樓市加息，影響幾何？

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來源：中國人民銀行、中國基金報 |

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昨天，央行公布了個兩條重磅消息，一個是《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，另外一個是答記者問。也就是個人住房貸款利率新規來了！這意味著什麼？對個人買房有何影響？對房地產公司又有啥影響？

首先來看看央行說了啥。

為堅決貫徹落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款「轉按揭」「加按揭」服務，確保相關工作平穩有序進行。

七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問

1.公告發布的背景是什麼？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好「房子是用來住的，不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。

2.改革後個人住房貸款利率如何定價？

改革後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

3.確定定價基準時，相應期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定後，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

4.什麼是利率重定價？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

5.對於居民家庭有什麼影響？

公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

整理出10條核心內容如下：

1、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（也就是LPR）為定價基準加點形成。

2、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率。

3、二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

4、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。

5、新老劃斷。2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

6、改革後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。

7、定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）

8、二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

9、人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

10、嚴禁提供個人住房貸款「轉按揭」「加按揭」服務，確保相關工作平穩有序進行

房貸利率會不會降？

央行出了這個重磅政策，也意味著房貸的利率由基準利率變為參考LPR。

8月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2019年8月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.25%(此前為4.31%)，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

而今天央行新發布的個人住房貸款利率中提到，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

當時新LPR首次報價出爐後半小時，央行副行長劉國強、銀保監會副主席周亮等在國務院政策例行吹風會上對此次改革做了進一步解讀，裡面就提到跟房貸利率。

對於房貸利率是否會隨之下降，央行也予以了回應。

此次LPR定價新機制增加5年期以上的期限品種，央行有關負責人在政策發布時介紹，這是為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便於未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準向LPR轉換的平穩過渡。

被問及個人房貸利率下限的政策會不會做相應調整時，劉國強表示，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，房貸利率雖由參考基準利率變為參考LPR，但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。「有一點是肯定的，房貸的利率不下降。」劉國強稱，過幾天人民銀行將會發布關於個人住房貸款利率政策的公告。

聯訊證券首席經濟學家李奇霖認為，5年期的LPR實際降幅偏窄，暗含了「房住不炒」，加強調控的政策原則。

中原地產首席分析師張大偉表示，全社會貸款成本都有所降低，房地產相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是主流。

首套房、二套房貸款有何影響？

目前房貸利率的基準利率是4.9%。

以前房貸都是按照基準利率來上浮或打折。比如首套按照基準利率，二套按照基準利率上浮20%等。而今後，央行將推廣運用LPR，銀行在各類貸款中都要運用LPR作為定價基準，包括房貸。所以，大家今後還要多關注LPR的變化，尤其是在自己即將要貸款買房的時候。

以目前的LPR來舉例。目前的基準利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低於基準利率的。如果是首套房貸，執行LPR利率是要比執行基準利率低一些的。

如果按照原先的基準利率4.9%算，300萬貸款30年。一個月要還1.592萬元。

如果嚴格按照LPR最新的數據4.85%算，300萬貸款30年。一個月要還1.583萬元。

也就是說，如果銀行真的嚴格按照現行的LPR定價來給你放貸款，每個月房貸就輕鬆了100塊錢而已。不過目前加點可能性高。如果以後LPR利率再低一些，還的房貸的也就會隨之下降。

值得一說的是，央行對於房貸利率機制設定了下限。

也就是說，新機制下，如果按照目前的LPR，首套房貸利率就不能低於4.85%。二套房貸利率則是加上60個基點，不得低於5.45%。

而原先的定價機制下，各城市或各銀行對於發放的房貸利率水準不一，比如首套房貸，有的是基準利率，有的是上浮5%或10%，有的小商業銀行則還能有折扣。

以上海為例，融360大數據研究院監測的數據顯示，7月上海首套房貸款平均利率為4.84％，環比下降7個基點，上海地區首套房貸利率降至基準以下，超越廈門成為全國最低。上海地區監測的30家銀行分支機構中，7家銀行在7月下調了首套房貸款利率，3家銀行有所上調。調整後，執行基準利率95折（即4.655%）的銀行數量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。

因此，10月8日起在上海新發放的首套房住房貸款利率，最低也要4.85%，比基準95折的4.655%水平要高出0.195個百分點。

而二套房一般是按照基準利率的10%、20%、30%，也就是5.39%、5.88%到6.37%。

二套房如果按照現在比較普遍的基準利率上浮20%來計算，就是5.88%的利率。而新政下就是5.45%，也是比按基準利率要低。

不過要注意的是，央行規定的是下限，當前調控從嚴的城市預計都會確定更高的加點下限，所以最終的利率還要根據各城市的加點下限上浮後才能確定。

中原地產首席分析師張大偉分析認為對於當下房地產按照貸款市場看，首套房貸利率過高，大部分執行的利率都在5.39以上，這從政策預期看，後續有降低的可能性。

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼點評道，央行省級分支機構將按照「因城施策」原則，根據當地房地產市場形勢變化，確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限，預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變，房價上漲較快的熱點地區或將有所上升。

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