保利地產半年凈賺百億，分拆物業獨立上市

圖片來源@視覺中國

5月13日，保利地產公布了2019年上半年財報。報告顯示，2019年前六個月，保利地產錄得營收711.21億元，同比增長19.49%；歸母凈利潤接近百億元，是去年同期的1.5倍。

一周之前的8月6日，保利地產旗下保利物業在港交所遞交招股書，進入獨立上市流程。截至2018年底，保利物業的兩項重要指標在管面積及營收規模分別位列上市同行中的第二名及第三名，但毛利率及對保利地產的依賴性需要進一步改善。

有望衝擊5000億

作為龍頭企業，保利地產2019 年上半年的簽約銷售金額為2526 億元，同比增長17.33%，依然是業內第四、央企第一；實現簽約面積1636.47 萬平方米，同比增長12.56%。

一二線城市始終是保利地產的重點，上半年，珠三角和長三角兩大核心城市群的銷售額分別佔比27%和22%，其中廣州簽約金額超200 億元，佛山、北京、成都、杭州超100 億元，武漢、南京等17 個城市超50 億元。

由於項目竣工交付的結轉面積與結轉單價的提高，上半年，公司實現營業收入711.41 億元，同比增長19.48%；歸母凈利潤接近百億元，同比增長53.28%，主要來自結轉項目權益比例提高，公司房地產業務結轉利潤水平持續改善。

值得注意的是，一直以來，保利地產的利潤率都不算高，但今年上半年公司房地產結算毛利率較去年同期提升5.68 個百分點至40.96%，綜合毛利率及凈利率分別提升至39.77%和18.22%。

今年上半年，房地產行業調控繼續以「房住不炒」為導向，政策以穩為主，逐漸趨嚴。年初，行業資金受到社會融資規模增加及信貸季節性寬鬆因素的影響，資金面略有反彈，但至6月，受房地產融資和信託資金收緊等嚴控，資金面進一步承壓。

在這樣的環境下，數據顯示，今年上半年房地產企業的平均融資成本為7%-8%。而財報顯示，保利地產賬截至6月底的賬面有息負債規模為2710 億元，有息負債綜合成本僅約4.99%，再次證明國企、央企在資金層面的優勢。

此外，上半年保利地產累計實現銷售回籠2168億元，回籠率較去年同期上升8 個百分點至86%，公司還發行5億美元債和中期票據15 億元，，利率分別為3.875%和3.60%，同時獲批公司債券150億元。

不過，保利地產上半年的資產負債率為79.27%，凈負債為76.64%，較年初降低3.92個百分點，在行業70%—80%的平均水平之間，但作為行業前五的龍頭企業仍有進步空間——萬科2018年凈負債率不到25%，排在保利之後的中海、華潤、金地等企業凈負債率亦均低於50%。

在低成本資金加持下，2019 年上半年，保利地產新拓展項目44 個，新增容積率面積826 萬平方米，總成本533 億元，較去年同期均有所下降，在中指研究院的榜單中排名從第三降至第四。

截至6月底，保利地產在國內外104個城市合計擁有在建面積11067萬平方米、待開發面積7618萬平方米，可滿足未來2-3年的開發需求。其中一二線城市佔比60%以上；珠三角和長三角城市群佔比46%。

2019年上半年，保利地產新開工面積2894萬平方米，竣工面積1167萬平方米，分別同比增長22.69%和53.29%。根據房地產企業普遍「上4下6」的規律，業內普遍認為，保利地產2019年有望實現5000億銷售規模。

但保利地產對自身的預期似乎較為保守，其在財報中提到：「公司作為龍頭企業，將憑藉著在融資、拓展、運營管理、品牌等方面的專業實力，積極捕捉區域市場的結構性機會，繼續鞏固行業地位，擴大市場影響力，實現經營穩健增長。」

物業獨立上市

8月6日，港交所公布了保利地產旗下保利物業的招股書，不出意外將成為物業行業第14家上市公司，與碧桂園、中海、新城等老對手在新的賽道上重逢。

克而瑞研究中心指出，房企熱衷物業分拆上市，一方面是在融資環境收緊的情況下，謀求快速發展和規模擴張；另一方面也是為了升級原有業務、布局新業務，從而增加新的利潤增長點。此外，物業服務板塊較房地產開發企業而言更高的市盈率和估值，應該也是一大吸引力。

招股書顯示，截至2019年4月，保利物業合同管理面積約3.7 億平方米，在管面積近2億平方米，2019年前四個月錄得營收17.18億元，同比增長41.87%；凈利潤2.25億元，同比增長68%。

目前，物業服務行業分化趨勢明顯，碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業和彩生活2018年在管面積已經突破億元大關，其中彩生活在管面積3.63億平方米，是排名第二的碧桂園服務的近2倍，這一點在收入上也有所體現，前三名的綠城服務、碧桂園服務、中海物業營收分別為67.10億元、46.75億元、36.47億元。

招股書顯示，保利物業截至2018年底的在管面積為1.9億平方米，超過碧桂園服務排名第二；2018年營收42.29億，僅次於碧桂園服務、中海物業位列第三——也就是說，雖然上市較同業較晚，依然不影響保利物業成為有力競爭者。不過，截至2019年4月，保利物業的毛利率為24.9%，與中海物業持平，但較雅生活、碧桂園服務、彩生活等超過30%的水準（截至2018年底）仍有一定距離。

21世紀經濟報道分析稱，物業服務獨立上市要面臨的挑戰首先是物業服務合同和管理面積的不確定性，由於房企的物業公司都是從母公司接管過來的前期物業，目前的在管面積很大程度上依賴於集團物業，而在前期物業合同到期後，以及擴張後進入新的非本集團小區，都需要經過該小區業主大會的同意，才能獲得新的合同，這方面的不確定性和行業競爭，都會越來越大。

招股書顯示，2016年至2018年，保利地產向保利物業貢獻的收入佔比從98.7%降至88.6%，2019年前4個月則降至84.2%，對母公司的依賴逐漸減弱，但絕對值依然較高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，現在港股上市的物業公司估值比較低，盈利能力比較弱，房企對於物業板塊要有與房地產開發不同的運營模式，對物業公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳，編輯 | 李小年）

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