樓多好辦事
買地蓋樓、買房租房，近20年來中國互聯網公司對辦公用地的追求一直在路上，謀發展擴張之地，求安身立命之所。最終還是那句，潮起潮落，房子才是永遠的港灣。
撰文｜芙蓉王
編輯｜趙艷秋
來源｜AI財經社（ID：aicjnews）
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2009年11月17日，京城西北方向的後廠村從未有過的熱鬧，數千人聚集在一棟剛竣工的大樓前，紅色的氣球拽著橫幅在空中飄揚，巨大的幕布從大廈西側的頂樓垂下，上面印著百度7000名員工照片組成的笑臉。
圖/視覺中國
當天是廠長李彥宏41歲的生日，當然這不是他的生日大party，而是百度搜索框大廈的喬遷儀式，北漂9年的百度終於有了自己的樓，從之前租的普天大廈和理想國際大廈舉家搬到這裡。除了北京市的領導，百度專門請來了李彥宏老家山西的領導出席。
李彥宏一襲黑色風衣，意氣風發，臉上的膠原蛋白蓋過歲月的痕迹。廠長和員工一起在大廈前種下一棵象徵基業長青的雪松，覆蓋上了百度網友送來的五嶽之土，並以長江、黃河之水澆灌。他發表了簡短而又自豪滿滿的演說：「我想百度人從來沒有忘記我們對網民的承諾。」
當時百度還是令無數人嚮往和尊敬的互聯網公司。喬遷當天，網友自發在寒山寺為百度大廈敲鐘祈福，在麗江雪山旁的小溪中放出數百盞蓮花燈。從長城到峨眉山頂，從東方明珠到天涯海角，慶祝活動在全國各地展開，很少有企業搬家能享受到如此高級的待遇。
用李彥宏的話來說：「我們很慶幸生在正確的時代。」
1.
百度的大樓在上地10街10號，寓意十全十美，這也是上地產業基地的最後一塊空地。當時，開發商實創公司愣是空了三年沒有捨得賣，一直想招個世界500強，但最終給了百度。實創的負責人解釋，「百度需要上地的優越環境，而上地同樣傾慕百度的科技與創新。」
實創的眼光還是相當可以，百度發展如此迅猛。百度大廈剛啟用一年，就人滿為患，不得不在公司旁邊先後租了鵬寰大廈、奎科大廈和首創空間大廈三座寫字樓。之後百度又拿下北京中關村軟體園二期，建設新的總部大樓。
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但比百度發展更快的是中關村這片熱土。上世紀80年代，海淀的支柱產業是鍋爐，中關村還是一片莊稼地和魚塘。
中科院研究員陳春先按捺不住，打算將科研成果轉換成經濟生產力，在中關村成立技術發展服務部，做起了生意。儘管改革的春風已經開始從南方吹到了北方，但陳春先還是背負著中關村科技二道販子的罵名，被領導批評為不務正業、歪門邪道、腐蝕幹部。
好在最高層的領導支持，又在陳春先的帶動下，越來越多人放下包袱，投身科技報國的熱潮，成就了後來的中關村電子一條街。
這裡起初是倒賣電子產品小商販的天堂，但也無意中成了市場活力旺盛的沃土，信息科技產業在這裡萌芽。1987年底，7個單位成立聯合調查組，花了一個月時間寫了一份《中關村電子一條街調查報告》，肯定了中關村電子一條街的存在，不再是資本主義的毒草，並準備創辦高新技術產業開發試驗區。
中關村的模式得到了認可，但電子一條街的範圍大致從燕園到白石橋，中途被小區割裂，雜亂無章，沒有了發展科技園區的空間。海淀區政府起初在西北邊的永豐鄉划了一塊地，但因為地處偏遠，市政設施不全，很多企業不願意入駐，最終圓明園北邊的上地成了天選之子。
1991年，國家科委和北京市政府在滿是稻田和魚塘的上地村划出了1.8平方公里土地，建設了中國第一個高科技產業基地，借鑒的是美國的矽谷和128公路。海淀把土地使用權有償轉讓給國企實創高科，這也是北京首次對外轉讓土地。相當於園區讓企業運營，政府除了做規劃，不再介入市場行為，完全由企業來開發，自負盈虧。
開發區為了招商引資往往都以很低的價格出讓土地。上地南區的開發成本，從征地拆遷到「七通一平」，每平米1073元，而向企業轉讓的價格平均才800元。這一項讓實創虧損了大概1.8億元。百度的總部有4.4萬平方米，花了9240萬元，每平方米不過2000元，而這已經是2006年的事情了。好在實創後來把上地47萬平米建成商品房，又讓實創賺了3.6億元。
