超1億美元紐約拿地，蟄伏十餘年的「地產教父」要回來了？
近日，合生創展集團有限公司(下稱「合生創展」)公告表示，以1.14億美元收購一宗位於美國紐約曼哈頓的空地。據悉，這是該公司在中國境外的首個投資項目。
曾經，合生創展與碧桂園、恆大、富力、雅居樂並稱「華南五虎」，更是國內首家銷售額超百億元的地產開發商。但是在眾多房企通過高周轉、高槓桿向千億銷售額邁進時，合生創展一直「慢周轉」，克爾瑞研究中心發布的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，合生創展以163.2億元流量金額和163.2億元的權益金額被遠遠拋在了去年的全國房企百強之外。合生創展早已掉隊。
進入2019年，合生創展活躍起來，頻頻舉牌，兇猛拿地、接盤新城項目，此次更是首次布局海外，這似在昭示，沉寂十餘年後，合生不甘寂寞了。
首次出海
據了解，合生創展欲投入2.25億美元成本將此紐約地塊打造為一幢層高36的新樓宇。其中地下兩層用於修建便利設施及儲藏室，地上34層中，除一層用作住宅大堂及零售外，其餘均作住宅使用。該幢樓宇總建築面積約為18.33萬平方英尺。該項目將於2020年動工，最早將於2021年對外銷售。
合生創展表示，進入美國房地產市場可以從地域上分散集團投資的區域和創造一個包括中國以外地方資產的投資組合，本次收購可建立一個基礎，讓集團在有適當機會時在美國擴張。同時其表示，希望將可以將物業投資範圍拓寬至全球，通過投資核心城市的優質物業項目，優化集團的資產品質並為其帶來回報。
對此，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為，目前各個房地產企業國內布局基本完成，事實上和其他房地產企業一樣，合生創展此次出海主要目的是進行國際市場的戰略布局。
沉寂數年
合生創展，它曾經被萬科創始人王石稱為是中國房地產界真正的「航空母艦」，2004年，合生成為首家銷售破百億的房企。但那都是過去時——而今遍地都是以「高周轉」打法見長的房企，合生創展雖然在北上廣坐擁一大批低成本的地塊，但「慢周轉」的模式讓它在「百億銷售額」的陣營原地踏步十餘年。
合生創展此前是鮮少在公開的土地招拍掛市場上出手的，它大部分的土地儲備都來自於城市更新、協議出讓等方式。早期，它在北京、廣州「圈下了」大片的土地，這些土地成本多數不過每平方米數百元。
1992年，合生創展董事局主席朱孟依在香港成立了合生創展。它的發展模式也與港資房企類似，這些年來，它一直通過「囤地、慢周轉」的開發模式，最大限度獲得土地或物業升值帶來的收益。
儘管能夠帶來可觀的回報，但卻不得不承受規模失落的「後遺症」。2004年,合生創展成為國內首家銷售額超百億的房地產公司,但十多年過去,它依然停留在「百億陣營」。而採取與合生創展相同發展模式的港資房企，在中國內地也已經被更快的房企們打得「措手不及」。
2018年，碧桂園、萬科和恆大都已經衝進了5000億俱樂部，行業的第一個百億選手合生創展的銷售額則是149.75億元，全年營業額同比減少3.8%至132.94億港元；股東應占溢利微跌0.36%至57.75億港元。
這些年，合生創展的土地儲備一直維持在穩定值——2018年，它的土地儲備達2922萬平方米，2017年為2933萬平方米，2016年的數值則是3013萬平方米。
它甚至連擅長的收併購拿地光環都已不再，2017年9月以人民幣13.64億的價格向中國信達收購不良資產就被稱為是「沉寂兩年後首拿地」。
在此之前的一次公開拿地要追溯至2015年2月，以總價5350萬元向朱孟依胞妹朱金麗收購惠州稔山鎮物業，建築面積9.77萬平方米。
風格轉變？搶地王
或許是朱孟依家族對市場的預判出現了根本性的變化，又或者不甘於在這個行業就此沉寂，總之變化正在合生創展的身上發生。至少很明顯可以看到，它開始在土地市場發力了。
