融信中國毛利率進一步下降，下半年銷售壓力激增

圖片來源@視覺中國

8月7日，融信中國發布2019年半年報。報告顯示，2019年上半年，公司錄得營收266億元，較去年同期幾乎翻倍；實現凈利潤約35億元，同比增長55.75%；歸母凈利潤近20億元，同比增長29.84%。

值得注意的是，在今年上半年，融信中國一直被外界詬病的凈負債率終於有所下降，從去底的105%降至77%，達到業內平均水平，但較其它同為千億規模的中海、華潤、金地等的50%以下還有一定距離。

目標能否完成？

財報顯示，2019年上半年，融信中國集團及其聯合營公司實現合約銷售人民幣567億元，同比增長3.94%，達成預定全年1400億元銷售目標的41%；合約銷售面積282萬平方米，同比增加11%；合約銷售均價20100元/㎡，同比降低7%。

在2016年，融信中國全年的合約銷售額還僅有246億元。2017年起，公司開始成為業內黑馬，合約銷售額暴增185%至703億元，2018年又近乎翻倍1219億元，僅用3年時間便躋身千億房企行列，是目前30家千億房企中達成目標耗時最短的企業。但今年政策收緊，融信中國的規模增速驟降，從1400億元的銷售目標也體現出公司戰略趨於保守。

8月1日公布的7月經營業績顯示，上個月融信中國的合約銷售金額約為129億元，前7個月共實現合約銷售金額686億元，剛剛完成全年銷售目標的50%，今年的目標恐難實現。不過，融信中國自身似乎信息較強，其在財報中表示，下半年將有19個新項目推出，銷售水平有望繼續增長，穩步實現全年目標。

不過，雖然銷售規模同比增幅不大，但公司營收卻大增86.29%至266億元，利潤方面也有較大幅度增長——凈利潤約35億元，同比增長55.75%；歸母凈利潤近20億元，同比增長29.84%。

從2018年年報來看，杭州、上海和福州這三個城市是融信銷售額業績的主要來源，佔比達61%。2019年上半年，公司的主要陣地依舊是杭州及福州，據克而瑞數據，上半年融信中國在福州的銷售額即建築面積均為業內第一，在杭州的權益銷售金額排名第二。

依舊熱衷拿地

2017年，融信中國崛起的最大原因，便是2016年對土地的大肆收購。據稱，融信2016年的土地收購數量與成本在業內均名列前茅，只要有其參與的土地競拍，除非財政部下屬的「地王製造者」信達在場，融信中國基本不會空手而歸。

例如在上海靜安中興社區地塊競拍中，融信以110億元總價、139%的溢價率打敗了勢在必得的保利、融創、萬科等龍頭房企，同時打破了中國土地成交單價記錄。直到2019年上半年，這依然是融信中國買過最貴的地，在儲備土地總值中佔比高達8%。但截至目前，該項目仍未開發完成，也就是說，110億元的巨額成本仍未收回。

數據顯示，2016年，融信中國新收購地塊21塊，新增建築面積儲備超500萬平方米，是2016年之前的總和。2017年，新收購地塊78塊，新增建築面積達1481.5萬平米，是2016年的近3倍；2018年，融信中國有所收斂，新增建築面積約500萬平方米，回到2016年的水平。

2019年，融信中國似乎又開始激進，上半年新收購23塊地塊，總成本117億元，總建築面積約421萬平方米（權益後約230萬平方米）——幾乎是去年全年的水平。

這或許是管理層的變動所致。2019年上半年，融信中國四大事業部總裁全部換人——年初，原第四事業部總裁張海民離職，原集團分管運營的高管吳孟燈上任；6月19日，原第三事業部總裁王衛改任第一事業部總裁，第三事業部業務由郎輝暫管；6月25日，創始人歐宗洪之子歐國飛成為第二事業部總裁。

此外，集團總裁由原執行董事、集團副總裁余麗娟接任，填補了2018年底吳劍出走後長達半年的空缺。

截至6月底，集團（包括其聯合營公司）在43個城市共有2654萬平方米土地儲備，共布局177個項目，其中360萬平方米已竣工出售，在建1670萬平方米，620萬平方米持作未來開發，土地儲備成本為每平方米6365元，其中59.63%的土地位於中國一二線城市的黃金地段。

激進的代價

在房地產行業，凈負債率通常被看作恆量房地產企業風險水平的標尺，行業平均水平約為70%—80%，龍頭企業的凈負債率基本在50%以下。但由於2016年起，融信中國激進拿地的戰略，公司的負債一直較高，2016年至2018年分別為101%、159%、105%。

這引起了融信中國高層的高度重視。執行董事曾飛燕表示，融信2019年凈負債率的目標是降低到70%-90%；創始人歐宗洪也強調，2019年的重點是把槓桿降低下來。

2019年半年報顯示，公司凈負債率降至77%，完成了目標，也達到業內平均水平，但較其它同為千億規模的中海、華潤、金地等的50%以下還有一定距離。財報指出，凈負債率下降的原因主要為現金及銀行結餘增加——2019年上半年，公司現金及銀行結餘為319億元，較去年底增長28%。

高價搶地的另一個負面影響為對利潤空間的擠壓。2019年上半年，融信中國的毛利率由去年同期的29.3%進一步下降至23.9%（2018年底為23.47%），財報稱是由於交付的物業組合不同，凈利率則由去年同期的15.8%降至13.2%。而在2018年毛利率Top50房企排行榜中，最低為綠地26.79%，高於融信中國。

而在目前房地產企業融資成本普遍增加的環境下，融信中國的毛利率在短期內恐難提升。財報顯示，2019年上半年，公司的融資成本-凈額由去年同期的4613萬元翻了兩番至1.8億元，原因是非資本化利息開支增加了4億元。

但融信中國似乎並不想「悔改」。公司在財報中指出，未來將繼續補充土地儲備，專註當前的物業開發業務及一線城市地塊的收購。（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳，編輯 | 李小年）

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