1.8平方公里土地很快就用完了，效果非常好。到2001年，上地產業基地的總產值達到290億元，上繳稅收8.5億元，相當於每公頃土地的產值3.65億元，土地利用率全國首位，被譽為「鑽石效益」。
高速發展的經濟時常讓人頓生幻覺，因為直到2007年，北京城只有三條地鐵線，1號線（包括八通線）、2號線和13號線，不過區區十餘年，北京的地鐵網路已經像毛細血管一樣，看得人眼花繚亂。誰也沒想到，短短20年時間，中關村成了中國矽谷的代名詞，也走出了中關村模式。
中關村科技園區其實並不局限于海淀這一部分，東北角的酒仙橋有電子科技城，北邊有昌平園，西南角有丰台園，東南角有亦庄開發區，都是中關村園區負責開發，只是定位略有不同。上地在上風上水之地，要求進駐企業必須無污染、無噪音，西伯利亞的冷風吹過來，至少不會影響到北京城。
但最早進駐上地的企業要麼是政府強制，要麼是國家部委下屬公司。
1993年，聯想還是中科院下屬公司，雖然誕生於中關村，但一直想去南方發展，在貴陽建了南方最大的電腦生產基地，所以對進駐上地的興趣不大。當時海淀試驗區主任胡昭廣非常不滿，政府規劃好，投資完，你說你不來，「那不是白建了嗎？」胡昭廣對聯想下了死命令——必須進上地。
相比之下，還是IBM覺悟高，IBM在中國的研究中心一眼就相中了上地。當時上地沒有光纜，給IBM的數據傳輸帶來了不便，但IBM看中這裡距清華只有3公里，而IBM在中國的員工90%來自清華，進駐上地是最佳選擇。
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上地北區擴建後，聯想總算不再推辭，主動提出要15萬平方米土地，但實創只給了六七萬平方米，當時想的是以聯想的實力，三年時間不可能建成15萬平方米廠房，不能讓土地荒著，影響上地形象。
如今，中關村已經成了互聯網公司總部最密集的地方。在早年拿到了很多土地和廠房的聯想，有產業又有樓，現在看起來非常明智。北四環邊上的搜狐媒體大廈買的就是聯想的地皮，搜狐旗下的暢遊在石景山花9億元買的辦公樓也來自當年聯想控股旗下的融科置地。
2016年，聯想乾脆以17.8億元的價格把自己家的聯想研究院大廈賣了。有意思的是，聯想把樓賣出去，然後又以租客的身份繼續使用。還真是人少好吃飯，樓多好辦事。
2.
四大門戶里，搜狐是最早在中關村買房的企業。
查爾斯是留美博士，眼光不一樣，他在搜狐最意氣風發時，高喊著要把搜狐建成百年老店。當時的搜狐勢頭很猛，但張朝陽不想把錢花在蓋樓上，「那不是一家新經濟公司現階段應有的做法」。所以在北京每平方米房價不過5000元時，張朝陽還在建國門長安大廈租房子。
但2005年初搬到清華旁邊的威新國際大廈後，張朝陽終於找到了回歸的感覺，他16歲到北京，第一站就是清華，這是他的母校，也見證了他的青春。
查爾斯彷彿被打通了任督二脈，租不如買。搜狐在搬入新家的第二年就以每平米1.6萬元的價格買下了大廈的8層到15層，拿到了這棟大樓命名權，甚至還以每個21萬元的價格買了10個停車位。當時搜狐的賬上有1.2億美元，這麼一通折騰，也花了30%的現金儲備。
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蓋樓是實力的最好證明。當年暢遊花9億元在北京石景山買辦公樓，這筆錢佔到了暢遊現金總量的50%。暢遊的做法遭到投行高盛的不滿，「我們認為，對於一家網路遊戲公司，進行戰略收購、開發新遊戲或支付股息等是更有效的使用現金的方式」。言下之意，又不是地產公司，買地買樓都是亂花錢，擴大業務規模才是正經事。
