公寓行業價值被嚴重低估 如何發掘新的利潤增長點

最近有個概念很火：價值窪地。通俗講就是在當前的時間點，潛力被低估的地方。套用到房地產，相對於房屋買賣、商業區用地、酒店、孵化器等較為成熟的房地產相關領域，公寓行業正處於價值窪地。

公寓的短期波動與長期展望

公寓經歷爆髮式的增長期後，進入調整陣痛期。2018年後，租金差薄如紙，暴雷頻發，產品同質化成為困擾公寓發展的三大病灶，也成為公寓進一步發展的契機：規範的市場環境會減少」劣幣驅逐良幣「現象的發生，真正在做公寓生意的夥伴們得到了更好的發展空間。

華菁證券研究所的報告顯示，公寓行業的租金GMV（成交總額）2017年10201億、2022年22695億， 2027年49781億。

艾瑞諮詢《中國長租服務行業研究報告》顯示，中國的長租公寓行業與美國等城市化充足的發達國家相比，在房產交易中的租房規模佔比、房屋租賃比例（中：美=18%：37%）、租金回報率（中：美=1.5%：5%）以及長租服務體系的成熟化等多種維度上，仍有較大差距。

長遠看，公寓雖然資金周轉慢，但它貴在穩定、槓桿低，財務模型更健康。想要做好公寓，需要經營者更精細化地耕耘，不要被眼前的短期波動迷惑，盯緊公寓行業的利潤增長點，充分放大、利用。

公寓的利潤來源

傳統的公寓利潤來自兩個維度，其一，越來越薄的租金差；其二，裝修差價，但有於在裝修材料、施工、過程管理、金融工具上需要很強的管控，中小公寓不易操作。

公寓新的盈利點開始聚焦於：1流程管控，2租客服務，3經營核算，4金融資源對接。想挖掘這些利潤點，必須得靠管理系統，精細、統一、全面的公寓管理系統，即「新生代的公寓智能化管理平台」。

新生代公寓智能化管理平台

公寓需要的是在成本允許下盡量大而全的解決方案。因此」新生代公寓智能化管理平台「除了必須具備完善的在線經營管理功能模塊外，還必須具備用戶成功、安全穩定、高集成輕應用以及開放性等特點。雲丁背靠行業領先的公寓智能管理硬體供應商優勢，推出了「新生代公寓智能化管理平台」產品「安心住」，通過嚴格的流程管理控制、賦能組後服務體系、科學經營核算及金融對接，挖掘公寓新的利潤來源

嚴格的流程管控系統：包括簽約在線化、支付在線化、軟硬體一體化、流程標準化。

簽約在線化：杜絕線下籤約的可能存在的過度承諾、真假合同、帳期挪用、新租改轉租等問題；並且通過支付寶這樣的工具聯動，實現實名認證、人臉識別，打通人證合一，滿足公安系統的的安全要求；

支付在線化：一方面租客可自行使用信用卡、花唄等信用系統的分期功能；另一方面統一的支付入口，公寓賬目管理清晰，告別以往混亂的賬目核對工作，提升工作效率；同時也有效杜絕業務人員經手資金可能存在的挪帳期、隱瞞營銷、隱瞞定金等中飽私囊的行為；

軟硬體一體化：統一埠調用，不論使用還是管理，都更直接、簡單、方便，且更加穩定；

流程標準化：通過標準化、完善的流程管控，解決跑冒滴漏的問題，解決人工效率低下的問題

賦能租後服務體系：保潔、維修、投訴等租後服務體系全面在線化管理。

服務是長租公寓中長期重要的競爭力所在，服務質量關係到租客滿意度及續簽率。重慶某公寓租後服務口碑好，續租率和用戶轉介紹率之和高達57%。每次退租的損失包括再招租的空置期成本，購買流量的成本，和出房業務提成，續租節省大量隱性成本。

