孫宏斌的長遠布局：融創控速，穩健前行

如果在中國房企中尋找踏准周期精準布局的選手，融創中國（01918.HK，簡稱「融創」）當居於前列。

行業高光時期，融創曾靠併購打開規模擴張的大門。藉此模式，融創不僅實現業績翻倍躍升，還避開了哄搶高價地的漩渦。「彎道超車」的成果有目共睹，2019年上半年，融創銷售額再攀高至2141.6億元，以同比11.8%的增速領先頭部房企。

融創模式難以複製，不僅在於規模大幅躍升，更在於其對購地窗口期的把握、踏准市場周期的城市布局，以及強大的內生造血能力。

英雄趁時勢，行業高歌前行多年後，理性因素正逐漸回歸。2019年，融創再提「控投資、降槓桿」，將戰略優勢轉化為優異財務表現。外部環境逐漸收緊，靠加槓桿擴張的年代已一去不返。

未來，手握充沛現金流、具備健康的內在生長力，才是穿越下個周期的保障。1380億現金餘額、下半年超過5700億的可售貨值，將使融創在下半場有更多隨行就市的從容。

業績增幅領跑頭部房企

9年前，融創搶灘資本市場。

彼時，590萬平方米的土地儲備、83.3億元銷售額，融創在行業中仍是一家「小公司」。憑藉強大的納儲能力，融創將併購而來的資源轉化為逐年迸發的業績。2018年，融創銷售額4608.3億元，達上市初的55倍之巨。

至今年上半年，僅半年的銷售數字已達2141.6億元。從月度數據看，融創每月同比增長和累計增長均保持在10%~30%區間。過去的2016~2018年，融創三年合同銷售金額複合增長率達75%。

受益於銷售額連年攀升，融創已進入盈利收割期。數據顯示，公司上半年實現營業收入768.4億元，同比增長64.9%；毛利潤193.5億元，同比增長67.9%；公司擁有人應占利潤102.9億元，同比上漲61.7%。

行業天花板將至的情況下，這一增速放到頭部房企中仍不遜色。同期，碧桂園（02007.HK）營收2020.1億元，同比增長53.2%，凈利潤156.4億元，同比增長20.8%；萬科（02007.HK）營收1393.2億元，同比增長31.5%；凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。

天風證券研究認為，融創歸母凈利潤增長主要由於結算加快，毛利較去年同期增加78.2億元，增速達68%，超過收入增速。2019年上半年毛利率25.2%，較去年同期上升0.4個百分點；銷售毛利率25.2%，較去年同期上升0.4個百分點。

實際上，今年以來，樓市下行壓力加大。國家統計局數據顯示，1~6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比前五月擴大0.2個百分點；商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。

中流擊水，不進則退。流動性壓力下，已相繼有房企變賣資產求生。在融創中國董事會主席孫宏斌看來，有的公司看起來只是流動性出了問題、缺錢，實際是項目做不好。好的項目都是能賣出去，錢是能回來的。

融創的生長軌跡切實印證了這一點。自創立之初，公司便確立「高端精品」產品路線，並在內部設計全面質量管控標準和全鏈條質量測評體系。至今，融創已打造壹號院系、桃花源系、府系和桃源系等多條產品線。房企競爭逐漸歸回本質，消費者認同才是企業真正的競爭力。

如今，產品實力正逐步傳導至業績端。數據顯示，若考慮聯營及合營公司收入，上半年融創附屬公司、合營公司及聯營公司總收入合計為1293億元，同比大增82%。2016~2018年，融創並表收入、權益收入和整體收入複合增長率分別達到88%、71%和68%。

流動性充裕穩健前行

銷售業績逐年爆發後，融創新階段的關鍵詞是「穩健」。

2019年中期業績會上，融創中國行政總裁汪孟德表示，融創長期負債率穩步下降，是比較確定性的目標之一。從2017年開始，新項目投資的速度在下降。「負債管控」是未來確定的管控目標。

把「降槓桿」提到公司戰略層面的位置，與行業外部環境關係密切。今年上半年開始，房企融資正面臨前所未有的嚴峻局面。自銀保監會《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》下發以來，各渠道地產融資均有所收緊。