怪不得新浪在買房上這麼謹慎。搬了無數次家的新浪早已厭倦了漂泊生活，但一直是小媳婦過日子的心態，習慣了精打細算，對買地置業的態度非常猶豫。2004年，新浪手裡的積蓄超過2.4億美元，硬是沒給自己置辦一棟大樓。時任CEO汪延被問到買地蓋樓的事，他非常不理解：「在北京蓋大廈得花多少錢呀！我們的財報豈不立刻就得虧損？」
但新浪員工內心苦悶，曾與百度是上下樓的鄰居，同在理想國際租房辦公，但百度很快在2009年搬到了上地，有了自己的窩，大樓從一期蓋到二期，新浪卻一租12年，成了這棟樓的守護者和歷史見證者，經歷人來人往，看遍繁華落盡。
事實上，理想國際早已不能滿足新浪的辦公需求，新浪在中關村的朔黃大廈、中關村SOHO都有團隊在辦公。而更早到2002年，新浪則把市場和銷售搬到了國貿附近的SOHO現代城，運營及研發部門仍將留在中關村，造成市場和研發部門兩地分居。
2016年，新浪員工終於可以坐在後廠村的「姨媽巾大樓」里，喝著咖啡，和網易、聯想、百度共續塑料姐妹情，偶爾還能衝到隔壁濃煙滾滾的騰訊大樓滅滅火。
騰訊是四大門戶乃至整個互聯網圈裡最壕的一家，也是樓蓋得最密集的一家。除了深南大道的企鵝大廈和最新竣工的濱海總部，騰訊在廣州、北京、上海、成都、武漢和重慶的大樓一棟接著一棟，蓋到現在，騰訊的人都不夠用。尤其是騰訊在北京後廠村蓋的船型大廈，被網友戲稱能撒網（網易），能擺渡（百度），能破風斬浪（新浪）。
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搜狐這幾年企業沒怎麼做好，但幸虧當年地皮買了幾塊。除了最早買的威新國際大廈那幾層，後來又在北四環邊上自建了搜狐媒體大廈，再加上2010年旗下暢遊在石景山買的大樓，這些地產的價值加起來和現在搜狐的市值旗鼓相當。搜狐最新的市值才5億美金，咱也不知道這幾年搜狐經歷了什麼，反正搜狐被戲稱窮得只剩下樓真的不僅僅是一句玩笑話。
雷軍喝下小米粥的地方是在中關村的銀谷大廈，這是小米公司創業起點。雷軍在這個地方待了9個月，離開時小米連第一代手機還沒有發布。但這是一段像極了初戀的經歷，美好中帶著苦澀，因為人均辦公面積太低被物業警告，夏天沒空調拿冰塊度過燥熱的長夜，冬天得穿著短褲辦公。
後來小米搬到了朝陽望京一帶的卷石大廈和宏源大廈，辦公環境寬敞了很多。好在海淀區政府有眼光，海淀在2013年在五彩城給小米提供2.8萬平方米的辦公室，小米最終沒有成為朝陽企業，成了海淀的納稅大戶。2019年7月，隨著小米在上地的新總部大樓竣工搬遷，小米算是徹底紮根海淀，房子最終留住了漂泊浪子雷軍的心。
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雷軍開心得像個孩子，北漂9年，終於買房了。小米確實該置辦點家業了，在手機圈子裡，先不說華為的實力，就是OPPO和vivo也都在東莞和深圳建起了豪華的總部和研發大樓。即使金立破產，最值錢的東西也是它在前海的總部大樓和微眾銀行的股份。
以前互聯網和科技公司歷史較短，根基不夠，用戶大於財富，隨著這些公司完成原始積累，蓋一座與自身地位相匹配的總部大樓就成了當務之急。
2012年，360斥資13.84億元在酒仙橋的電子國際總部買樓，辦公面積6.9萬平方米。把總部搬到這裡非常需要勇氣，這裡雖然臨近崛起的望京，但卻是個交通死角，被京密路和機場高速硬生生切成兩半，導致地鐵不通，路窄車多，光大山子路口就能把人堵到崩潰。好在現在規劃的地鐵12號線和14號線都經過此地，酒仙橋擁堵的惡名將隨著地鐵開通丟進歷史的垃圾桶里。
與湖北人周鴻禕做鄰居的是湖南人姚勁波。2014年，58集團花了10億元在電子城買了一棟總部大樓，錢雖然更少，但樓也更小，折算成單價比兩年前貴了不少。比360和58都更早的是聯發科，在手機晶元上發了財的聯發科眼不眨，就砸了4.2億元買下了電子國際總部其中的一棟，當時還是聯發科的黃金時代，能與高通平分秋色。而這棟樓的面積為2.8萬平方米，每平米單價1.5萬元。
所以說，從同一個樓盤的前後價格就能發現，買到就是賺到。
3.