租客通過輕應用，在線報修和投訴，系統自動判定工單，安排管家或維修人員上門。公寓管理者在系統中可隨時查看工單進展和租客評價，全面了解租後服務狀態，當遇到投訴率較高或維修工單較多的房源時，能及時跟進，做出有效的管理動作，如安撫租客、處罰/更換管家、督促維修上門等，提升租客滿意度。

科學的經營核算：避免現金流風險、減少財務人員投入，輔助精確的經營決策，對外呈現通用規範。

避免現金流風險：以系統數據為依據，通過標準的財務核算邏輯，做出準確的現金流分析和預測。針對金融貸款、過年、收房等風險場景的財務模型，方便公寓判斷資金風險，合理做出資金規劃。

減少財務人員投入：統一的收款路徑，系統收款並呈現賬單，租客、管家和財務間不再需要重複多次的對賬溝通。一方面節省大量人力和時間，同時也避免爭端及租客的不滿情緒。畢竟租客不願被打擾。

精確的經營核算：核算每間房每天的利潤情況，實現性強、準確度高，將收房、裝修、買流量、服務等各項業務，都給予準確的經營指標指導，輔助管理者決策。

呈現通用規範：以標準規範的財務準則為基礎的核算框架，便於金融機構理解和信任公寓的業務及財務數據，促進金融機構與公寓交流、互信。在行業時機成熟的時候達成合作。此功能完美服務於金融資源對接。

金融資源對接：如上段。

但這樣的管理管工具依然不能稱之為「新生代公寓智能管理平台」，因為它缺少靈魂：用戶成功，共贏思維。

安心住：雲丁的用戶成功解決方案

業內很多人都說做系統很累、很難，很奇怪為什麼雲丁要自己做系統、做平台。雲丁安心住負責人羅璞先生舉了3個例子：

A 雲丁18年上線了一個新品——插座電錶。通過更換每個房間內所有的牆面插座，實現每個房間的用電管理，可避免改線操作。但市面上的管理系統都無法對接這款產品，因為那些系統底層默認每個房間只能有1個電錶，不可以多。很多公寓想用這款產品，卻因此放棄了。

B 雲丁智能門鎖在租期管理上，可以實現租期到期後自動凍結租客密碼。租客繳納房租後，系統自動解凍。可某個第三方系統，只能實現租期到期凍結，不能實現續租後解凍，必須公寓管家登錄系統手動操作。很多公寓給我們反饋，我們追著系統方對接開發，但時至今日依然沒有實現。

C 雲丁客服經常會接到公寓和租客投訴，充了電費的電錶不通電。經核查，大都是因為對接的第三方系統出現不明原因的延遲所致。

羅璞表示，公寓對平台系統還有很多訴求，但是行業現階段都沒有實現。那麼雲丁為什麼不去滿足他們呢？所以雲丁懷揣幫助公寓用戶成功的初衷，嘗試著開發了這樣一套「公寓資產管理服務整體解決方案」產品：安心住。

並且，雲丁做這種產品也有著天然的壁壘優勢。

雲丁「公寓資產管理服務整體解決方案」的優勢

Ⅰ業內首個軟硬體一體化平台，系統更穩定、功能更全面、管控更有力。

安心住實現了從智能硬體到管理服務到運營賦能一體化體驗。

軟硬體深度打通，硬體與系統一體同心，兼容性和數據通路有先決優勢。管理指令實時傳達、系統深度協同、軟硬體能力充分發揮，如前文所述的插座電錶系統不支持、自助續租功能開發慢、跨系統電錶充電延期等問題天然可規避。在硬體管理中每一個新功能，可以直接在系統中呈現，免去系統對接開發延期。發生故障時，不論是硬體還是系統，一站式排查，規避了對方對接導致的踢皮球現象。

Ⅱ覆蓋全國的專業服務支持系統

雲丁的服務體系通過呼叫中心、安裝交付、培訓認證和工程項目管理四個模塊，實現7*24小時全時段、覆蓋全國的服務支持。

呼叫中心全年無休，包括400電話、微信、網站等渠道快速響應，可提供疑難解答、技術支持、售前售後諮詢、服務工單派發等工作；安裝交付服務擁有覆蓋全國150 城市和地區，超過800人的團隊，可實現預約安裝次日達，緊急故障2小時上門。培訓認證體系，通過專業培訓 實操演練 考核達標上崗機制，保障每一個交付服務人員的專業性。