合生創展三季報披露稱，2019年前10個月實現合約銷售金額177.17億元，一舉超越歷史峰值。還有消息稱，一向穩健為上的合生創展董事局主席朱孟依定下了目標：2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率。
合生創展過去10年銷售額
對合生來說，這是一個激進的目標。要知道，過去15年裡面，合生的規模一直在200億以下。
如今，「400億、800億、30%-50%的增長率」這種高周轉企業才會出現目標，跟合生創展長期以來慢周轉的穩健風格迥然不同。合生身上，發生轉變的不僅僅是朱孟依對銷售目標的設定，還有他們在土地市場的拿地政策。
據不完全統計，2019年的7月到10月，合生創展在短短4個月裡面耗資約74.17億元，斬獲北京、杭州、廣州、江門等地多幅地塊，金額超去年全年凈利潤。
今年7月，合生先在江門用11億拍了2塊地，緊接著拿下廣州增城地塊；在廣州市區內，簽下了佔地面積約109.74萬平方米，僅次於瀝滘村的第二大舊改項目——與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議；9月16日，合生創展成為廣州市番禺區新基村的舊改合作企業，預計投資29億元，總用地面積為24.71公頃；10月中旬，朱孟依一口氣拿下東莞最大體量的舊改項目——麻涌鎮的5箇舊村改造。
注意，上述的拿地項目中，合生創展還通過招拍掛的公開方式拿地。此前，合生創展主要通過城市更新、協議出讓等方式的獲取土地，招拍掛的拿地次數極少。而這4個月裡面，合生創展通過招拍掛取得了三塊土地。
更反常的是，合生今年還曾競爭北京今年的「總價地王」，可惜與中海地產纏鬥數輪後敗下陣來。搶地王，這與合生低價布局的風格也截然相反。
這種突如其來的轉變，其實在2018年已經有跡象。從去年11月開始，合生創展在太倉、佛山等土地拍賣市場已經有所動作。
朱孟依從未回應過其重新活躍起來的原因，也許出於朱孟依對市場前景的預判，也可能是不甘心就此沉寂。總之，合生想重回賽場。
舊改新政，重啟囤地機器
對於合生再次活躍的原因，猜測很多，地二代、市場前景、不甘心沉寂......外界議論紛紛，朱孟依沒有回應。
朱孟依無疑是具有商業天賦的，一路以來，合生在房地產、全國化、多元化經營等方面的超前布局顯現出朱孟依對市場有精準的預見性。
近年來，雖然合生進入公開市場拿地，但它大部分的土地儲備都是屬於城市更新改造項目，跟「舊改王」佳兆業一樣，以舊改為主。
研究發現，今年以來，關於舊改的利好政策不斷，幾乎每個季度都有關於舊改的政策出台，可見其重要程度。在今年的《政府工作報告》等重要文件和重要會議中，都提到了要加快老舊小區改造，也有文件特別提到「推動地方創新改造方式和資金籌措機制等」。7月1日的國務院政策例行吹風會提出「探索金融以可持續方式加大支持力度。」
舊改市場的春天，似乎就在眼前。這樣看來，朱孟依這次的布局依然具有市場前瞻性。
合生其實也不缺地。
長期以來，合生擁有的土地儲備遠超許多規模在500億以上的房企，而合生截止2019年6月30日，土地儲備有2940萬平方米。經過這四個月的大舉拿地、吸儲行為後，年報的土地儲備數據相信會大幅增加。這些年，合生創展的土地儲備較為穩定。2018年，它的土地儲備達2922萬平方米，2017年為2933萬平方米，2016年的數值則是3013萬平方米。
如今，國外市場與國內市場都在頻密的動作中，合生創展駛入了賽道。這或許不是合生創展最好的時代，但它依然擁有著其他房企艷羨的土地儲備。這艘失落數年的「巨艦」重新起航，還能否找回它的高光時刻？我們拭目以待！
來源：金角財經、每日經濟新聞、天下潮商傳媒、藍鯨財經、商學院雜誌
