八月樓市持續走冷，百強房企銷售環比下跌

市場調整期，房企8月銷售情況仍延續此前低溫態勢。

克而瑞數據顯示，8月百強房企權益口徑業績較7月環比微降1.7%，略低於1~7月均值。TOP30房企中11家房企單月業績環比下降，萬科8月銷售規模451.3億，環比降低6.3%；旭輝集團和招商蛇口8月銷售金額137.4億、180.9億，分別環比下降5.6%和6.4%。

全口徑榜單中，碧萬恆仍穩佔行業三甲位置，前八月銷售額分別為5095.4億、4273.2億、3702.5億。保利發展和融創中國緊隨其後，分別以3095億、3056億居行業第四、第五位。六至十位的房企分別為中海地產、綠地控股、新城控股、華潤置地、龍湖集團。

但如果以權益口徑統計，行業位次悄然發生變化。萬科前八月權益金額2563.9億，被恆大以3521.1億反超。保利發展權益排位變動明顯，以2042.7億下滑至第六位。融創中國和中海地產分別以2109億、2102.9億排名第四、第五位。

除此之外，權益銷售榜中，金科集團、富力地產、華夏幸福、旭輝集團均變動較大。華夏幸福權益銷售766億，排名第16，較全口徑上升6位；金科集團、富力集團權益排名均較全口徑上升5位。旭輝則向下滑落，以642.1億位居權益榜第20，較全口徑榜下滑五位。

克而瑞認為，雖然多數企業8月業績仍環比上升，但市場並不如數據體現的這麼好。業績上升的原因是今年下半年企業加大供貨力度，但項目總體去化率並不佳。

從城市市場數據中可見一斑。8月房地產市場持續轉冷，克而瑞重點監測城市累計成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。

具體而言，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調，北京成交遇冷，環比跌幅多達-42%。

二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，近半二三線城市成交量企穩回升，成都、無錫和廈門等環比漲幅皆超30%；而反觀西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在-50%附近。

截止目前，大部分上市房企均已披露上半年經營業績。克而瑞表示，相較於去年同期行業利潤規模大幅增長，今年上半年房企整體利潤增速放緩顯著，僅同比增長不到20%。

港股上市房企中，中國恆大、九龍倉、華南城、朗詩綠色等房企凈利潤同比均不同幅度下滑；A股上市房企中，中交地產、中洲控股、萬通地產等中小房企盈利能力也不容樂觀。

規模房企盈利能力經歷了前兩年的增長，已經進入平穩期。市場上行通道愈發狹窄，但房企競爭的激烈程度卻有增無減。前八月，除TOP30房企外，TOP100各梯隊房企權益門檻較去年同均略有提升。

其中，TOP10房企權益金額門檻達1033.3億元，同比提升6.5%。TOP20和TOP100房企權益金額門檻分別為642.1億元和115.4億元，均同比提升近3%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升11.7%至324.2億元。

行業對未來不再樂觀，房企未來定調均趨向謹慎。在近期中期業績會上，行業龍頭如碧桂園，稱未來要看機會均衡布局、分散風險；萬科將自身發展定義為「勻速運動」、避免大起大落；而除非特別好的機會，融創中國下半年基本停止拿地。

8月22日，融創中國董事局主席孫宏斌在出席公司投資者會議時表示，下半年沒有拿地指標，除非特別好的機會，公司基本停止拿地。即使融創一直將「小心拿地、避免拿高價地」奉為經營底線，但如此堅決定調，仍折射出當下市場的陣陣寒意。

「中型房企有較大的規模擴張訴求，拿地動力強，又相對缺乏自有資金，將面臨較大挑戰。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場下行，幾乎難以跨越本輪周期。」 東方證券認為。

克而瑞表示，在目前行業利潤空間受擠壓的背景下，未來房企的盈利能力將更取決於企業自身精細化運營及產品力的打造。隨著「金九銀十」到來，房企勢必加大推案營銷力度，屆時持續下滑的成交量或能企穩。

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