中關村固然有其優勢，但不是唯一選擇。
京東發家於中關村電子一條街，隨著規模擴大搬到了鳥巢附近的北辰世紀，當京東決定置辦家業時，最終沒有選擇海淀，也沒有留在朝陽，毅然決然去了東南角的亦庄。
北京早年的一個規劃是：搞商務的去CBD，高科技來中關村，製造業去亦庄。諾基亞原本想入駐上地，但因為發展空間有限，最終落戶亦庄。
京東雖是互聯網公司，但物流倉儲的實體含量不少，去亦庄是個不錯的選擇。2012年，京東花2.95億元底價買下了亦庄4.5萬平方米的地皮，從無到有，蓋起了京東總部。
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劉強東費心費力，把高端國際幼兒園引進過來，把人大附中請到亦庄開分校，解決當地沒有優質教育的難題。但對於很多技術大拿，亦庄依然缺少競爭力。
今年初，劉強東又花27億元買了知春路上的翠宮飯店。雖然東哥愛做菜已是人盡皆知的事情，但他買飯店不是為了自己能當大廚，而完全出於吸引研發人才的考慮。翠宮飯店的地理位置非常優越，名校環繞，科技企業雲集。不願堵在望京和後廠村的程序員，除了考慮今日頭條，也可以考慮京東。
翠宮飯店1998年開業，由清華大學建築學院院長庄惟敏設計，懸宮滴翠，玉宇澄清，曾獲2000年國家優質工程銀獎。霍金訪華時就曾下榻於此，也是奧運會簽約酒店，《中國合伙人2》的男主角有一句台詞——「知道什麼叫成功人士嗎？每天下午三點，能在翠宮飯店游個泳，那就叫成功人士。」
但現在要在這裡游個泳怕是不行了。翠宮飯店從2012年開始就經營不善，效益下滑，次年被取消了五星級酒店的評級。2017年翠宮飯店乾脆把酒店的房間全部拆除，已經沒有再對外營業。不過，京東接手不到半年，翠宮飯店經歷了企業變更和股權出質，目前全部股份都質押給了香港上海滙豐銀行，拿到了6億元貸款。
樂視網也曾是為數不多不在中關村的明星企業，選擇了東四環的宏城鑫泰大廈。2015年，樂視網股價一飛衝天，PPT滿天飛，賈躍亭沒怎麼停下來過，一直在擴張樂視的邊界，也順手置辦了幾棟房產，包括從八大處房地產開發商手中買下了宏城鑫泰大廈，改名為樂視大廈。
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2016年，生態化反的賈躍亭又大手一揮，花了近30億元，買下了世茂工三。這是一棟百貨大樓，地上四層，地下一層，由知名建築師事務所HOK旗下工作室操刀，集商業、辦公、酒店式公寓於一體，於2011年竣工。
起初的想法非常美好，東邊是三里屯，南邊是工體，所以起了個世茂工三的名字。沒想到，原本以為會發展成一個火熱的商圈，卻一直經營慘淡，客流稀少，三里屯就像一個流量黑洞，周邊的商場都日子難過。
賈躍亭當時想的是把這個商場改造成樂視超級商場，把樂視7個子生態都裝到裡面。而現在裡面卻成了珠寶大甩賣大本營，到處是瘋狂降價促銷的信息。
在賈老闆的PPT里，他還打算給國安俱樂部注資20億元。當時的想法是，國安的球迷在工體看完比賽，一路溜達就能到不遠的工三休閑娛樂，簡直美滋滋。可惜賈躍亭錢沒到位，雙方合作不歡而散。
一年後，資金鏈緊張的樂視打算以40億元的價格轉手世茂工三，你這什麼都沒幹，名字還沒來得及改，價格就漲了30%，漲幅令人窒息。賈老闆不愧是會計出身，算盤打得飛起。無奈地產圈都是老江湖，錢多但人不傻。萬科曾有意接手，但報價是20億元，價格直接腰斬。
大家都以為萬科要乘火打劫，但到了2019年，賈躍亭遲遲滯美未歸，樂視網在破產邊緣，世貿工三被司法拍賣，價格一降再降，都以流拍告終。第一次在淘寶拍賣有5萬名吃瓜群眾圍觀，只有一人交了保證金，最終還沒有出價，導致流拍。後來一次，把價格往下降到了21億元左右，依然沒有人下單，賈躍亭這渾水太深沒人敢趟。
賈老闆買樓也是一貫的套路，買下來，還沒全面接手就已經把大樓質押給了中信銀行，貸款20多億元，相當於沒花幾個億撬動了幾十億元的盤子。至少賬面上的資金不算太虧。
張一鳴是互聯網新貴里的另類。這個出身中產的福建人，沒有一般北漂的窘迫，他是一個踩中了時代節點，同時又被命運眷顧的靦腆清秀的理工男。他有著其他北漂所沒有的工作和生活理念——把時間花在加班上，而不是花在來公司的路上。
擁堵且略偏僻的後廠村顯然不對他的胃口。他的活動範圍幾乎就沒有離開過知春路一帶，也怪不得他會把天通苑、通州稱為「城鄉結合部」，一個沒離開過三環附近的人，怎麼能理解五環外人民的痛楚。所以頭條也是互聯網圈裡為數不多在公司附近租房有補貼的公司。
放眼北京城，互聯網公司里只有今日頭條還堅持在三環附近，與現在頭條總部一路之隔的中坤廣場則已經在三環里。最新的消息是，張一鳴已經把目光投向了深圳灣總部基地，決定把大灣區總部建在這裡。看看騰訊和阿里的蓋樓軌跡，今日頭條的大樓也將像雨後春筍般出現在全球各地。
這是移動互聯網新貴TMD里第一個有房的企業。同一體量的美團和滴滴還在虧損，不得不在望京和上地租房度日。只是現在大的戰局基本已定，美團和滴滴是時候考慮買地蓋樓的事了。
4.
