翻完優客工場352頁招股書，我們發現它另外半條命不靠工位

獵雲網註：優客工場目前的商業模式不僅僅是空間運營，而是「空間運營 非空間業務」模式。其中，空間運營板塊包含直營模式和輕資產模式兩類，前者主要為面積大於200平米標準化空間U Space，面積小於200㎡小型辦公空間U Studio，以及定製化空間U Design；後者為以運營管理輸出為主的U Brand模式，以資產託管為主的U Partner模式。文章來源：PropTech研習社（ID：cv_seal），作者：Ellie、晨曦、銀昕。

行業一片哀鴻間，優客工場公開招股書，穩了穩軍心。

在看完優客工場招股書後，一位業內同行道出了從業者近期的情緒——終於「回歸理性」了。

短短4個月時間，聯合辦公行業坐了一趟過山車。

WeWork估值超高的時候，行業一度過於樂觀；WeWork上市折戟後，行業又過於悲觀。如今，優客工場正式公開招股書，總算給陰霾一般的聯辦行業帶來了晴天。

今天，PropTech研習社獨家獲悉，前不久收購SOHO3Q項目的黑馬築夢之星，在上周剛剛成為優客工場的基石投資者，投資金額約300萬美金，目前已在備案中。

為什麼要在這個時候投資？優客工場真實情況如何？公布招股書後能否如期上市？上市路上會步WeWork後塵嗎？業內人士如何看待優客工場赴美上市？

PropTech研習社翻了352頁招股書，並找了業內22位CEO們聊了聊，我們發現了優客工場的7大秘密。

優客工場國內空間分布圖

優客工場不就是賣工位嗎？不，半條命靠別的

優客工場目前的商業模式不僅僅是空間運營，而是「空間運營 非空間業務」模式。

其中，空間運營板塊包含直營模式和輕資產模式兩類，前者主要為面積大於200平米標準化空間U Space，面積小於200㎡小型辦公空間U Studio，以及定製化空間U Design；後者為以運營管理輸出為主的U Brand模式，以資產託管為主的U Partner模式。

2019年以來，國內聯辦不約而同由二房東模式向輕資產模式轉型，優客工場也不例外。

優客工場甚至直接在招股書中表示其2018年和2019年前九個月的運營利潤主要來自於輕資產模式，並表示輕資產模式是其主要增長動力之一，未來將在輕資產模式下進一步發展合作空間業務。

從營業收入來看，目前優客工場主要有三大塊收入來源：空間會員費收入、營銷和品牌服務收入以及其他服務收入。

2017年和2018年，優客工場最主要的收入來源還是辦公空間會員服務的收入，佔比超過85%。

而到了2019年前三季度，優客工場辦公空間會員服務的收入和非空間收入均超過了4億元。這個時候市場和品牌收入等非空間收入，已經和辦公空間會員服務的收入不相上下。

非空間業務收入為什麼能實現突飛猛進呢？

招股書顯示，優客工場未來重點發力的輕資產模式被計入了市場和品牌收入。此外，優客工場在招股書中表示，2019年前三季度大部分的營銷和品牌服務凈收入均來源於聖光中碩，這是優客工場於2018年12月收購的數字營銷服務提供商。

某聯合辦公資深業內人士在接受PropTech研習社採訪時解析此事稱，非空間業務在優客工場招股書中主要有兩項：

品牌輸出和物業託管，與空間業務之間的關係可以簡單理解為「直營店」和「加盟店」的區別。但事實是，優客工場花了大量成本收購了一些公司，其實是看上了這些公司的流水，以優客收購的某家廣告公司為例，廣告公司為優客帶來了極大的收入，但其實利潤是很低的。這些收入是由投資行為直接帶來的，而不是其真正的增值服務所帶來的，這部分所謂的非空間業務收入水份很大，業內稱之為「買流水」。