境內債券融資方面，住建部點名部分拿地過於激進的房企，機構認為，後續該類房企債券、ABS融資或遭收緊或暫停；銀行貸款方面，部分銀行收到窗口指導，要求控制地產業務規模；非標融資方面，多家信託收到窗口指導，傳統432通道類業務、違規前融業務均不得再做。

對於房企現狀，孫宏斌認為，按照目前的政策，融資端嚴控將常態化。在此邏輯下，市場受到較大影響，土地市場會下行，商品房銷售也會受到影響。購房者預期會比較平穩，但對按揭控制趨緊，這對市場影響很大。

面臨市場變化，融創表示，未來公司將更加重視資金使用效率和財務安全。下半年繼續加速銷售、釋放經營現金流、嚴控土地投資，保持流動性寬鬆的同時，確保凈負債率在2019年底顯著下降。

截至報告期末，融創總資產8703.18億元，較上年末增加21%；所有者權益797億元，較上年末增加9%；現金餘額1380億元，較上年末增加15%；現金餘額覆蓋下半年到期的有息負債超過3.1倍，公司流動性較為寬鬆。

8月23日，標普全球評級表示，融創2019年上半年債務上升是暫時的。預期融創持續強勁的項目交付與確認，以及更加克制的土地收購步伐，將抵銷債務上升的影響。

控速求穩新階段，融創將年度銷售目標定為5500億元，較2018年銷售額增長20%。就過往來看，融創銷售去化率持穩於70%~80%，而下半年公司僅需完成59%去化率就能達成目標。此外，5720億元的新可售資源將為目標實現提供支持。

低成本土儲優勢突出

過往幾年，沒有哪個行業像房地產這般，穿越周期一路昂揚向上；也從未有哪個行業，受宏觀調控影響如此之巨。但如今，行業面臨不同以往的局面。融資全面收緊、不將房地產作為刺激經濟的手段，持續的調控正倒逼房企進行自我變革。

2019年上半年，融創延續2016年第四季度開始的謹慎保守態度，在1~4月的市場低位補倉，所獲取的核心城市及區域土地平均溢價率僅21%；5月市場高位後，融創控制拿地節奏，規避拿貴地風險，僅增持少量優質土地資源。

行業發展進入下半場，變的是日趨嚴峻的外部環境，不變的是對企業內在資源與生長力的要求。充裕的土儲資源，從來都是房企發展的保障。較低的土地成本、順應市場的城市布局，又是這場競爭中的關鍵法寶。

孫宏斌認為，市場融資收緊之下，能低成本拿地的房企融資優勢較為突出。「無論是銀行資金，還是社會資金，給錢的前提都是項目能賺錢。而地價又是項目是否賺錢的關鍵，因此有低成本土地儲備，融資優勢是比較明顯的。」他表示。

回顧過往，融創在土地市場上一直避免高價買地。從公司目前土儲看，土地平均成本僅4307元/平方米，對應同期超過15000元/平方米的銷售均價，可運作的利潤空間較為豐厚。

融創始終堅持在一二線及強三線城市投資布局，有效規避弱三線及以下量級城市的市場回調風險。截至中報發布日，融創擁有確權的土地儲備貨值2.82萬億，確權土地儲備面積2.13億平方米，貨值超過83%位於一二線城市。

摩根士丹利發布報告稱，融創土地儲備貨值充裕，且大部分位於一二線城市，優質充足的土儲使得融創後續獲取土地時十分從容，尤其在土地市場過熱時能夠規避風險。

憑藉堅守地產主業，融創鎖定全國房企五強之列。在此之外，融創於年初完成以「地產 」為前提的四大戰略板塊布局，包括融創地產、融創服務、融創文旅，以及融創文化。

「從2017年『控投資、降槓桿』開始，地產開發主業仍是公司的核心主業。」副總裁兼公司秘書高曦稱，對於非地產業務，主要是培養長期競爭力，成為公司未來新的業務增長點。

在融創管理層看來，融創文旅項目大都布局在國內一二線核心城市，無論是人口基礎還是交通便捷性，都難再複製。目前融創文旅已在全國布局10座文旅城、4個文旅度假區、9個文旅小鎮，其中涵蓋39個樂園、24個商業，以及近70家星級酒店。

生存愈烈，融創已搶先來到變革的十字路口。

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