重磅！新修改的土地管理法通過，征地賠款、集體土地入市、宅基地流轉等迎重大變化…對房價也會有影響？

8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關於修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。本決定自2020年1月1日起施行。

據了解，土地管理法修改以保護農民利益作為基本原則和重要目標，重點從征地、集體經營性建設用地、宅基地管理等三方面制度進行了完善，其中，集體經營性建設用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點。

值得注意的是，農村集體經營性建設土地入市，改變了原先建設用地只能用國有土地的格局，是否會對土地供應格局形成衝擊備受關注。對此，全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶明確表示，不會對土地市場造成衝擊。

對於新修改的土地管理法通過後的實施，全國人大常委會組成人員程立峰建議，注重與相關法律和改革措施的銜接，在實施法律的同時，進一步擴大土地制度改革試點範圍，為改革於法有據提供更多的實踐經驗和立法基礎。

三方面完善切實保障農民權益

土地是農民的命根子。據全國人大常委會法制工作委員會經濟法室副主任楊合慶介紹，土地管理法修改以保護農民利益作為基本原則和重要目標，重點完善了三方面制度。

一是在征地方面，改革了征地程序，要求政府在征地之前開展土地狀況調查、信息公示，還要與被征地農民協商，必要時組織召開聽證會，跟農民簽訂協議後才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續，這極大保護了農民利益。在征地補償方面，改變了以前以土地年產值為標準進行補償，現在實行按照區片綜合地價進行補償，因為區片綜合地價除了考慮土地產值，還要考慮區位、當地經濟社會發展狀況等因素綜合制定地價。

二是在集體經營性建設用地方面，改變了過去農村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，能夠為農民直接增加財產性的收入。同時，在集體建設性用地入市的時候，法律要求必須由村民代表大會或者村民會議三分之二以上的成員同意才能入市。

三是在宅基地管理方面，我國對宅基地實行一戶一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比較緊張，這次法律規定，針對這種情況，地方政府要想辦法採取別的方式保障實現農村居民居住的權利。另外，這次改革還下放了宅基地的審批權，明確要求通過規劃合理安排農村的宅基地，為改善農村的居住條件提供便利。

「總之，新修改後的土地管理法的這些舉措將為農民利益提供更加充分的實實在在的保障。」楊合慶說。

集體經營性建設用地入市是最大亮點

值得注意的是，這次新修改的土地管理法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。

新修改的土地管理法中，刪除了原來土地管理法第43條，即任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定；增加規定農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，並經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

對此，自然資源部法規司司長魏莉華表示，這是土地管理法一個重大制度創新，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙，集體經營性建設用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點。

農村集體經營性建設土地入市，改變了原先建設用地只能用國有土地的格局，這對下一步的土地供應格局會不會形成衝擊？

對此，楊合慶表示，這次土地管理法的修改，包括集體經營性建設用地入市改革，目的就是為了改變、完善現有的建設用地土地供應的格局。原來只有國有的建設用地才能進入市場，以進行各項建設，現在是允許把集體的建設用地，直接由集體出讓、出租用於建設，這是土地供應格局的改變。「集體經營性建設用地入市，首先入市的土地要符合規劃，規劃必須是工業或者商業等經營性用途，第二是必須要經過依法登記，第三是它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之後的土地權利人也要按原來規劃的用途來使用土地。因此從這幾個方面來講，它不會對我們的土地市場造成衝擊。」他說。

業內人士預計，新土地管理法將為後續租賃市場的改革提供更為充足的用地，而隨著租賃住房建設的大量供給，房價上漲的態勢將得到抑制。同時，農村集體建設用地直接入市，也有利於降低土地的基準價格。另外，農村集體建設用地入市也將大幅增加農民土地財產收入，賦予農民更多財產權利，更好保護農民合法權益。

專家建議繼續推進土地制度改革試驗探索

魏莉華介紹，農村土地制度改革涉及的主體、包含的利益關係十分複雜，牽一髮而動全身，必須審慎穩妥推進。在2014年底，中辦、國辦印發《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地改革試點工作意見》，在全國部署農村土地制度改革試點工作。由於試點突破了土地管理法和城市房地產管理法有關規定，2015年2月全國人大常委會通過授權決定，授權國務院在33個試點縣行政區域內暫停實施土地管理法的5個條款、城市房地產管理法的1個條款。自2015年以來，33個試點地區在黨中央堅強領導下大膽探索，勇於實踐，農村土地制度改革取得了明顯成效，也為土地管理法修改奠定了堅實的基礎。

對於新修改的土地管理法通過後的實施，全國人大常委會組成人員程立峰提出了三方面建議。

一是組織好法律的學習和宣傳。農村土地制度事關國民經濟發展和農民切身利益，這次修改法律是將黨中央關於土地制度改革要求和試點地區制度性成果經法定程序轉化為法律，並在全國普遍實施和執行，所以要加強學習和宣傳普及，讓廣大農民真正了解和體會到土地制度改革的成效和國家法律賦予農民的權利。

二是注重與相關法律和改革措施的銜接。這次土地管理法和城市房地產管理法同步修正，並且與剛剛修正的農村土地承包法作了銜接，強化了對永久基本農田的保護，明確了土地利用總體規劃和國土空間規劃的關係，建議在實施中要同步推進這幾部法律和改革措施，形成法律的合力。

三是繼續積極推進土地制度改革試驗探索。「本次法律修正採取積極穩妥的態度，將看得準的問題、改革實踐證明可行的做法上升成為法律，對一些一時看不準、不成熟的做法，還要繼續開展試點。建議在實施法律的同時，進一步擴大試點範圍，特別是加大土地制度綜合性改革措施力度，為改革於法有據提供更多的實踐經驗和立法基礎。

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