招股書顯示，截至2019年9月30日，優客工場在輕資產模式下共有39個空間，管理面積約為13.87萬平方米，占所有聯合辦公空間（總管理面積約60.86萬平方米）的22.8%。

眾所周知，優客工場先後收購了8家聯合辦公品牌（洪泰創新空間、碎片空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom、愛特眾創、火箭科技和方糖小鎮等），而這8家品牌就貢獻了13.87萬平方米的管理面積，22.8%的營收。

其中，方糖小鎮在今年7月因為雙方對未來規劃不一致，已宣布與優客工場和平分手。

在優客工場IPO之際，這些被收購項目的CEO能一起分享即將到來的喜悅嗎?PropTech研習社採訪了上述被收購空間的幾位CEO，對方均因持股尚在緘默期，不予置評。

國內聯辦第一股還在燒錢嗎？燒，三年累虧13.9億

有巨虧的WeWork在前，國內聯辦第一股優客工場會不會好一些呢？

2017年、2018年以及2019年前9個月，優客工場總凈收入分別為人民幣1.67億元、人民幣4.49億元和人民幣8.75億元。優客工場營收增速非常迅猛，2018全年、2019年前9個月總凈收入分別同比增長168%和210%。

與營收飛速增長形成對比的是，優客工場最近三年連年虧損，且虧損額大有進一步擴大的趨勢。

2017年、2018年和2019年前三季度，優客工場虧損額分別為3.729億元、4.452億元（約合6230萬美元）和5.728億元（約合8010萬美元），2017年至今，優客工場累計虧損額超過13億元。

值得關注的是，2018年前三季度，優客工場虧損額僅為2.709億元，而2019前三季度的虧損額大幅上升至5.728億元，同比增長111%。至於虧損原因，優客工場在招股書中將重大損失解釋為門店擴張、門店重整、門店收購等需要大量的資金。

國內某聯合辦公高管告訴PropTech研習社，據其所知，優客工場從2018年開始就放慢了擴張新店的節奏，主要目的是希望減少虧損，謀求資本市場的認可，但是從招股書的數字上看事與願違。放慢了開店節奏，但虧損仍在擴大，這意味著這些已經開的新店並沒有什麼盈利能力，反而成了一個個包袱。

優客工場自2018年以來放慢開店節奏這一說法也能從優客工作招股書中得到印證。

招股書顯示，優客工場在2018年底運營162個空間，到了2019年第三季度，運營空間數增至171個。優客工場在今年前三季度多開了9家空間，但虧損額增加了1.2億元。

優客也講會員制故事嗎？嗯，7萬工位，61萬會員

招股書顯示，截至2019年9月30日，優客工場擁有約60.96萬名會員，其中包括約58.46萬名個人會員和2.5萬家企業會員。優客工場的大型企業會員包括美團、耐克和今日頭條等。

優客工場企業會員構成（來源：招股書）

從會員數量上來看，優客工場的會員增速著實迅猛。2018年，優客工場的會員數僅25.2萬人，到了2019年會員數就增至61萬人。三個季度的時間，優客工場的會員數增長了36萬人。

但值得關注的是，優客工場目前提供的工位數量只有7萬餘個。會員數量與總工位數量相差這麼懸殊？

PropTech研習社就此詢問了多位聯合辦公行業高管，有高管表示，這背後的會員數量的計算方式有問題，優客工場有可能把只要曾經在優客工場租過工位，甚至只要在優客的APP上註冊過會員身份的人，全算上去了。

而優客工場在招股書中是這樣解釋的，會員數沒有水分。

會員激增是因為優客工場拓寬了場景，將會員資格擴展到了實體空間之外。比如，優客工場為個?成員提供的?助餐廳，咖啡廳，健身房，?助超市，?動售貨機，按摩椅，睡眠?莢，培訓和娛樂活動等等。

