開封限售鬆綁十二時辰：三四線樓市政策調整有風險

近日，河南省開封市住建局發文調整樓市限售政策，卻又在第二天撤銷了該文件，「自導自演」了一場房地產調控政策「一日游」的戲碼。

開封為何發文「鬆綁」樓市？為何又隨即叫停？去年菏澤等地相應調整為何順利推行？此次開封樓市政策調整遇挫，是否會嚇退那些一度抱有同樣想法的城市？

多位業內人士認為，雖然中央一直強調「一城一策，因城施策」，但地方在做出調控政策時還需考慮全面、謹慎。

一樣的政策調整不一樣的結果

與一二線城市樓市小陽春不同，去年年底至今，大部分三四線城市房地產市場降溫跡象逐漸明顯。

7月19日，開封市住建局發布《關於調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。

此舉的目的被外界解讀為刺激當地較為低迷的房地產市場。

但一天之後，開封市住建局7月20日發通知稱，鑒於其作出的「調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制」的決定，未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。

其實，開封並非首個取消限售令的城市，2018年7月和12月，山西太原、山東菏澤分別發文取消了限售令。

此外，據中原地產研究中心統計，全國2018年到2019年有接近10個城市，針對限售、限購、二手房稅費等政策執行了微調鬆綁，另外全國也有百城針對人才政策寬鬆，變相出現了限購調整。

然而，太原和菏澤等地的政策順利執行了，開封的卻沒有，原因何在？

一大原因是，政策量級和衝擊力不一樣。在房地產調控的諸多政策中，限售可謂重量級政策，其出台目的是為了遏制樓市的短期高頻類的投機性交易。此類政策調整，會被外界認為是樓市調控方向性的大轉變，必須慎之又慎。

另一原因是，時機不同。去年年底，山東菏澤調整的也是樓市限售政策，彼時全國樓市都處於降溫的通道之中，調控政策整體放鬆的預期在逐漸加大，菏澤的政策方向與大環境較為相符。

而當前由於樓市小陽春的出現，一些城市房價和地價出現了較大波動，樓市調控在總體基調上已經轉向於偏緊，此時如若出台樓市調控的鬆綁政策，可謂生不逢時。

中原地產首席分析師張大偉對第一財經記者表示，去年年底，中央提出穩房價、穩地價、穩預期，以此作為房地產調控的一個基本出發點和目標。樓市調控可謂「穩」字當頭，但地方這類政策頻繁變動很難對外釋放穩定信號。

棚改退潮

開封樓市政策「一日游」的背後，是三四線城市房地產市場熱度下降的現狀：成交減少，庫存上升，房企拿地降溫。這對於一些對房地產、土地出讓依賴性較大的三四線城市而言，鬆綁樓市調控的衝動在加強。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對第一財經記者表示，房地產市場上城市間分化逐漸明顯，三四線城市受棚改政策及今年調控政策收緊等多重因素影響下，部分城市房地產市場較為低迷，市場信心不足，此類城市下半年有可能會出台部分放鬆政策，至於放鬆政策的種類及程度還需要根據當前城市的發展特點來決定。

總體上看，棚改退潮對三四線房地產市場的影響是全方位的，一方面降低了房地產總體投資量，一方面減少了房地產購買需求，投資和成交的下降則意味著整個市場的熱度降低，對房地產企業的吸引力也開始下降，企業拿地需求減少，進而影響當地政府土地方面的收入。

穆迪助理副總裁楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑，一個原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位於經濟薄弱地區或遠離經濟發達地區的城市尤其如此。過去1~2年，三四線城市樓市銷售強勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著當地很多人近年來已經購房。

諸葛找房近日發布的報告顯示，從統計20家品牌房企拿地城市等級分布情況來看，2019年上半年TOP20房企在二線城市拿地面積佔比最大，為52.63%，與2018年比提升了7.58個百分點；三四線城市佔比為44.53%，與2018年比下降7.43個百分點。

這意味著，2019年以來土地市場也開始分化，整體上的回暖並未惠及三四線城市。出於對市場前景的考慮，開發商更青睞於積極布局二線城市，而隨著棚改熱度的退卻，房企在三四線城市拿地的積極性則大為下降。

棚改退潮對樓市的具體影響來源於兩方面，一是建設規模，二是貨幣化安置。

住房和城鄉建設部7月19日發布消息稱，2019年全國棚改計劃新開工289萬套。今年1~6月，已開工約180萬套，占年度目標任務的62%，完成投資5200多億元。與2018年實際開工的626萬套相比，今年棚改開工計劃目標已經腰斬。

棚改貨幣化安置比例下調對三四線城市房地產市場影響更大。2015年至2018年，受益於棚改貨幣化安置比例的大幅提升，一度庫存巨大的三四線樓市銷售陡然升溫，一度火爆，房價波動加大。

棚改政策在2018年下半年開始退潮，國務院和住建部多次表示，各地將因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策。

招商銀行首席經濟學家丁安華7月11日撰文稱，從棚改退潮的區域風險上看，部分地區的房地產銷售和地方財政可能受到較大衝擊，西部地區和東北地區的三四線房地產壓力比較大，政策可能首先面臨調整。

政策「一日游」傳遞出的決策信號

這兩年，中央在樓市調控問題上一直強調「一城一策」、「因城施策」，此次開封政策「一日游」反映出，地方的主導權還是要與中央的大目標保持一致。

國仕英表示，地方的主導權及地方城市的調控方向一直以來都以中央大目標為導向，在中央大目標指導下，各城市為穩定房地產市場發展，可以對當前城市政策進行微調。

不過，國仕英也強調，雖然中央一直強調「一城一策」、「因城施策」，但地方在做出調控政策時還需考慮全面、謹慎，調控政策的頒布不是兒戲，不可隨意頒布又撤銷。地方在制定政策時應該預判政策帶來的效果，穩定城市房地產市場發展，政策「一日游」會對市場購房者信心有很大影響，還需謹慎。

除了開封，當前執行樓市限售政策的還有不少城市。在當前樓市背景下，這些城市放鬆調控的衝動或許始終存在。

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹，從當前實行限售政策的城市來看，主要包括大城市和中小城市的限售。其中小城市中或者說三四線城市中，包括啟東、長樂、惠州、珠海、常州、東莞、承德、揚州、三亞、蕪湖、嘉興、無錫和保定等，也出台過限售政策。

但開封政策「一日游」的出現，或許會打消一些城市公開鬆綁樓市調控的想法。「開封這種24小時政策，對於市場來說有比較惡劣的影響，釋放錯誤信號。一城一策應該是根據當地實際情況出台政策，而不是隨意出台政策。」張大偉稱。

不過，開封並非是樓市調控政策遭遇「一日游」的第一個城市。2018年12月，衡陽市兩部門對樓市限價政策調整的文件26日被曝光後，當地政府27日晚間緊急叫停。

之所以要撤銷取消限價的文件，衡陽市政府給出的解釋是：對穩控房價的複雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出台引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖於部門出台文件的初衷。

嚴躍進認為，類似開封的做法，進一步要求各地尤其是地級市的樓市政策主管部門，需要積極研究全國市場走勢和政策導向，在落實「一城一策」時，注重和全國樓市的大基調和大周期吻合。否則政策「一日游」的現象，看似回到了原來政策執行的力度，但卻會使得政策公信力大打折扣。

此次政策「一日游」也並非意味著後續其他城市的政策調整都會被叫停。預期未來政策是否調整，首先要看房地產市場如何演變。

國仕英認為，下半年的房地產市場更應該關注價格、成交量兩大指標的變化，「穩地價、穩房價、穩預期」仍是調控的主基調。

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