5宗商住地80%的股權及相關債權。

房企轉型者眾，但轉型並不容易。「房企轉型相關業務運營經驗並不成熟，此外，一些轉型業務還未到成熟的市場機遇期。從資本市場看，目前融資期限一般在兩到三年，難以對新業務運營形成長久支撐。」 同策諮詢研究中心總監張宏偉認為。

回到陽光100，有業內人士告訴第一財經記者，該公司這兩年住宅業務有所鬆懈，在拿地方面還是沒有把握地產周期，所以拿地失誤較多，或者說擴張節奏比較慢。此次決心轉型，關鍵是要看其能否在非住宅市場上發力。

一般而言，企業面臨流動性危機時，一方面會加快營收現金迴流，另一方面會出售資產。但出售項目之外，陽光100的經營狀況似乎並不順遂。

2016年~2018年，陽光100營業收入分別為69.8億元、69.1億元、76.0億元，分別同比增長8.75%、-1.01%、9.95%。這三年的凈利潤同樣漲跌互現，2018年甚至同比下滑105.05%至虧損2995萬元。

2019年，陽光100中國為自己定下的銷售目標是150億元，較2018年的175億元下調約14.29%。今年前6個月，公司合同銷售金額僅完成全年銷售目標的25.25%，銷售金額、銷售面積同比雙雙下降。

如何應對市場壓力，易小迪早就有過討論。「大多數人的說法是控制成本、提高效率，也包括加大庫存的銷售等。這些毫無疑問是我們要做的常規化動作，但要徹底改變我們行業的競爭現狀，這些思路是不夠的。」

常規化動作尚不能自救，新業務培育卻依舊漫長，陽光100需要解決的問題比易小迪想像的更多。

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