43位股東，到底是誰的優客工場？放心，毛大慶夫婦hold得住

在聯合辦公的賽道中，大概鮮有選手像優客工場這般，擁有如此之多的股東。

優客工場股權結構（來源：招股書）

招股書顯示，毛大慶夫婦持股35.27%，是優客工場第一大股東。Ambitious World Limited持股8.56%，位列第二大股東，星牌集團持股5.31%，位列第三大股東。

其中，毛大慶與其配偶白小紅在Ambitious World Limited中擁有或者控制的股份達1706萬股，佔Ambitious World Limited總股數（4631萬股）的1/3以上。

在表決權方面，優客工場招股書顯示，每股A類普通股有權獲得1票，?每股B類普通股則有權獲得15票。

在此次發行完成後，毛大慶和白小紅持有的35.27%股票將全部轉化為B類普通股。而Ambitious World Limited、星牌集團等股東所持有的股票在發行完成後將轉化為A類普通股。毛大慶和白小紅在Ambitious World Limited中享有的股份同樣不享有轉化為B類普通股的特權。

企查查數據顯示，優客工場的工商股東共有43位，在前6大股東中，實際控制人與最終受益人白小紅個人持股數量最多為26.45%；另5大股東持股比例3.4%—7.89%不等；剩餘37位小股東共計持股49.84%。其中持股3.5%以下的股東3位；持股2%—3%的股東9位；持股1%—2%的股東9位；持股1%以下的股東16位。

對此，有業內人士表示，分散的持股比例，對優客工場而言，有三大好處：

第一：每位股東出資不多，可以不斷吸納有影響力的個人，對於股東而言，參與成本相對較低；

第二：參與人數多，會使得優客工場的融資輪數也相對較多，每一輪只要後面有人進來，前面的人就可以獲得賬面上的增值；

第三：每個人持股少，意味著在公司沒有任何話事權，對於重大決策，沒有反駁的權利，這有利於公司的統一決策。

上述人士認為，從股東結構來看，雖然股東人數眾多，但由於持股比例最多的仍是毛大慶夫婦，因此整個公司的決策，或還是毛大慶夫婦說了算。

優客工場缺錢嗎？缺，債權 股權「兩條腿」走路

WeWork有軟銀股東做靠山，利用股 債的高級融資術撬動了百億級的資金，優客工場的財技如何呢？

PropTech研習社發現，優客工場在上市前，還發行了3次普通股以及1次可轉換債券。

2019年1?，優客工場向All-Stars發?了1000萬美元可轉換債券，可轉換債券是單利計息，年利率為8％，到期日是2020年1月9日。優客工場創始人毛大慶的全資子公司 Maodq Limited以其持有的697,977股普通股向 All-Stars提供抵押擔保。

2019年5月、6月和8月，優客工場分別發行了7033萬元、2031萬元和4067萬元，每股?值0.0001美元的普通股，股東全部為機構投資人。

此外，優客工場在2018年和2019年前三季度的利息?出分別為??幣990萬元（140萬美元）和800萬元（約合110萬美元），?2017年利息支出僅為??幣10萬元，優客工場在招股書中將利息支出激增解釋為銀?貸款及其他借款額增加。

據業內人士跟PropTech研習社透露，優客工場2018年990萬的利息支出著實不低，這說明優客工場的借款至少一個多億。

這一點也從招股書中的得到印證。招股書顯示，優客工場在2018年的短期借款和長期借款分別為7769.8萬元和4539萬元，總借款額1.23億元；在2019年前三季度的短期借款和長期借款分別為1.3億元和2.97億元，總借款額4.27億元。可以看出，優客工場在2019年銀行債權融資大幅提升。