2017年初，廈門市領導和羅敏見了一面，邀請趣店入駐。羅敏一開始的想法是到廈門建分公司，後來廈門一把手親自到北京拜訪，當時的趣店已經在美國上市，外界質疑聲非常大，羅敏乾脆把總部搬到廈門，搖身一變，號稱要成為廈門的阿里巴巴。
當年馬雲把阿里巴巴搬到了上海，但很快又搬回了杭州，馬雲站在一片濕地前，感慨「杭州是阿里的根，淘寶要把家安在餘杭西溪濕地邊上」。而上海也因此和互聯網經濟擦肩而過。而站在同安沙灘上的羅敏不知道有沒有同樣的幻覺。
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2018年1月，趣店在廈門用於蓋總部大樓的5萬平方米土地總共才花了1個億，每平方米均價還不到2000元，而且位置極佳，北靠高爾夫球場，南臨海峽，全是一線海景房。這是二三線地方政府才願意給出的籌碼。
考慮到人才流失的問題，羅敏做了很多準備，先派員工到廈門體驗，公司樓下是遊艇和沙灘，遠處是金門島，關鍵是拿北京的工資，在廈門上班。儘管有員工驚呼被騙了，但受夠了北京的擁堵與霧霾的人，自然容易被眼前的一切說服。
優信把總部放回了西安，剛在美國上市的鬥魚已經從廣州搬到了武漢，映客則搬回了長沙。除了部分老闆是當地人的情感因素，更多是從企業經濟效益考慮。在二線城市，這些企業都受到了明星般待遇，想當初，成都為了鎚子手機能把總部落戶過來，直接投資了6億元。足見地方政府在招攬明星企業上的決心。
政府出地出政策，市裡一把手親自接待，買房置業完全不是問題。批地建樓一個比一個快，總部大廈一個比一個豪華，愣是把一家家成立不到10年的公司，蓋出了世界500強的氣派。
除了小米這樣用9年就能進中國財富500強的企業，其他的創業明星還是要有自己的定位，在雞頭和鳳尾之間抉擇。在北京，科技公司林立，沒有百億美金的量級很難排得上位，獨角獸多一家少一家並無大礙。但對於廈門、武漢、西安這些二線城市而言，每一家都是寶貝疙瘩，都格外珍惜，被細心呵護。
2006年是第一批互聯網公司買房置業的高峰期。這些互聯網公司或以底價買下了蓋樓的地皮，或搬入屬於自己的新家。這個時間點也是這些企業成熟穩定的階段，他們普遍成立了5-10年之間，這也是一家公司發展的黃金時代。
房子是丈母娘的大殺器，也是互聯網公司的成人禮。上一代的互聯網公司都實現了買房夢，前有門戶時代的搜狐、新浪、網易、騰訊，後有互聯網時代的阿里、百度、京東，而接下來的移動互聯網新貴也朝著這個目標奮進。怎奈北上廣深已經非富即貴，被擠得滿滿當當，二三線城市成了互聯網公司安身立命的新選擇。
窮弱則租房創業，騰達則買地蓋樓。房在關鍵時刻還是非常管用的。賈躍亭跑到美國後，樂視買的那幾棟房子引得不少人虎視眈眈。劉立榮在塞班輸了幾十個億，身敗名裂出走美國後，留在前海的總部大樓以及金立工業園，成了討債人的焦點和期望。而更多的企業，在變幻莫測、洶湧湍急的產業大潮中能交出一份說得過去的財務報表，也要拜房子所賜。
潮起潮落，房子才是永遠的港灣。
本文經授權轉自AI財經社（ID：aicjnews）
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