走出「水逆」後，華夏幸福真的「幸福」了嗎？

圖片來源@視覺中國

近日，華夏幸福披露了2019年上半年年報。報告顯示，2019年前六個月，華夏幸福錄得營業收入387.30億元，同比增長10.74%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤84.81億元，較去年同期增長22.44%。

在4月發布的2018年年報中，華夏幸福破天荒地附上了一封《致股東信》，並在開頭寫道：「水逆的2018年已經過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！」

從半年報來看，華夏幸福似乎已經走出前兩年的危機與動蕩，但仍在收緊的政策、已成第二大股東的平安以及仍未發力的新團隊，都增加了華夏幸福未來發展的不確定性。

走出陰霾

1998年成立的華夏幸福，早期一直致力於河北省內的城市住宅開發。2002 年，創始人、董事長王文學提出向產業園區運營轉型，雖遭到一致反對卻依然堅持，並將「試驗田」固安產業園區打造成了業內標杆、國內模範，企業也逐漸形成了產業新城 地產銷售的模式——藉助產業新城業務低價獲取土地及長期回報，依靠地產銷售業務獲得現金流和營收。

2016年，華夏幸福開始試圖將十多年的經驗向全國輸出複製，當年實現1200多億銷售額，進入千億俱樂部；2017年，更是簽約70多個產業園區，資金投入進一步增加，但環京地區佔比仍然較高。

2017年，國家開始嚴格調控房地產市場，尤其廊坊、張家口、保定等環京樓市遭遇重創，華夏幸福開始「水逆——產業新城業務具有投資金額大、業務周期長、業務環節複雜的特點，公司的現金流對地產銷售業務的依賴性較強，一旦政策收緊，地產銷售遇挫，便容易出現資金鏈緊張的問題。

2015至2018年，華夏幸福經營性現金流分別為74.5億元、77.63億元、-162.28億元、-74.28億元。2017年，華夏幸福經營性現金流由正轉負，降幅超過300%，上海證券交易所針對年報對華夏幸福進行了問詢，對華夏幸福的償債能力、資產情況、融資能力等提出了懷疑。

此外，2018年，時任華夏幸福總裁的孟驚曾提出2000億元銷售目標，環京和外地將各佔一半，但最終僅實現1627.61億元，較2017年增幅僅為6.93%，其中環北京以外區域佔比僅46.46%。

為此，2019年華夏幸福採取了一系列自救措施——進行了成立以來最大刀闊斧的改革，出讓25%的股權引入中國平安成為第二大股東，還從華潤置地挖來了一套班子，並為其在深圳設立了新總部，著手開發商業地產、高端住宅、康養、長租公寓等新業務。

中國平安的入股，被業內視為華夏幸福的「救命稻草」，不僅拿到了180億元的投資款、籌資活動產生的現金現金流量凈額大幅轉正，還獲得了更大的融資便利。

財報顯示，華夏幸福2018年錄得營業收入837.99億元，同比增長40.52%，歸屬上市公司股東凈利潤117.46億元，同比增長32.88%；2019年前六個月，華夏幸福錄得營業收入387.30億元，同比增長10.74%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤84.81億元，較去年同期增長22.44%——似乎逐漸走出陰霾。

另外，經過近年來的努力，華夏幸福在全國的布局也逐漸打開。2019年上半年，華夏幸福在環北京以外區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，佔比從上年同期的39.94%提升至58.21%；環北京以外區域實現收入148.08 億元，同比增長96.54%，佔比由上年同期的21.69%提升至38.47%；環北京以外區域新增入園企業266家，佔比超過81%；新增簽約投資額939.29 億元，同比增長20.18%，佔比超過94%。

危機仍存

雖然營收與凈利潤同比均有所增加，但華夏幸福2019年上半年的銷售額卻同比下滑26.65%至645.31 億元，在業內銷售榜單上從第10名降至第23名，成為下滑速度最快的企業。

至於下半年的銷售情況，正如華夏幸福在2019半年報中提到的，未來國家相關調控政策總體基調不會轉向，融資監管有收緊趨勢，「公司的園區配套住宅業務在2019年將面臨更大挑戰」。

這也意味著華夏幸福的現金流依然存在較大的不確定性，而財報顯示，2019年上半年，華夏幸福經營性現金流依然為負，而205億元的絕對值甚至較2017年底增加26.54%。

而對於華夏幸福而言，「賣身」的法子基本已經不能再用，中國平安持股已高達25.25%，距離第一大股東手中的36.29%相差不到10%；在公開市場融資的成本亦逐漸走高，2019年上半年加權平均利率已經升至7.23%，而公司融資總額已高達1818億元，EBITDA利息保障倍數（恆量企業償付借款利息能力的指標）卻進一步下降至2.23（2017年底為3.59，2018年底為3.02）。

此外，中國平安入股後曾多次強調自己不做「野蠻人」，但目前為止，華夏幸福已經為中國平安調整了董事會席位，並引入兩位來自後者的董事，甚至牽線挖來了華潤置地的一套班子，對華夏幸福的影響越來越大。

至於2019年剛剛加入的、以原華潤置地執行董事吳向東為首的新成員，目前還未見有所建樹。據了解，吳向東在商業地產領域經驗豐富，華潤置地旗下的明星產品「萬象城」便是出自其手。吳向東加入後，華夏幸福便提出要從都市圈外圍進入到核心地帶，由吳負責發展商業地產、高端住宅、康養、長租公寓等新業務。

但僅從商業地產、高端住宅而言，由於華夏幸福前些年的缺席，萬科、碧桂園、恆大等龍頭房地產企業早已在該領域內建造起各自的護城河並互相競爭，留給華夏幸福的空間十分狹窄。

「除了以吳向東、俞建為班底的團隊外，華夏幸福可倚賴的優勢並不多。相反，挑戰卻不小。比如，在城市核心區獲取項目的成本，要遠高於城市圈的外圍地帶；比如，存量市場和商業地產，都意味著大體量投資和長回報周期；再比如，新業務和傳統業務的發展都會大量佔用公司資源，如何進行有效的協調？」某知名地產分析人士向鈦媒體表示。

此外，在現金流壓力下，華夏幸福為「防風險」減少了拿地投資，2018年末儲備開發用地規劃計容建築面積約為917萬平方米，較2017年期末的988萬平方米有所下降，業內罕見；而今年一季度，華夏幸福又開始大面積購地，截至2019年上半年該指標增長15%至1058萬平方米。

資金壓力仍未得到根本緩解，且仍存在進一步增大的可能；再加上新來的股東與團隊——內憂外患之下，華夏幸福將走向何方？（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳，編輯 | 李小年）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！