優客工場手裡有樓嗎？有，兩塊土地，自持物業25萬方

WeWork上市風波里，創始人因為將自己手裡的樓租給公司，背負上了道德風險。這樣的風險，優客工場能規避嗎？

優客工場在招股書中披露，除了租賃的聯合辦公空間和辦公室外，其擁有兩塊土地的使用權，但目前尚未開始施工。此外，優客工場擁有的自有房產總面積約為24.9萬平方米。

同WeWork一樣，優客工場也存在關聯交易，但不是個人行為。

招股書顯示，優客工場與創始人毛?慶的附屬公司優享創智簽訂了六份租賃協議。而優享創智是優客工場公寓業務——共享際的運營公司。

雙方約定的租賃期限為2年至20年，日租金為2.83元/平方米至10元/平方米，每年遞增。2017年和2018年，以及截至2018年9月30日和2019年9月30日的9個月，優客工場與優享創智簽訂的租賃協議產生的租賃費用分別為30萬元、900萬元(130萬美元)、670萬元和1710萬元(240萬美元)。

但反過來，優客工場又會為優享創智提供諮詢、施工、設計服務。2017年和2018年，以及截至2019年9月30日的9個月，優客工場為優享創智提供諮詢、建築和設計服務所產生的凈營收分別為680萬元、700萬元(100萬美元)和830萬元(120萬美元)。

6萬字闡述「中國特色」風險，當「二房東」並不容易

與WeWork拿出4萬字闡述風險來對比，優客工場在風險提示部分用了近6萬字，其中不少風險跟國內特色的政策法規相關。

在經營風險一欄，優客工場還提到少數?個場所尚未完成所需的竣?驗收檢查，可能存在行政處罰風險。截?本招股說明書發布之?，優客工場因未完成所需的防?和消防安全竣?驗收檢查?導致的最?罰款額約為??幣130萬元。

除了所有「二房東」會遇到的常規風險，助力優客工場業績成長的大客戶也成為風險因素質疑。

在「?險因素」一欄中，優客工場目前依靠數量有限的主要?型企業成員來維持其?住率。這種集中度導致更?的集中度?險，例如，如果這些關鍵企業之?終?與優客工場的合同，優客工場的業務可能會遭受損失。

截?2019年9?30?，優客工場排名前25位的?型企業成員占?作站租賃的約16％，佔2019年前三季度總凈收?的24.7％。

國內玩家點評

4個月前，全球矚目的WeWork因其創始人言行和估值泡沫，這隻明星獨角獸跌落神壇。如今，冒著WeWork上市未果的陰霾，優客工場逆勢赴美，業內人是什麼想法呢？

PropTech研習社今天跟業內22位CEO聊了聊。其中，包括氪空間、辦伴在內的多家聯合辦公創始人對優客工場即將上市表示恭喜。

但業內對此事評價還是站成了兩派：支持者認為優客工場上市重新了提振行業信心，質疑者直指優客工場數據，擔憂其上市之後的股價表現。

以下是業內大咖態度：

A提振信心派：

某孵化器創始人：

首先恭喜優客工場。當然，這個時間點能邁出這一步我想也是無奈之舉，甚至是迫不得已吧。這個寒冬到來之前WeWork已經先潑了一盆冰水，可想而知這個時間點聯合辦公申請IPO之路的艱辛。從整體財報數據 來看，優客工場的財報數據與WeWork之前的財報數據相比有很多類似之處，這可能也是對優客工場IPO最不利的一面，畢竟WeWork IPO的陰影未消。

但是綜合來看，除了財報數據之外，優客工場給於未來市場及投資者的信心也有另一面：一是不一樣的中國雙創環境；二是不一樣的創始人和創業團隊。所以，期望優客工場能夠給這個冬天帶來溫暖和興奮。

國內某中介行業觀察者：

誠然，優客工場必須是這個行業里最優秀的份子之一，這一點毋庸置疑的。而就IPO這個事兒而言，確實是發展道路中的一個關鍵節點，階段性經營策略調整好比臨時抱佛腳，可以解決眼下問題 ，但是長期來說還必須打鐵自身硬。

