匯率7.06！長租公寓又暴雷！恆大凈利暴跌49％！樓市拐點亮

8月7日晚間，樂伽公寓發布聲明已停止經營，關閉所有業務。

這樣，樂伽公寓就正式暴雷了。這與A股動不動20萬股東，今夜無眠一個道理。據稱，「樂伽公寓在南京、蘇州、杭州等8城有布局，成立300多家簽約中心，為超40多萬客戶提供服務，管理的房源超過20萬套。」好了，上周有20-40萬樂伽租客那夜無眠。

除了樂伽公寓之外，南京的享居屋據稱，也有暴雷的潛在危險。而樂伽在暴雷之前，則信誓旦旦表示不會暴雷。享居屋若是現金流斷了，則說暴就暴。

長租公寓被資本熱捧，背後是2億單身狗，無處安身，無處成家。在一二線高房價『淫威』之下，過一年是一年。當一年單身狗，撞一年鍾，佛系人生一年又一年。

全面二孩時代，四口之家租個兩室一廳，毫無長租公寓存在的市場空間。還未生二孩的三口之家，剛結婚的兩口之家，要省房租則可租個一居室；單身狗則可與人合租。這是長租公寓還未崛起，京滬深房價還未秒殺紐約舊金山的那個：2014年。

還記得2014年不？

那年，我國外儲4萬億美元，人民幣兌美元匯率6.0，英國還未脫歐。恆大冰泉立下軍令狀，要賣100億。許老闆還未造車，但已不看好房地產。恆大冰泉，恆大糧油，恆大淘寶強強聯手，廣州恆大淘寶足球俱樂部橫空出世。

預測房價將跌成蔥的馬老師與許老闆一起看球，當時有個經典段子，馬老師那會一直在鼓掌，「很多人都調侃道：恆大雖然贏球了，但卻被淘汰了，馬雲可能還不知道出局這事。」

2015年，A股瘋牛來了又走了。房價翻番暴漲後，卻賴了5年還未走。長租公寓來了，一部分暴雷，也局部性消失。

長租公寓暴雷，關鍵是：租金市場給不出他們能盈虧的價位。也就是，普通租客太窮，又窮又土，窮得吃土。長租公寓用租客的租金抵押加槓桿，跑馬圈地拿房源，這註定了他們與購買力(窮租水平)脫節的暴雷必然。

房東與租客，都是個人，多少會有那麼點感情，漲租起來，會有那麼幾分顧慮。長租公寓是公司，能漲價，馬上漲價，毫無情面可言。即使租不掉，也不會降租出租。因為：降租意味著，資金鏈會斷裂，這是死；不降租租不掉，死磕著，反正也是資金鏈斷裂，暴雷死。在長租公寓那麼，租金不容易跌。

長租公寓紛紛暴雷完畢，一二線的租金就會回調到租客能承受的理性水平。

租售比，會非常難看。

恆大最近發布的業績顯示，「本集團於截至2019年6月30日止半年度錄得之凈利潤及核心業務凈利潤有所下降，其中凈利潤預期約為人民幣270億元，較去年同期下降約49%，核心業務凈利潤預期約為人民幣300億元，較去年同期下降約45%。」

以後，地價要跌了！地方賣地，關鍵靠房企有信心能高價舉牌。

據人民網：「房企融資收緊135家負債超8萬億」。據該文，「135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口，其最新負債總計分別為：13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。」

恆大在2018年時，曾計劃要將其凈負債率降至100%。

凈利潤暴跌49%，意味著股價承壓，意味著市值縮水，意味著債務/市值比擴大。

有說法是，「恆大去年末有息負債超6000億。」

總之，房企以後拿地的時候，會顧慮成本，非常謹慎。某些三四線城市，新拍賣地價大跌，是必然的事。地價下跌，房價跌幅更大。

從M2的角度，當前匯率已跌至7.06，它說明匯率連7.02都守不住。

美元M2的年增幅是5%，為了穩匯率，未來幾年人民幣M2的增幅，應該與美元持平。

如圖，按照5%的年M2增幅，到2028年下半年，M2才能站上300萬億。到2034年，M2才能站上400萬億。

當前一二線的房價，是根據300-400萬億的M2提前釋放。按照5%的年M2漲幅推算，要到2024年M2才能站上250萬億，這一年才能提振囤房客的信心。

今年上半年恆大凈利暴跌49%，可見去年恆大下決心，要將凈負債率降至100%，極其明智。

這樣：

1)長租公寓紛紛暴雷，租金即將下跌；

2)頭部房企利潤腰斬，地價即將下跌；

3)房企超8萬億負債，需要去槓桿；

4)保匯率，M2需與美元同步，要等2024年才能站上250萬億。

這四大因素相結合，今年下半年，二三線房價就有望大幅回落。

只要土地流拍，即使是三四線流拍，房價信心就會備受打擊。

下半年，房價大跌，可期待。

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