Ⅲ開放對接，平台共榮

開放介面，為供應鏈上的每種品類每個產品，包括但不限於智能產品、網路、家電、傢具、金融、服務、託管等提供開放性對接通道。雲丁堅持認為獨樂樂不若眾樂樂，營造更大舞台，促進公寓行業整體向前是真正有價值有意義的事。

不要零和、要做共贏：賣產品容易，做用戶成功難

用戶成功也叫客戶成功。做客戶成功，不但要滿足客戶在產品功能上的需求，還要協助用戶達成其預期的效果。前文提到企業需要的解決方案是大而全且專。所以雲丁安心住，在產品功能的廣度與深度2個維度提供更專業的功能模塊；在協助用戶方面以1v1顧問式服務，與用戶共同成長。

產品廣度上，安心住提供一站式服務：僅需一個平台，實現公寓租住全流程管理，告別多系統並行的煩惱。

很多公寓會同時使用2個以上的管理系統，可能是硬體管理系統、業務CRM系統，也可能包括財務ERP系統、流量平台介面，以及金融對接工具等。多個系統、多線程，必然導致各種信息不共通的數據孤島效應，浪費的是效率，失去的是利潤空間。

產品深度上，安心住的公寓財務管理邏輯更清晰。

公寓管理者通過平台可實現日常收款與催繳，清晰明了的全流程財務報表及大數據分析報表，輔助經營決策；在公寓的財務報表中，可實現權責發生制與收付實現制雙輸出，流水憑證專屬且唯一，全方位實現在線化資金結算；對租客而言，退轉換續通過輕應用即可快速辦理，發生的費用明細隨時可查，自助管理更符合新生代租客訴求。

全程顧問式服務，一路相伴、共同成長

熟練掌握管理系統需要消耗學習成本，包括時間精力、人力財力。這個過程系統方一般都會承諾協助，但實際情況是當公寓用戶比較少的時候，系統方代勞是幫得過來的，但當用戶數量增多後，系統方代勞就變得不再現實：忙不過來。這種情況在業內很常見，比如收取年費的系統售賣方式，天然決定業務員在開發客戶、錄入房源時非常積極，而成交後的幫教往往變得杳無音訊。

因此雲丁安心住摒棄年費模式，建立公寓經營的培訓交流機制，通過系統化的培訓體系，全流程的支持服務，幫助公寓客戶梳理現有業務流程，提前規避規模化發展遇到的各種風險。這些工作包括前期導入階段點對點培訓與指導，使用過程中實時在線答疑，後期的運營服務和經營管理賦能等，最終協助公寓實現經營管理的數字化轉型，讓公寓從經營管理中攫取更多利潤。

目的只有一個：用戶成功。

道理也很簡單：用戶不會用安心住系統，怎麼享受系統帶來的價值呢？

關於雲丁智能

雲丁智能，租住智能管理整體解決方案產品和服務提供商。自成立以來持續深耕租住空間智能管理領域，致力於打造涵蓋「智能硬體 SaaS軟體 服務交付」的全流程閉環化的整體解決方案，深度服務90%地產/品牌公寓客戶。

雲丁旗下智能硬體涵蓋智能門鎖、智能電錶、智能水表等產品系列，以及基於硬體的設備管理系統。2019年，雲丁推出公寓資產管理服務整體解決方案產品「安心住」，以軟硬一體、一站式全流程管理、更專業的財務核算及全運營流程支撐體系等特點，引起業內關注，截至目前已布局全國逾20萬房源。

目前，雲丁已完成全國150 城市和地區覆蓋，交付團隊800餘人，7×24h在線客服響應。3小時極速上門承諾。截至2019年6月，雲丁有300萬智能設備同時在線運行，為8000家公寓、500萬租客提供著安全穩定的服務。

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