某聯辦頭部創始人：

優客工場招股書顯示非常好的數據，市場經過洗牌調整，一定是會留下最有能力和實力的企業；特別是在新市場摸索過程中能及時調整還要能苦練內功。我持續看好聯合辦公的中遠期未來。苦練內功包括運營，也包括基於空間的非空間業務，本來聯合辦公的一個重要邏輯就是大量企業聚集後，基於企業聚集的非空間業務優勢會更顯著。我想優客工場證明了這一點。

城智更新研究院院長陳方勇：

值得注意的是，規模效應帶來各項費用佔總凈收入的比例不斷下降，招股書數據顯示，優客工場一般管理費用佔比由2017年的56%下降至2019前9個月的15%，市場銷售費用佔比則由2017年的15%下降為2019年前9個月的6%。總運營效率大幅提高，運營利潤率明顯改善：由2017年的-239%改善至2019年前9個月的-64%；而2019Q3運營利潤率已優化至-37%。

中經聯盟秘書長、優鋪網創始人陳雲峰：

一路陪著毛大慶創業走來，我有幾點感想想說：第一，我從來沒見過像毛大慶這樣優秀親和，有發展眼光的人。他之前在萬科做總裁的時候，萬科在北京站穩了腳跟，保持了老大的位置。

第二點就是在創業當中的辛苦。我們在台上演講都是很風光的，但是我們倆走下來到了休息室，他會扒開頭髮讓我看，頭髮全白了，為了事業真是熬白了頭。

另外他為什麼要去跑馬拉松。創業頂著巨大的壓力，投資人的壓力，市場的壓力，內部管理的壓力……我們可以從毛大慶身上看到一個時代的縮影。

說句不好聽的話，之前有好多企業家成功是靠跟政府拉關係，包括開發商實際是要靠政府。但是毛大慶們這一代人，一個60後，是靠著自己的本事去做市場去做運營，來創業，很不容易。

前兩天毛大慶提到了美國的投資人也認為聯合辦公這條賽道必須要打開，不能讓WeWork上市的陰影阻擋國內選手的道路，所以他們都希望優客工場能夠帶領這個行業殺出重圍，在資本市場只是一個亮相。但是更重要的是，能夠讓投資人，讓整個社會、整個行業看到聯合辦公這個領域。

B擔憂質疑派：

某聯合辦公負責人：

沒有盈利模式的商業邏輯，屬於擊鼓傳花。成功就是瑞幸，路上是賈躍亭，失敗就是龐氏騙局。2017全年、2018全年、2019年前9個月，優客工場運營虧損分別為人民幣4.00億元、人民幣4.57億元、人民幣5.61億元，跟wework差不多，也是每收入一塊錢就要虧損一塊錢。

國內某行業觀察人士：

目前市面上大量的「表揚稿」是優客工場花大力氣進行公關的結果；優客工場為了與WeWork有所區分，特別是在WeWork用「科技公司」包裝自己的這套做法在資本市場上不被認可之後，就換了一個詞：「服務賦能」，但其商業模式和未來的發展方向與WeWork有90%的相似度。「這其實是文字遊戲，優客可以理解為一個小號兒的WeWork。」

某空間創業領域高管：

幾點感受共勉：一、如果能敲鐘當然是好事，表示行業邏輯股市認可，表示祝賀，但交材料不代表一定能過，先讓子彈飛一會兒。二、公司上市不是終點是起點，是為了能順利募資支持後期發展，但如果巨虧無法改善股價必將巨幅下跌，又沒辦法再ABCDEFG擊鼓傳花式融資了，那可就意味著上了後就真成了公司終點了，三、上不創始團隊有對賭或回購條款痛苦至極，上了必大比例跌破，投資人面臨資本大縮水更是痛苦至極，誰蒙了誰現在看說不清。

某位曾經的聯辦行業從業者：

聯合辦公行業現在如此的低迷，整個資本市場都會對整個行業保持警惕，WeWork又大大的挫傷了行業的積極性。所以優客這波操作無疑是給了行業給了資本信心，但另一方面，如此匆忙的上市動作，不知道優客是不是真的做好了準備。

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