1-7月，地產投資增10％，商品房銷售跌1％！空置率要敲門

據統計局2019-08-14發布的《2019年1—7月份全國房地產開發投資和銷售情況》，「(1)2019年1—7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%；(2)1—7月份，商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。」

地產投資，增長兩位數；商品房銷售，下跌1.3%。這兩個數據一組合，不禁讓人聯想到一個詞：空置率。

其實，還有一組數據，比這組數據『更驚險刺激』。

1)1—7月份，房地產開發企業房屋施工面積794207萬平方米，同比增長9.0%；房屋新開工面積125716萬平方米，增長9.5%；房屋竣工面積37331萬平方米，下降11.3%。

2)對應的：1—7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，東部地區商品房銷售面積35317萬平方米，同比下降4.2%。

銷售面積9億平米不到，新開工面積近12.6億平米。而且，中部地區銷售面積(25106萬平方米)僅下降0.1%，西部地區商品房銷售面積(24613萬平方米)，增長2.8%。結合東部銷售面積的下跌，它說明：人口在從東部，向中西部迴流。

中西部省份的房價相對沿海東部來得便宜，同樣的工資，生活水平更高。從東部迴流中西部老家的成年人，這輩子應該都不會回東部打工。

開發商建樓，最終要把它們賣掉，回籠資金，獲得利潤。賣樓不順利，地產債務就來敲門。

據國內媒體，如截圖，1)11強房企有息負債均值2216億，2)(最高)融資利率突破15%，3)房企融資總量約為4388.4億元，平均融資利率為6.9%，共發行債券226隻。

按照11強房企，平均2216億債，平均利率6.9%，平均年利息支出是152.9億。

地產美元債，則還有匯率風險，且垃圾債利率普遍兩位數。

另外，據統計局的這份報告，「1—7月份，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，土地成交價款4795億元，下降27.6%」。

房企已大幅減少拿地，賣地成交已開始大跌。地價回落後，會給房價施壓。現在就看，各大房企們，誰先撐不住，先降價促銷。

地方的賣地收入下降，會催產房產稅的出台。房產稅作為一個稅種，必將補充賣地收入的下降。

據稱，國內房屋空置率已高達20%，特別是三線城市，這還是央視曝光的。

新房價格回落，會促使部分『心理素質不堅定』的囤房客，開始拋售手中的部分房源。賣盤越多，房價下跌壓力越大。

雖然7月末M2已是191.94萬億，但6月末時，它是192.14萬億元。7月份食品價格上漲9.1%，鮮果價格上漲39.1%，畜肉類價格上漲18.2%，豬肉價格上漲27.0%，雞蛋價格上漲11.4%。這些民生物品的漲價，也限制了M2的增速。

可以猜測，8月末的時候M2可能還在192萬億附近，而且為了控制食品類的漲價，8-10月份的某個月，極有可能豬肉，雞蛋，果蔬會環比價格下降。統計局已表示，「食品價格不會大幅上漲」。

由於物價已經漲了，只要投入增加，那麼雖然(8-10月)同比去年還是漲的，但環比上個月可以下跌。若是8-10月，環比下跌了，肯定會有大量追蹤報道。它會平抑大家的通脹焦慮，這樣，持幣等房價下跌的人就多了。

2019年下半年開始，隨著匯率破7，靴子落地。未來十年的重頭戲，應該是：人民幣國際化，地產這個夜壺即將退二線。

據統計局2019-08-14發布的《2019年7月份能源生產情況》，我國7月份，生產原油1629萬噸，同比增長2.5%；進口原油4104萬噸，同比增長13.9%，比上月增加146萬噸。

1—7月份，我國進口原油28564萬噸，同比增長9.5%。這些進口都要消耗外匯(美元)。

1噸原油約為7.14桶，而28564萬噸相當於20.394696億桶，按照60美元一桶則是1200億美元。注意，它是同步增長9.5%。一年要消耗約2000億美元外匯，同步增幅近10%。

人民幣國際化，則可以用人民幣向沙特，俄羅斯和伊朗購買原油。

若是匯率能重新回到6.99，則將能提振產油國持有人民幣國債的意願。當前美債收益率已跌破1.7%。如圖，據央行數據，十年期人民幣國債收益率為3.0041%，比十年期美債收益率高了1.3%。對於沙特等產油國來說，這是收益暴漲超70%。

據國內媒體，「中國債券吸引力不減，外資持倉量突破2萬億大關。」

如果產油國們，囤價值1萬億美元的人民幣國債，作為其外儲，按照7的匯率也僅7萬億人民幣。這些錢，可以抵消我國5年的原油進口需求。

可見，人民幣國際化，比房地產泡沫，更有戰略意義。

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